底地・借地問題 FAQ

底地・借地問題でよくあるご質問

底地・借地についてのよくあるご質問を
Q&A形式でまとめました

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地代収入を投資収益と考えるのも一つですが、可能であれば所有権化を検討してみてはいかがでしょうか。売却もしやすく資産活用と言う点ですぐれいています。
方法としては下記3つになります。
[1]借地権を地主さんが買い戻し、地主さんが所有権化する。 [2]底地を借地権者さんに売却し、借地権者さんが所有権化する。 [3]底地と借地を第三者に同時に売却し、第三者が所有権化する。

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該当の住宅地図、測量図や公図、建物謄本(借地権者さんの建物登記)土地謄本、土地賃貸借契約書などがあれば正確な査定が可能となりますので可能でしたらご用意ください。

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底地の値段は当事者間の合意が原則となり、明らかな目安というものはありません。
路線価における財産評価割合は3割〜4割(路線価の借地権割合がだいたい70%〜60%、底地は残り分30−40%)であることが多いですが、第三者への売却の場合、底地であることのデメリットが考慮されるので、一概には言えませんが1割〜2割程度とお考えください。
借地権者が底地を購入すると自身の借地権と併せて所有権になります。底地を所有する地主が借地権を購入すればこれも同様に所有権となります。以上から底地の価値を最大限生かせるのは借地権者と地主同士での売却ということになるでしょう。(また、底地と借地権を同時に第三者に売却という方法もありますが、当事者同士のタイミングが条件などを調整する必要があるため金額は伸びますが方法としては難しいため専門家のアドバイスを求めることを勧めます)

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地代は土地を借りている対価として払っているものなので売買代金の一部として払っているわけではありません。地主さんと良好な関係を築いていた借地権者さんであれば安く譲るということはあり得るかもしれません。しかしそれはあくまで地主さんの好意であってそういう決まりがあるわけではありません。

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急に売却せざるを得ない事情ができたとき、買主側が「通行掘削承諾書」を求めてくるということがあります。急いで権利者に交渉にいくと足元を見られることがあるので、可能であれば事前に揃えておく事をお勧めいたします。

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居住を目的とした住居に付随している場合は借地権は存続しています。全てを駐車場にしてしまうようですと用法違反になり借地契約の解除事由になることがありますが、建物を建てていない部分を自己の駐車場として利用することは問題ありません。借地権はあくまで建物所有を目的とするものとお考えください。

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契約書に「居住用建物所有目的」とある場合は用法違反に該当しませんが、「自己使用の居住用建物所有」とされている場合は用法違反に該当する可能性があります。

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自動販売機を設置して収益を上げること自体は法律上問題はありません。
ただし、その件が「信頼関係を破壊された」と判断されるほどであれば用法違反に該当する可能性があります。
しかし、具体的にどのあたりが信頼関係を破壊したのか判断するのは難しく、必ずしも目的違反に該当するとまではいえません。自動販売機を設置するのであれば契約書に明記しておくなど事前によく地主さんと確認しておかれる事をお勧めいたします。

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アパートに建て替えをするということであれば、立替承諾等の件について地主さんと話し合う必要があるでしょう。
変更という点につきましては、借地上に収益を目的とした建物を建てる場合、地代の値上げを求められることがあります。借地上の建物を人(借家人)に貸すことは法律上問題ありません。

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原因となる事案としては以下の5つが考えられるでしょう。 [1]期間満了 定期借地権等の場合の期間満了 [2]解除  債務不履行 地代不払い等  用途違反 (非堅固建物にコンクリートの建物を建築) 無断譲渡・転貸 無断増改築 合意による解除 [3]借地上建物の朽廃 [4]混同 [5]天変地異などによる土地の消滅  ただし、借地契約が終了することは実際にはあまり見受けられません。 (※[1]のケースについて多数を占める旧借地権では地主の正当事由が必要となるためこれが認められることはほぼありません。)

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たとえ口約束でも契約は有効です。契約とは当事者間の合意によって成立するものとなります。契約書の役割は内容についてお互いが正しく認識しているか確認するためのものなのです。ただ、後々トラブルに発展することもあるので、できる限り契約書は作成しておいた方がいいでしょう。

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土地を返還する際、借地権者さんには原状回復義務がありますので更地にして返還が原則です。例外として、借地権者さんには借地契約期間満了時に「建物買取請求権」を行使する権利が認められています。実際には借地契約の終了時に建物が残っていることは多く、まだ使える建物を壊すことは社会上合理的ではありません。そのため借地建物を時価で買い取るよう地主さんに請求する権利を借地権者さんに認めているのです。 またどんな場合でも建物買取請求権を認めているわけではなく、借地人が地代の不払い等の債務不履行で契約が解除された場合などはこの限りではありません。

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借地権も土地や建物などと同様相続の対象です。借地権名義人の相続人が、借地契約上の借地権者の地位を全て継承することになります。人が変わるだけで、地代や契約期間等の契約内容は以前のまま変わることはありません。相続で借地権を得た場合、地主さんの承諾は必要ありません。

現在の測量技術は精度が高く正確なので、昔に測った面積と異なってくることはありえます。多少の違いであり、物件の特定が可能であれば、従来の借地契約は有効です。 明らかに面積が違っており、場所も特定も不可能であれば無効になる可能性があります。

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大部分を畑にして農業をするということはできませんが、ガーデニングでしたら問題はありません。
借地権は建物の所有を目的とするものですので、建物を建て、その借地の一部を庭としてガーデニングをすることは可能です。

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定期借地権または一時使用目的の借地権を除く借地権でこの特約は無効です。借地借家法は借地権者さん側に不利な特約は認めないという立場です。 更新を拒絶するには地主側の正当事由が必要ですが、これが認められることはほとんどありません。地主は土地を貸したらかえってこないとも言われています。

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慣習として借地権更新時の借地権価格の3%~5%程度というのがおおよその目安のようです。借地権価格は更地価格に借地権割合(国税庁の路線価図を参照)をかけて算出します。

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結論から言いますと有効です。増改築禁止特約がある場合、増改築をする際には、地主さんの承諾もしくは裁判所の代諾許可を得る必要があります。 もし、無断で増改築をした場合には契約違反にあたり、契約解除となる可能性があります。 ただし、無断増改築=契約解除ではなく、信頼関係が破壊されたかということが争点となります。 借地権上の建物を維持保全するための補修工事であれば、契約の解除までは至らないようです。無駄なトラブルを避けるためにも地主側に相談をしながら工事を行うことを勧めます。

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建物の維持のために修繕をするのは借地権者さんに認められた権利です。ただし「修繕」と「改築」については線引がむずかしいのが実際のところです。 例えば雨漏りがするので屋根の一部を変えたなどというのは修繕にあたりますが、トタン屋根を瓦屋根にふきかえたというのは改築にあたるでしょう。しかしながら双方に明確な指針はなく、トラブルになることもありますので、事前に地主さんへ声を掛けてから修繕に取り掛かる方がいいでしょう。 また、契約書に増改築禁止特約が記載されている場合については地主さんの承諾が必要になります。

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旧法借地権の非堅固建物(木造アパート)を堅固建物(鉄筋マンション)に建て替える場合地主側の承諾を得るか、または裁判所の代諾許可を受ける必要があります。もしも無断で建て替えを行なってしまうと借地契約が解除されてしまうこともあるので注意が必要です。

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一般的に建替え承諾は更地価格の2~5%程度、譲渡承諾料ですと借地権価格の10%程度、借地条件変更承諾は借地権価格の10%程度と言われています。 ですが個々の地域や条件によりますので、これは絶対的なものではなく、あくまで目安となります。

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更新料には賃貸借契約を継続するための対価や賃料の前払いもしくは補充の意味合いがあります。 契約書にはっきりと記載がある場合以外は支払義務はありませんが慣習上払うことが多いようです。地域によって稀に更新料という考え自体がない地域もあります。

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特約の記載がない限り、更新料の法的支払義務はありません。 ですから、更新料を支払わなかったという理由で借地契約が解除されることもなく、借地契約期間が満了になっても建物が存続している限り、従前の内容で借地契約が更新されます。これは当事者の合意がなくても構いません。これを法定更新と言います。 ただし、更新料を支払わないことで例えば地代改定の際、地代の値上げを請求されるなどのリスクがあります。 また反対に更新料を支払う事で借地権の譲渡の際など交渉がスムーズにいくなどの利点があります。今後を見越して、更新料はできる限り支払っておく事をお勧めします。

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借地権を第三者に譲渡する際や建物を建替えをする際は、地主さんの承諾を得なければなりません。 この際に承諾料を払うことが慣習になっています。地主側の立場に立ってみると、新しい借地権者さんが地代をきちんと支払ってくれたり、約束事をきちんと守ってくれる人だという保証はありません。 それに旧法での契約であれば、建物が人が住めなくなるような状態になれば(朽廃)契約が終了し、土地を返してもらうことができます。 リスク回避や立替を認める代わりとして承諾料をもらうのです。

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更新料は返してもらえません。更新料は法律によって定められているわけではなく、あくまで慣習上の当事者同士の合意によるものです。

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相続によって底地を得たのであれば前の地主の立場を全て継承したということですので名義変更をする必要はありませんし、契約内容の変更もありません。 更新のタイミングで新しい地主の方の名義に契約書を変更すればよいでしょう。

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借地権を相続によって得た場合、前借地権者の立場を全て継承したことになります。 これは第三者への譲渡には当たりません。よって地主側に名義変更料を支払う必要はありません。

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地代については当事者の合意が原則となります。セットバックによって借地契約の面積が著しく異なってしまうことは考えにくいので従来の地代は有効であると考えられます。 しかしながらセットバック部分については、道路として提供しているので、所轄の都・県税事務所等に申請すれば道路提供部分については非課税扱いになります。 こうすることで道路提供部分の地代減額には合理性があると言えるでしょう。なにかのタイミングで地主さんと借地権者さんで話し合い新しい土地賃貸借契約書を作る事をお勧めいたします。

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堅固建物(鉄筋マンション)は非堅固建物(木造アパート)に比べ収益性、建物としての価値が高くなります。そのため地代増額の可能性があります。 また、堅固建物になることで建物寿命が長くなります。地主側からすると土地が戻ってくる可能性が低くなってしまうということになります。 収益性と地主側の負担双方を考慮して、地代が上がる可能性はあります。

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地代を支払っている人が借地権を時効取得する場合がありますのでよく調査することをお勧めいたします。支払い人がどのような立場で地代を支払っているのかということが問題になります。 領収書に支払人の名前を書いている場合は地主側はこの人を借地権者であると認めていることになりますので、時効取得が成立することがあります。借地建物の管理人と称している場合は借地として占有する意思は認められませんので時効取得は成立致しません。

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裁判所は1度遅滞した程度では解除を認めていませんが6ヶ月程度滞納したような場合、解除を認めることがあります。長期間地代の不払いがあり、かつ催告にも応じなかったという場合には裁判所も比較的簡単に借地契約の解除を認めています。 借地契約の場合には債務者に債務不履行があったとしても、それによって信頼関係を破壊したとは言えない特段の事情がある場合は解除できなません。

今までの使用料を支払う必要はありませんが、借地としてこのまま住み続けたいという希望があるのであれば、新たに借地契約書を結ぶ必要があります。 無償で土地を貸し借りしている場合は使用貸借の関係にあるので貸主が返還を請求したら応じなくてはなりません。

地主側が何らかの事情で地代の受領を拒み、地代を持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合は、法務局に供託することができます。 供託というのは、地主が支払いの受領を拒む、または受領できないなどの場合に、法務局に寄託して支払いをしたのと同じ法律効果を生じさせる手続きのことを言います。 供託すれば、地代支払いの債務を果たしたとみなされます。 地代の支払いがないと信頼関係が破壊されたと判断され、契約を解除される可能性がありますので十分注意なさってください。

借地権者(借地人)さんには地代減額請求権という地代の減額を求める手続きがあります。減額が正当だという判決が確定するまでは地主側が相当だと認める額の請求が認められます。借地権者側は地代減額請求権を持っていますが、請求した減額がそのまま認められるわけではありません。 裁判が確定した場合、すでに支払いを受けた額が正当とされた額を超える場合は、その超過額に年1割の利息を受領のときからさがのぼって返還しなければなりません。

問題ありません。借地権者が地代を滞納し続けて契約解除となってしまった場合、借地権者は土地を更地にして地主に返還しなくてはなりません。そうなると借家権者は退居しなくてはいけなくなるでしょう。 それを防止するために、(借家人)借家権者は地代を払って借地権が消滅しないようにするということができるのです。 借地権者が地代の支払いをするなと言っても借家権者の払う地代は借地権者の払う地代と同一に認められます。

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様々な適正地代算定方法はありますが、地代額についての法律上の規制はなく、原則として地主さんと借地権者さんの合意ということになります。 当事者が簡易に算定する場合の一つの指標となるのが固定資産税や都市計画税です。 税金がこのくらいなので地代設定はこのくらい必要だと説明すれば、借地権者さんの理解も得やすいでしょう。例として凡例では固定資産税や都市計画税の3−5倍という事例があります。

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地代については原則として当事者が合意して設定するものなので遡って請求することはできません。地代を変えたいのであれば、新しく地代を設定し合意する必要があります。

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税金や地価が変動したなどの正当な理由があれば地代の値上げを請求することができます。 ただし、請求した金額の通りに認められるわけではありませんのでご注意ください。当事者間での合意があればそれが新しい地代になりますが合意できなければ調停での解決をめざします。そこでも合意できない場合は訴訟提起するということになります。「増額が正当」とする判決が確定するまでは、借地権者側は相当であると思う額の地代を支払えばよいことになっています。 また裁判中、地主さんは地代を受領しないと思いますので、供託する形になるでしょう。 供託とは、地主さんが支払いの受領を拒んだり、または受領できない場合などに、地代を法務局に寄託して、支払いをしたのと同じ法律効果を生じさせる手続きのことです。もし判決した時点で訴えの提起からそれまで支払った額に不足がある場合は、不足額に年1割の利息をつけて支払うことになります。

早期のうちに内容証明で地代の請求をおこなってください。 内容証明を利用すれば、確かに催告したという事を証拠として残すことができます。 明け渡しをのぞまれているのであれば、支払いの催告に加えて相当期間内に支払いがないことを条件とする契約解除の意思を内容証明で通知します。この通知を出して期間内に支払いがなければ、契約を解除できる可能性があります。 相当期間については状況によって異なりますが、地代の一部支払いまたは全額不払いなどを考慮に入れた上で判断されます。 また、借地権者さんが度々滞納を繰り返す場合には信頼関係を壊したと認められ契約を解除することが可能になります。

収益を目的とした建物(アパート・マンション等)を建てた場合は地代の値上げを求められることがあります。また、現時点でアパートが建っておらず建て替えの必要がある場合は、建て替え承諾についても地主さんとよく話し合いをする必要があるでしょう。

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相続税を払うのが難しい場合代わりに底地を納付(物納)することができますが、厳しい要件が付きます。物納された場合、国(財務省)がその土地の地主になります。地代なども従前の契約内容を引き継ぎます。地主が第三者に変わった場合と同じで、建物登記(借地権の対抗要件)をそなえていれば国に対して借地権を主張できます。 国も底地を金銭に換えたいため借地権者さんへの底地の売却を行っております。

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残念ながら旧法で契約していた借地権を勝手に自動で、もしくは更新、相続をもって新法に切り替えることはできません。 切り替えるためには、旧法で結んでいる契約を借地人さんの合意を得たうえで解約し、新たに新法での契約を締結し直す必要があります。 しかしこれは借地人の権利を意図的に弱めたとされ、認められない可能性もあります。双方にメリットになる条件で契約を締結できる場合は、専門家(弁護士)に相談して新法への切り替えが可能です。

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まず、底地を相続するメリットとしては、安定した地代収入を得られること、メンテナンス費用がかからないことが挙げられます。 反対にデメリットとしては、相続税評価の割には収益性に乏しいこと、自己使用ができないこと、売却するのに時間がかかることです。相続なさる方がどうして行きたいのかを考えて判断なさるのが宜しいかと思います。

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借地を相続することは可能でございます。 2024年(施行予定)から相続登記の義務化が施行されます。これまでは相続しても登記の義務はありませんでしたが、今後義務化されますので司法書士もしくはご自身にてお手続きを進めてください。 また、相続した場合は、 [1]保有 [2]借地権単体で売却する [3]建物を解体して借地権を地主に返す [4]地主さんに借地権を買い取ってもらうなどの選択肢がございます。 維持費がかさみ、あまり相続のメリットがない場合は相続放棄も一つの選択肢と言えるでしょう。

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借地権者が地代の支払いをしているのであれば、時効取得されると言うことはありません。
時効取得の要件として、[1]所有の意思を持って[2]平穏かつ公然と[3]他人のものを占有する、必要があります。
地代を払っている=借りている事を認める事ですので[1]の「所有の意思を持って占有」の事項が満たされないためです。ただし借地権者が『自分は借地権者ではなく土地の所有者だ』と明確に主張し、平穏かつ公然に(地主さんが異議が異議を唱えない状態で)20年間占有すれば、悪意(=他人の所有地であることを知っている)で時効取得することがあります。

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朽廃とは建物が時間の経過によって社会的経済的価値がなくなることを言います。つまりは老朽化して人が住めなくなると言うことです。人が解体したり、火災や台風、地震等の災害で倒壊した場合は朽廃ではありません。手で押して倒れるような状態なら朽廃といわれていまずが実際の判断は裁判でも難しいとされています。旧法では借地建物が朽廃した場合は借地契約が終了します。

民法第606条1項に「賃貸借においては賃貸人に目的物の修繕義務がある」とありますが、地主さんに全ての修繕を請求することはできません。借家の場合は借家権者さんが建物に自由に手を入れることができないので、貸主が修繕義務を負います。対して借地の場合は借地権者さんは建物を建てるために、多少なりとも地盤にも手を加えます。ですので、無条件に地主さんが全ての修繕義務を負うのは不公平だという意見が出てくるでしょう。地盤の補修工事は多額の費用がかかります。それに対して地代は低額なことが多く、地盤の修繕義務を地主さんに負わせるのは、かなり酷な結果になると言えます。借地権者さんが地盤の加工した場合はそれを考慮し、総合的な判断が必要です。

相続の優先順位は[1]特別縁故者(内縁関係者)[2]共有者となります。[1]と[2]に該当する方がいない場合、最終的に国庫に帰属することになります。 借地権者さんに相続人がいない場合、相続財産管理人が地主さんに借地権を返還しているケースが多いようです。

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抵当権設定と借地権の対抗要件の前後によって異なります。抵当権設定登記が先の場合、銀行等の抵当権者は完全な所有権として価値を把握しています。借地権者さんがいる状態で売却したのでは貸したお金を回収できなくなります。そのため借地権者さんは抵当権設定の登記に後れる借地権登記または建物登記を設定している場合は借地権は抵当権者に対抗できず、土地を明渡さなくてはなりません。
一方、借地権者さんの借地権登記または建物登記が先の場合は逆になります。抵当権者は底地であることをわかった上でお金を貸していますのでなんら不都合はなく、借地権の対抗力を主張できます。

借地権を相続放棄した場合は更地にして返還する必要はありません。次に相続人となる人が現状回復義務を負うことになります。該当者がいなければ最終的には国庫に帰属することになります。
(相続人の順番 [1]他の法定相続人>>[2]特別縁故者(内縁関係等)>>[3]共有者>>[4]国庫という順番です)
実際に、借地権者さんに相続人がいない場合、相続財産管理人が地主さんに借地権を返還している場合が多いようです。

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木の枝は所有者の承諾なしに勝手に切ることはできませんが、所有者に切ってもらうようお願いすることはできます。ただし、根が界線を越えた場合は所有者の承諾が無くても切ることができます。(民法233条)トラブルを防ぐためにも今後、枝が隣地まで伸びてしまった時は声をかけてもらえるよう話し合いをしておくことをお勧め致します。

借地権とは建物を建てるための土地利用権を指します。借地権の譲渡などの場合には地主さんの承諾が必要です。対して底地権は土地所有者が第三者に土地を貸して地代収入を得ている土地所有権のことです。地主さんは自分で使用することはできません。

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借地権には賃借権借地権(借地権)地上権借地権(地上権)の二つがあります。借地権は第三者に譲渡するには、地主さんの承諾が必要ですが、地上権の場合、第三者に譲渡したり、土地を貸して第三者に建物を建てさせることに地主さんの承諾は必要なく、転貸が可能です。また、借地権は債権、地上権は物権だというのが法律上の違いです。

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使用借権は地代の支払いがない土地の貸し借りのこと、対して借地権は地代が発生している土地の貸し借りことです。また、使用借権の場合はあまり賃借人の保護がなされません。返還時期または使用収益目的の定めがない場合、貸主はいつでも返還を求めることができますので、借主は貸主からの返還請求があれば、原則的として土地を明け渡さなければならないのです。

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借地権者の権利は法律で強く守られているので、 地主側が返却を求めても、借地権者さんの合意がなければ返還してもらうことはできません。期間満了や更新拒絶を理由に 提訴した場合、地主側に正当事由が必要とされます。ただし、これが認められるのは非常に難しいので、借地権者さんと地主さんが双方納得するまで話し合いを重ねることが大切です。
地主の正当事由については、「地主の住む場所が無い」、「借地人の違法行為」、「建物の朽廃」などがあたります。

借地権を誰に対しても認めてもらえる条件の事を「対抗要件」と言います。
借地権については「登記」です。具体的には、「賃借権登記」・「地上権登記」・「建物登記」があります。賃借権の登記については地主さんに登記義務がないためほとんど見かけません。一般的には。借地権者が建物を建てたときに「建物登記」をおこない対抗要件とするのが通常です。

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新法は「平成4年8月1日以降、新たに土地賃貸借契約を結んだ場合」旧法は「平成4年7月31日以前に、土地賃貸借契約を結んでいる場合」に適用です。ただし更新について、平成4年7月31日以前に旧法の借地権で契約していれば平成4年8月1日以降に更新を行った場合は新法ではなく旧法のままの取扱いになります。

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借地は「土地の賃貸借」に該当するので、民法第601条 賃貸借「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる 」の適用を受けます。そのため、借地権は地主側と借地権者とで合意した時点で発生いたします。

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契約を途中で解除する時には基本的に借主の負担で建物を解体、更地にして返さなくてはなりません。交渉次第で解体費を負担してもらえることもありますが稀なケースとしてお考えください。

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地主さんに買い取ってもらうことができるのは原則として契約期間満了時、つまり更新の時だけです。このタイミングであれば、借地権付建物を買い取ってもらう権利があり、これを建物買取請求権と言います。

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更新料につきましては更地価格の5%程度が一般的でございます。
ですからこちらの価格が話し合いをする上での基準になっていくと思われます。 更新料には法的な決まりがない為、基本的には地主との話し合いが必要になります。
地代を支払っている限り借地権は法定更新され存続します。最悪の場合、更新料を払わず更新手続きをしなかった場合でも消滅することはありません。まずは地主様にご相談なさるのが宜しいかと思います。
また、更地返還については別途特約等がない限り更地返還義務はございません。

まず、非堅固から堅固への条件変更があっても旧法の扱いが変わることはありません。新法に巻き直ししない限り旧法のまま継続致します。
更新間隔については堅固建物になる場合、新規、更新ともに30年以上で設定されております。ですので、それよりも長期間のなら自由に決めていただくことが可能です。また、条件変更承諾料の件は、こちらの相場が更地価格の10〜15%となっております。増改築承諾料の場合は更地価格の5%ほどです。最後に地代の相場でございますが、こちらは一般的に土地の固定資産税の3〜3.5倍が年間のお目安と言われています。

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お母様がお亡くなりになったということですので、まずは相続人の名義で建物の登記をして下さい。
その後、地主様に連絡を取っていただき、前借地人であるお母様が亡くなられたことを伝えて、相続人と土地賃貸借契約を締結することが必要です。更新前であれば以前の契約が引き継がれるのですが、更新期間を過ぎているとの事ですので、まず、条件などについてはしっかりと地主様と相談なさることをお勧め致します。

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ご契約の時期によって旧法か新法かに分かれますので契約時期の確認をなさる事をお勧め致します。また、旧法ですと、非堅固か堅固かによって更新後の借地期間に違いが生じます。建物の謄本をお取りいただき、借地権者の方と話し合いの上、契約を結ばれると良いでしょう。

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こちらは旧借地法での契約と思われます。原則、旧借地法の借地権付き中古戸建てを購入された場合には、以前の契約が引き継がれるためです。ただし、地主さんによっては新法で契約を巻き直すこともあるので確認が必要です。
購入時の仲介業者は地主さんと契約引き継ぎなどの件でお話をしているはずですので、そちらを通してお話をすることをお勧め致します。

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借地権の期間は法定更新により自動更新されます。更新期間が過ぎてしまっても、借地権が消滅してしまうということは有りません。引き続き地主様と借地人様とで充分話し合いを行ってください。
交渉が上手くいかない場合は専門家を入れるというのもひとつの解決方法かと思います。

借地権の譲渡を行う場合、地主への承諾料が発生します。この場合の譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%が目安でございます。

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弊社から、地主様に対して様々なプランのご提案が可能でございます。
地主様が納得すれば譲渡を認めてもらえる可能性はあります。認めてもらえない場合は、借地非訟裁判を行い、裁判所から地主に代わる譲渡許可を貰うこともできます。弊社では譲渡承諾を認めていただけない物件に関しても買い取りを行なっております。

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契約書に増改築の項目が記載されていない場合は法律上、承諾および承諾料の支払い義務はありません。増改築をした場合には建物の残存期間の変更等が考えられますので地主側(財務省)に確認をいたしましょう。

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無断で建物を建てたことを知りながら借地権者に対して地主が何も行動を起こしていない場合、法的な見解では建物の建築を承諾したとみなされる可能性があります。

Tag: 承諾

賃借人付きの借地権も買い取りが可能でございます。建物が老朽化していても問題はありません。

契約書に増改築禁止の文言の記載がある場合、地主の許可は必要ですが、増改築(建て替え)が出来ないということでは有りません。
地主の承諾をもらえるよう再度交渉するか、建て替え承諾料の増額等を行ってみてください。
それでも承諾がおりない場合は、増改築許可の申立を裁判所にすることも可能です。

借地権の存続条件の一つに建物が建っていることが挙げられます。可能であれば建物をそのままにしておいてください。
地主さんのなかには建物がなくなったことにより借地権の消滅を主張してくる方もおられます。トラブルを最小限にするためにも可能な限り建物は残しておき、どうしても解体する場合は地主さんに一報を入れ、できれば書面で残しておくことをお勧め致します。

借家人が居住していても現状のままで売却と買取は可能です。立ち退きが難しい場合でも、契約後に私たちが交渉を行います。

現在借地に建屋があります。老朽化の為に建て替えを希望、加えて地主から底地を買い取りたいと思っています。どのような手順で交渉を進めれば良いでしょうか?この場合地主様に売却の意思がなければ不可能なのですか?/また、隣地に地主様が同じ空き家が一軒あります。そこの借地権と底地も買い取りたいと思っていますが難しいでしょうか?



土地(底地)買取についてのご相談ですが、地主には必ずしも土地を売らなければならないという法的義務はないので、売ってくれる地主様の方が少数です。ですから、まずは地主様の意向を確認されると宜しいかと思います。売買金額についても基準があるわけではなく最終的には地主様との話し合いで決定します。 隣地の件は、建物の所有者にまずはご相談されてみてください。ただし、こちらの借地権の譲渡(売却)についても地主様の承諾が必要となりますので、建物の所有者が売却しても良いという場合でも、地主様から譲渡承諾を得る必要があります。まずは隣地建物所有者の承諾、その後、底地買取りの件も合わせて地主様にご相談なさると宜しいかと思います。

昔、父が地主の方から家を購入、土地は借りて現在母が独居しています。亡父から地代を払っているとだけ聞いており、借地契約書については不明です。地主様からは最初に口頭で地代支払いの契約をしたと聞いております。この場合、借地権はどうなりますか?借地人は建物を取り壊し、更地にして返却する必要がありますか?地主様に建物買取請求はできますか?



借地契約書が無い上での借地権の存否についてですが、建物を売買にて購入されたという事ですので、借地権として認められると思います。地代の支払いをしてきた事も借地権として認められる根拠となります。建物買取り請求につきましては地主様との話し合いが必要ですが、あまり一般的に利用されているものではないので、弁護士など専門家へご相談されることをお勧め致します。話し合いで買い取ってもらえない場合には、借地権を第三者へ売却することが可能ですが、契約書の有無が不明とのことですので、この機会に締結されることをお勧め致します。

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地主さんによっては、借地権の消滅(建物が無いため)を主張してくる可能性もあります。
地主さんに一言伝え、出来るのであれば書面で残しておいたほうが後々のトラブル回避にはなります。

建物を壊してしまいますと、借地権が消滅してしまう可能性がございます。そのため、建物は現状のままご売却されることをお勧め致します。

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地代は原則土地を借りている対価として地主様にお支払いするものです。ですので、購入する際に支払った地代を加味できるかは地主様との交渉次第ということになります。また、土地の価格については、路線化を参考に話し合いを進めるのが一般的になっています。

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旧法借地権の場合は借地契約の更新が可能ですので、残存期間が借地権の価格に与える影響はわずかです。ただし、定期借地権などの場合には更新ができないので価格に影響を及ぼします。

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土地賃貸借契約は低地所有者が変更となった場合、新所有者に引き継がれます。所有者が変わっても借地権がなくなることはありません。また、出ていって欲しいと言われても出て行く必要はありません。

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基本的に借地権者様が他界なさっても、相続人がその地位を継承します。相続人が複数いらっしゃる場合、不動産に関しては単独で相続されるほうがトラブルを回避できるため、不動産を相続される以外の人は、他の財産で調整を測るのがいいでしょう。

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ほとんどの地主さんは「借地を更地にしてもらい、それを有効活用したい」と考えています。ですから底地を購入できるチャンスはそう多くありません。金銭面で多少無理をしてでも、底地を買って所有権化される方向で交渉なさるのが宜しいかと思われます。

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その他

地代収入を投資収益と考えるのも一つですが、可能であれば所有権化を検討してみてはいかがでしょうか。売却もしやすく資産活用と言う点ですぐれいています。
方法としては下記3つになります。
[1]借地権を地主さんが買い戻し、地主さんが所有権化する。 [2]底地を借地権者さんに売却し、借地権者さんが所有権化する。 [3]底地と借地を第三者に同時に売却し、第三者が所有権化する。

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急に売却せざるを得ない事情ができたとき、買主側が「通行掘削承諾書」を求めてくるということがあります。急いで権利者に交渉にいくと足元を見られることがあるので、可能であれば事前に揃えておく事をお勧めいたします。

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借地権を第三者に売却することは可能です。
ただし、借地権を第三者に売却するには2つの条件が必要です。「地主側の承諾を得ることができる」「購入希望者がいる」 借地権は売買しにくい不動産で、そもそも購入したいという人が少なく、金額も所有権相場の半額以下になってしまうことも多いです。 また、場所によってはそもそも売却できないということも起こり得ます。 方法としては地主さんの協力を得て同時売却にする、地主さんに借地権を買い取ってもらうなどということも可能です。

居住を目的とした住居に付随している場合は借地権は存続しています。全てを駐車場にしてしまうようですと用法違反になり借地契約の解除事由になることがありますが、建物を建てていない部分を自己の駐車場として利用することは問題ありません。借地権はあくまで建物所有を目的とするものとお考えください。

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契約書に「居住用建物所有目的」とある場合は用法違反に該当しませんが、「自己使用の居住用建物所有」とされている場合は用法違反に該当する可能性があります。

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自動販売機を設置して収益を上げること自体は法律上問題はありません。
ただし、その件が「信頼関係を破壊された」と判断されるほどであれば用法違反に該当する可能性があります。
しかし、具体的にどのあたりが信頼関係を破壊したのか判断するのは難しく、必ずしも目的違反に該当するとまではいえません。自動販売機を設置するのであれば契約書に明記しておくなど事前によく地主さんと確認しておかれる事をお勧めいたします。

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アパートに建て替えをするということであれば、立替承諾等の件について地主さんと話し合う必要があるでしょう。
変更という点につきましては、借地上に収益を目的とした建物を建てる場合、地代の値上げを求められることがあります。借地上の建物を人(借家人)に貸すことは法律上問題ありません。

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土地を返還する際、借地権者さんには原状回復義務がありますので更地にして返還が原則です。例外として、借地権者さんには借地契約期間満了時に「建物買取請求権」を行使する権利が認められています。実際には借地契約の終了時に建物が残っていることは多く、まだ使える建物を壊すことは社会上合理的ではありません。そのため借地建物を時価で買い取るよう地主さんに請求する権利を借地権者さんに認めているのです。 またどんな場合でも建物買取請求権を認めているわけではなく、借地人が地代の不払い等の債務不履行で契約が解除された場合などはこの限りではありません。

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現在の測量技術は精度が高く正確なので、昔に測った面積と異なってくることはありえます。多少の違いであり、物件の特定が可能であれば、従来の借地契約は有効です。 明らかに面積が違っており、場所も特定も不可能であれば無効になる可能性があります。

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大部分を畑にして農業をするということはできませんが、ガーデニングでしたら問題はありません。
借地権は建物の所有を目的とするものですので、建物を建て、その借地の一部を庭としてガーデニングをすることは可能です。

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登記された建物が滅失(台風や火災、取り壊した場合も含む)しても、看板に次の3つを記載して、土地の見やすい場所に掲示することにより、建物滅失日から2年間は借地権を第三者に対抗できます(借地借家法第10条第2項)。
[1]その建物を特定するのに必要な事項(登記簿上の表示)[2]滅失日[3]建物を新たに築造する旨 
ただし、提示したとしてもこの看板が撤去されると、借地権の対抗はできなくなりますので注意が必要です。

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相続の優先順位は[1]特別縁故者(内縁関係者)[2]共有者となります。[1]と[2]に該当する方がいない場合、最終的に国庫に帰属することになります。 借地権者さんに相続人がいない場合、相続財産管理人が地主さんに借地権を返還しているケースが多いようです。

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借家人が居住していても現状のままで売却と買取は可能です。立ち退きが難しい場合でも、契約後に私たちが交渉を行います。

トラブルについて

裁判所は1度遅滞した程度では解除を認めていませんが6ヶ月程度滞納したような場合、解除を認めることがあります。長期間地代の不払いがあり、かつ催告にも応じなかったという場合には裁判所も比較的簡単に借地契約の解除を認めています。 借地契約の場合には債務者に債務不履行があったとしても、それによって信頼関係を破壊したとは言えない特段の事情がある場合は解除できなません。

今までの使用料を支払う必要はありませんが、借地としてこのまま住み続けたいという希望があるのであれば、新たに借地契約書を結ぶ必要があります。 無償で土地を貸し借りしている場合は使用貸借の関係にあるので貸主が返還を請求したら応じなくてはなりません。

地主側が何らかの事情で地代の受領を拒み、地代を持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合は、法務局に供託することができます。 供託というのは、地主が支払いの受領を拒む、または受領できないなどの場合に、法務局に寄託して支払いをしたのと同じ法律効果を生じさせる手続きのことを言います。 供託すれば、地代支払いの債務を果たしたとみなされます。 地代の支払いがないと信頼関係が破壊されたと判断され、契約を解除される可能性がありますので十分注意なさってください。

借地権者(借地人)さんには地代減額請求権という地代の減額を求める手続きがあります。減額が正当だという判決が確定するまでは地主側が相当だと認める額の請求が認められます。借地権者側は地代減額請求権を持っていますが、請求した減額がそのまま認められるわけではありません。 裁判が確定した場合、すでに支払いを受けた額が正当とされた額を超える場合は、その超過額に年1割の利息を受領のときからさがのぼって返還しなければなりません。

税金や地価が変動したなどの正当な理由があれば地代の値上げを請求することができます。 ただし、請求した金額の通りに認められるわけではありませんのでご注意ください。当事者間での合意があればそれが新しい地代になりますが合意できなければ調停での解決をめざします。そこでも合意できない場合は訴訟提起するということになります。「増額が正当」とする判決が確定するまでは、借地権者側は相当であると思う額の地代を支払えばよいことになっています。 また裁判中、地主さんは地代を受領しないと思いますので、供託する形になるでしょう。 供託とは、地主さんが支払いの受領を拒んだり、または受領できない場合などに、地代を法務局に寄託して、支払いをしたのと同じ法律効果を生じさせる手続きのことです。もし判決した時点で訴えの提起からそれまで支払った額に不足がある場合は、不足額に年1割の利息をつけて支払うことになります。

早期のうちに内容証明で地代の請求をおこなってください。 内容証明を利用すれば、確かに催告したという事を証拠として残すことができます。 明け渡しをのぞまれているのであれば、支払いの催告に加えて相当期間内に支払いがないことを条件とする契約解除の意思を内容証明で通知します。この通知を出して期間内に支払いがなければ、契約を解除できる可能性があります。 相当期間については状況によって異なりますが、地代の一部支払いまたは全額不払いなどを考慮に入れた上で判断されます。 また、借地権者さんが度々滞納を繰り返す場合には信頼関係を壊したと認められ契約を解除することが可能になります。

地主さんが借地契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要になります。

1.土地の使用を必要とする事情(重要)
2.借地に関する従前の経緯(サブ)
3.土地の利用の状況(サブ)
4.財産上の給付(おまけ)

[1]「借地権設定者及び借地権者さんが土地の使用を必要とする事情」
土地を必要とする事情が、地主さんと借地権者さんでどちらがより強いのかということです。正当事由の項目の中で一番重要な点となります。

[2]「借地に関する従前の経過及び土地の利用状況」
更新料等の授受をしていたのか、地代の支払いが滞っていないかなど、借地における諸々の事情を考慮にいれます。

[3]「土地の利用状況」
土地の使用例として、借地上の建物を自宅として現実に居住している、事業をしている、賃貸用物件を建てて、そこの賃料収入が生活費の一部となっているなどです。建物が空き家になっている状態では必要性は低いといえます。

[4]「借地権設定者が土地の明渡しの条件として、借地権者さんに対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」
地主さんが明渡料を提案したかどうかということです。あくまで補完的な要素だと考えてください。例え十分すぎる金額を提示したとしても、借地権者さんの土地利用の必要性が高い場合は、正当事由として認められないことが多いのが実際です。

民法第606条1項に「賃貸借においては賃貸人に目的物の修繕義務がある」とありますが、地主さんに全ての修繕を請求することはできません。借家の場合は借家権者さんが建物に自由に手を入れることができないので、貸主が修繕義務を負います。対して借地の場合は借地権者さんは建物を建てるために、多少なりとも地盤にも手を加えます。ですので、無条件に地主さんが全ての修繕義務を負うのは不公平だという意見が出てくるでしょう。地盤の補修工事は多額の費用がかかります。それに対して地代は低額なことが多く、地盤の修繕義務を地主さんに負わせるのは、かなり酷な結果になると言えます。借地権者さんが地盤の加工した場合はそれを考慮し、総合的な判断が必要です。

抵当権設定と借地権の対抗要件の前後によって異なります。抵当権設定登記が先の場合、銀行等の抵当権者は完全な所有権として価値を把握しています。借地権者さんがいる状態で売却したのでは貸したお金を回収できなくなります。そのため借地権者さんは抵当権設定の登記に後れる借地権登記または建物登記を設定している場合は借地権は抵当権者に対抗できず、土地を明渡さなくてはなりません。
一方、借地権者さんの借地権登記または建物登記が先の場合は逆になります。抵当権者は底地であることをわかった上でお金を貸していますのでなんら不都合はなく、借地権の対抗力を主張できます。

木の枝は所有者の承諾なしに勝手に切ることはできませんが、所有者に切ってもらうようお願いすることはできます。ただし、根が界線を越えた場合は所有者の承諾が無くても切ることができます。(民法233条)トラブルを防ぐためにも今後、枝が隣地まで伸びてしまった時は声をかけてもらえるよう話し合いをしておくことをお勧め致します。

借地権者の権利は法律で強く守られているので、 地主側が返却を求めても、借地権者さんの合意がなければ返還してもらうことはできません。期間満了や更新拒絶を理由に 提訴した場合、地主側に正当事由が必要とされます。ただし、これが認められるのは非常に難しいので、借地権者さんと地主さんが双方納得するまで話し合いを重ねることが大切です。
地主の正当事由については、「地主の住む場所が無い」、「借地人の違法行為」、「建物の朽廃」などがあたります。

借地権の期間は法定更新により自動更新されます。更新期間が過ぎてしまっても、借地権が消滅してしまうということは有りません。引き続き地主様と借地人様とで充分話し合いを行ってください。
交渉が上手くいかない場合は専門家を入れるというのもひとつの解決方法かと思います。

無断で建物を建てたことを知りながら借地権者に対して地主が何も行動を起こしていない場合、法的な見解では建物の建築を承諾したとみなされる可能性があります。

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地代について

借地権も土地や建物などと同様相続の対象です。借地権名義人の相続人が、借地契約上の借地権者の地位を全て継承することになります。人が変わるだけで、地代や契約期間等の契約内容は以前のまま変わることはありません。相続で借地権を得た場合、地主さんの承諾は必要ありません。

更新料は返してもらえません。更新料は法律によって定められているわけではなく、あくまで慣習上の当事者同士の合意によるものです。

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相続によって底地を得たのであれば前の地主の立場を全て継承したということですので名義変更をする必要はありませんし、契約内容の変更もありません。 更新のタイミングで新しい地主の方の名義に契約書を変更すればよいでしょう。

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借地権を相続によって得た場合、前借地権者の立場を全て継承したことになります。 これは第三者への譲渡には当たりません。よって地主側に名義変更料を支払う必要はありません。

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地代については当事者の合意が原則となります。セットバックによって借地契約の面積が著しく異なってしまうことは考えにくいので従来の地代は有効であると考えられます。 しかしながらセットバック部分については、道路として提供しているので、所轄の都・県税事務所等に申請すれば道路提供部分については非課税扱いになります。 こうすることで道路提供部分の地代減額には合理性があると言えるでしょう。なにかのタイミングで地主さんと借地権者さんで話し合い新しい土地賃貸借契約書を作る事をお勧めいたします。

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堅固建物(鉄筋マンション)は非堅固建物(木造アパート)に比べ収益性、建物としての価値が高くなります。そのため地代増額の可能性があります。 また、堅固建物になることで建物寿命が長くなります。地主側からすると土地が戻ってくる可能性が低くなってしまうということになります。 収益性と地主側の負担双方を考慮して、地代が上がる可能性はあります。

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地代を支払っている人が借地権を時効取得する場合がありますのでよく調査することをお勧めいたします。支払い人がどのような立場で地代を支払っているのかということが問題になります。 領収書に支払人の名前を書いている場合は地主側はこの人を借地権者であると認めていることになりますので、時効取得が成立することがあります。借地建物の管理人と称している場合は借地として占有する意思は認められませんので時効取得は成立致しません。

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裁判所は1度遅滞した程度では解除を認めていませんが6ヶ月程度滞納したような場合、解除を認めることがあります。長期間地代の不払いがあり、かつ催告にも応じなかったという場合には裁判所も比較的簡単に借地契約の解除を認めています。 借地契約の場合には債務者に債務不履行があったとしても、それによって信頼関係を破壊したとは言えない特段の事情がある場合は解除できなません。

今までの使用料を支払う必要はありませんが、借地としてこのまま住み続けたいという希望があるのであれば、新たに借地契約書を結ぶ必要があります。 無償で土地を貸し借りしている場合は使用貸借の関係にあるので貸主が返還を請求したら応じなくてはなりません。

地主側が何らかの事情で地代の受領を拒み、地代を持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合は、法務局に供託することができます。 供託というのは、地主が支払いの受領を拒む、または受領できないなどの場合に、法務局に寄託して支払いをしたのと同じ法律効果を生じさせる手続きのことを言います。 供託すれば、地代支払いの債務を果たしたとみなされます。 地代の支払いがないと信頼関係が破壊されたと判断され、契約を解除される可能性がありますので十分注意なさってください。

借地権者(借地人)さんには地代減額請求権という地代の減額を求める手続きがあります。減額が正当だという判決が確定するまでは地主側が相当だと認める額の請求が認められます。借地権者側は地代減額請求権を持っていますが、請求した減額がそのまま認められるわけではありません。 裁判が確定した場合、すでに支払いを受けた額が正当とされた額を超える場合は、その超過額に年1割の利息を受領のときからさがのぼって返還しなければなりません。

問題ありません。借地権者が地代を滞納し続けて契約解除となってしまった場合、借地権者は土地を更地にして地主に返還しなくてはなりません。そうなると借家権者は退居しなくてはいけなくなるでしょう。 それを防止するために、(借家人)借家権者は地代を払って借地権が消滅しないようにするということができるのです。 借地権者が地代の支払いをするなと言っても借家権者の払う地代は借地権者の払う地代と同一に認められます。

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様々な適正地代算定方法はありますが、地代額についての法律上の規制はなく、原則として地主さんと借地権者さんの合意ということになります。 当事者が簡易に算定する場合の一つの指標となるのが固定資産税や都市計画税です。 税金がこのくらいなので地代設定はこのくらい必要だと説明すれば、借地権者さんの理解も得やすいでしょう。例として凡例では固定資産税や都市計画税の3−5倍という事例があります。

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地代については原則として当事者が合意して設定するものなので遡って請求することはできません。地代を変えたいのであれば、新しく地代を設定し合意する必要があります。

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税金や地価が変動したなどの正当な理由があれば地代の値上げを請求することができます。 ただし、請求した金額の通りに認められるわけではありませんのでご注意ください。当事者間での合意があればそれが新しい地代になりますが合意できなければ調停での解決をめざします。そこでも合意できない場合は訴訟提起するということになります。「増額が正当」とする判決が確定するまでは、借地権者側は相当であると思う額の地代を支払えばよいことになっています。 また裁判中、地主さんは地代を受領しないと思いますので、供託する形になるでしょう。 供託とは、地主さんが支払いの受領を拒んだり、または受領できない場合などに、地代を法務局に寄託して、支払いをしたのと同じ法律効果を生じさせる手続きのことです。もし判決した時点で訴えの提起からそれまで支払った額に不足がある場合は、不足額に年1割の利息をつけて支払うことになります。

早期のうちに内容証明で地代の請求をおこなってください。 内容証明を利用すれば、確かに催告したという事を証拠として残すことができます。 明け渡しをのぞまれているのであれば、支払いの催告に加えて相当期間内に支払いがないことを条件とする契約解除の意思を内容証明で通知します。この通知を出して期間内に支払いがなければ、契約を解除できる可能性があります。 相当期間については状況によって異なりますが、地代の一部支払いまたは全額不払いなどを考慮に入れた上で判断されます。 また、借地権者さんが度々滞納を繰り返す場合には信頼関係を壊したと認められ契約を解除することが可能になります。

収益を目的とした建物(アパート・マンション等)を建てた場合は地代の値上げを求められることがあります。また、現時点でアパートが建っておらず建て替えの必要がある場合は、建て替え承諾についても地主さんとよく話し合いをする必要があるでしょう。

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まず、底地を相続するメリットとしては、安定した地代収入を得られること、メンテナンス費用がかからないことが挙げられます。 反対にデメリットとしては、相続税評価の割には収益性に乏しいこと、自己使用ができないこと、売却するのに時間がかかることです。相続なさる方がどうして行きたいのかを考えて判断なさるのが宜しいかと思います。

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借地を相続することは可能でございます。 2024年(施行予定)から相続登記の義務化が施行されます。これまでは相続しても登記の義務はありませんでしたが、今後義務化されますので司法書士もしくはご自身にてお手続きを進めてください。 また、相続した場合は、 [1]保有 [2]借地権単体で売却する [3]建物を解体して借地権を地主に返す [4]地主さんに借地権を買い取ってもらうなどの選択肢がございます。 維持費がかさみ、あまり相続のメリットがない場合は相続放棄も一つの選択肢と言えるでしょう。

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使用借権は地代の支払いがない土地の貸し借りのこと、対して借地権は地代が発生している土地の貸し借りことです。また、使用借権の場合はあまり賃借人の保護がなされません。返還時期または使用収益目的の定めがない場合、貸主はいつでも返還を求めることができますので、借主は貸主からの返還請求があれば、原則的として土地を明け渡さなければならないのです。

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新法は「平成4年8月1日以降、新たに土地賃貸借契約を結んだ場合」旧法は「平成4年7月31日以前に、土地賃貸借契約を結んでいる場合」に適用です。ただし更新について、平成4年7月31日以前に旧法の借地権で契約していれば平成4年8月1日以降に更新を行った場合は新法ではなく旧法のままの取扱いになります。

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借地は「土地の賃貸借」に該当するので、民法第601条 賃貸借「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる 」の適用を受けます。そのため、借地権は地主側と借地権者とで合意した時点で発生いたします。

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更新料につきましては更地価格の5%程度が一般的でございます。
ですからこちらの価格が話し合いをする上での基準になっていくと思われます。 更新料には法的な決まりがない為、基本的には地主との話し合いが必要になります。
地代を支払っている限り借地権は法定更新され存続します。最悪の場合、更新料を払わず更新手続きをしなかった場合でも消滅することはありません。まずは地主様にご相談なさるのが宜しいかと思います。
また、更地返還については別途特約等がない限り更地返還義務はございません。

売買について

該当の住宅地図、測量図や公図、建物謄本(借地権者さんの建物登記)土地謄本、土地賃貸借契約書などがあれば正確な査定が可能となりますので可能でしたらご用意ください。

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底地の値段は当事者間の合意が原則となり、明らかな目安というものはありません。
路線価における財産評価割合は3割〜4割(路線価の借地権割合がだいたい70%〜60%、底地は残り分30−40%)であることが多いですが、第三者への売却の場合、底地であることのデメリットが考慮されるので、一概には言えませんが1割〜2割程度とお考えください。
借地権者が底地を購入すると自身の借地権と併せて所有権になります。底地を所有する地主が借地権を購入すればこれも同様に所有権となります。以上から底地の価値を最大限生かせるのは借地権者と地主同士での売却ということになるでしょう。(また、底地と借地権を同時に第三者に売却という方法もありますが、当事者同士のタイミングが条件などを調整する必要があるため金額は伸びますが方法としては難しいため専門家のアドバイスを求めることを勧めます)

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地代は土地を借りている対価として払っているものなので売買代金の一部として払っているわけではありません。地主さんと良好な関係を築いていた借地権者さんであれば安く譲るということはあり得るかもしれません。しかしそれはあくまで地主さんの好意であってそういう決まりがあるわけではありません。

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借地権を第三者に売却することは可能です。
ただし、借地権を第三者に売却するには2つの条件が必要です。「地主側の承諾を得ることができる」「購入希望者がいる」 借地権は売買しにくい不動産で、そもそも購入したいという人が少なく、金額も所有権相場の半額以下になってしまうことも多いです。 また、場所によってはそもそも売却できないということも起こり得ます。 方法としては地主さんの協力を得て同時売却にする、地主さんに借地権を買い取ってもらうなどということも可能です。

底地の状況にもよりますが、物納要件の厳格化で底地を物納資産に充てることが難しくなってきております。 物納が難しそうな底地は生前に売却を念頭におかれても良いかと思います。

地主さんに買い取ってもらうことができるのは原則として契約期間満了時、つまり更新の時だけです。このタイミングであれば、借地権付建物を買い取ってもらう権利があり、これを建物買取請求権と言います。

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こちらは旧借地法での契約と思われます。原則、旧借地法の借地権付き中古戸建てを購入された場合には、以前の契約が引き継がれるためです。ただし、地主さんによっては新法で契約を巻き直すこともあるので確認が必要です。
購入時の仲介業者は地主さんと契約引き継ぎなどの件でお話をしているはずですので、そちらを通してお話をすることをお勧め致します。

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賃借人付きの借地権も買い取りが可能でございます。建物が老朽化していても問題はありません。

借家人が居住していても現状のままで売却と買取は可能です。立ち退きが難しい場合でも、契約後に私たちが交渉を行います。

現在借地に建屋があります。老朽化の為に建て替えを希望、加えて地主から底地を買い取りたいと思っています。どのような手順で交渉を進めれば良いでしょうか?この場合地主様に売却の意思がなければ不可能なのですか?/また、隣地に地主様が同じ空き家が一軒あります。そこの借地権と底地も買い取りたいと思っていますが難しいでしょうか?



土地(底地)買取についてのご相談ですが、地主には必ずしも土地を売らなければならないという法的義務はないので、売ってくれる地主様の方が少数です。ですから、まずは地主様の意向を確認されると宜しいかと思います。売買金額についても基準があるわけではなく最終的には地主様との話し合いで決定します。 隣地の件は、建物の所有者にまずはご相談されてみてください。ただし、こちらの借地権の譲渡(売却)についても地主様の承諾が必要となりますので、建物の所有者が売却しても良いという場合でも、地主様から譲渡承諾を得る必要があります。まずは隣地建物所有者の承諾、その後、底地買取りの件も合わせて地主様にご相談なさると宜しいかと思います。

昔、父が地主の方から家を購入、土地は借りて現在母が独居しています。亡父から地代を払っているとだけ聞いており、借地契約書については不明です。地主様からは最初に口頭で地代支払いの契約をしたと聞いております。この場合、借地権はどうなりますか?借地人は建物を取り壊し、更地にして返却する必要がありますか?地主様に建物買取請求はできますか?



借地契約書が無い上での借地権の存否についてですが、建物を売買にて購入されたという事ですので、借地権として認められると思います。地代の支払いをしてきた事も借地権として認められる根拠となります。建物買取り請求につきましては地主様との話し合いが必要ですが、あまり一般的に利用されているものではないので、弁護士など専門家へご相談されることをお勧め致します。話し合いで買い取ってもらえない場合には、借地権を第三者へ売却することが可能ですが、契約書の有無が不明とのことですので、この機会に締結されることをお勧め致します。

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建物を壊してしまいますと、借地権が消滅してしまう可能性がございます。そのため、建物は現状のままご売却されることをお勧め致します。

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地代は原則土地を借りている対価として地主様にお支払いするものです。ですので、購入する際に支払った地代を加味できるかは地主様との交渉次第ということになります。また、土地の価格については、路線化を参考に話し合いを進めるのが一般的になっています。

Categories: ALL, 売買について

旧法借地権の場合は借地契約の更新が可能ですので、残存期間が借地権の価格に与える影響はわずかです。ただし、定期借地権などの場合には更新ができないので価格に影響を及ぼします。

Categories: ALL, 売買について

土地賃貸借契約は低地所有者が変更となった場合、新所有者に引き継がれます。所有者が変わっても借地権がなくなることはありません。また、出ていって欲しいと言われても出て行く必要はありません。

Categories: ALL, 売買について

基本的に借地権者様が他界なさっても、相続人がその地位を継承します。相続人が複数いらっしゃる場合、不動産に関しては単独で相続されるほうがトラブルを回避できるため、不動産を相続される以外の人は、他の財産で調整を測るのがいいでしょう。

Categories: ALL, 売買について

ほとんどの地主さんは「借地を更地にしてもらい、それを有効活用したい」と考えています。ですから底地を購入できるチャンスはそう多くありません。金銭面で多少無理をしてでも、底地を買って所有権化される方向で交渉なさるのが宜しいかと思われます。

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承諾について

借地の解除をするためには法定相続人全員に対して解除通知を出し、その全員から了承をもらう必要があります。

原因となる事案としては以下の5つが考えられるでしょう。 [1]期間満了 定期借地権等の場合の期間満了 [2]解除  債務不履行 地代不払い等  用途違反 (非堅固建物にコンクリートの建物を建築) 無断譲渡・転貸 無断増改築 合意による解除 [3]借地上建物の朽廃 [4]混同 [5]天変地異などによる土地の消滅  ただし、借地契約が終了することは実際にはあまり見受けられません。 (※[1]のケースについて多数を占める旧借地権では地主の正当事由が必要となるためこれが認められることはほぼありません。)

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たとえ口約束でも契約は有効です。契約とは当事者間の合意によって成立するものとなります。契約書の役割は内容についてお互いが正しく認識しているか確認するためのものなのです。ただ、後々トラブルに発展することもあるので、できる限り契約書は作成しておいた方がいいでしょう。

Categories: ALL, 承諾について

借地権も土地や建物などと同様相続の対象です。借地権名義人の相続人が、借地契約上の借地権者の地位を全て継承することになります。人が変わるだけで、地代や契約期間等の契約内容は以前のまま変わることはありません。相続で借地権を得た場合、地主さんの承諾は必要ありません。

定期借地権または一時使用目的の借地権を除く借地権でこの特約は無効です。借地借家法は借地権者さん側に不利な特約は認めないという立場です。 更新を拒絶するには地主側の正当事由が必要ですが、これが認められることはほとんどありません。地主は土地を貸したらかえってこないとも言われています。

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慣習として借地権更新時の借地権価格の3%~5%程度というのがおおよその目安のようです。借地権価格は更地価格に借地権割合(国税庁の路線価図を参照)をかけて算出します。

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結論から言いますと有効です。増改築禁止特約がある場合、増改築をする際には、地主さんの承諾もしくは裁判所の代諾許可を得る必要があります。 もし、無断で増改築をした場合には契約違反にあたり、契約解除となる可能性があります。 ただし、無断増改築=契約解除ではなく、信頼関係が破壊されたかということが争点となります。 借地権上の建物を維持保全するための補修工事であれば、契約の解除までは至らないようです。無駄なトラブルを避けるためにも地主側に相談をしながら工事を行うことを勧めます。

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建物の維持のために修繕をするのは借地権者さんに認められた権利です。ただし「修繕」と「改築」については線引がむずかしいのが実際のところです。 例えば雨漏りがするので屋根の一部を変えたなどというのは修繕にあたりますが、トタン屋根を瓦屋根にふきかえたというのは改築にあたるでしょう。しかしながら双方に明確な指針はなく、トラブルになることもありますので、事前に地主さんへ声を掛けてから修繕に取り掛かる方がいいでしょう。 また、契約書に増改築禁止特約が記載されている場合については地主さんの承諾が必要になります。

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旧法借地権の非堅固建物(木造アパート)を堅固建物(鉄筋マンション)に建て替える場合地主側の承諾を得るか、または裁判所の代諾許可を受ける必要があります。もしも無断で建て替えを行なってしまうと借地契約が解除されてしまうこともあるので注意が必要です。

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一般的に建替え承諾は更地価格の2~5%程度、譲渡承諾料ですと借地権価格の10%程度、借地条件変更承諾は借地権価格の10%程度と言われています。 ですが個々の地域や条件によりますので、これは絶対的なものではなく、あくまで目安となります。

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更新料には賃貸借契約を継続するための対価や賃料の前払いもしくは補充の意味合いがあります。 契約書にはっきりと記載がある場合以外は支払義務はありませんが慣習上払うことが多いようです。地域によって稀に更新料という考え自体がない地域もあります。

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特約の記載がない限り、更新料の法的支払義務はありません。 ですから、更新料を支払わなかったという理由で借地契約が解除されることもなく、借地契約期間が満了になっても建物が存続している限り、従前の内容で借地契約が更新されます。これは当事者の合意がなくても構いません。これを法定更新と言います。 ただし、更新料を支払わないことで例えば地代改定の際、地代の値上げを請求されるなどのリスクがあります。 また反対に更新料を支払う事で借地権の譲渡の際など交渉がスムーズにいくなどの利点があります。今後を見越して、更新料はできる限り支払っておく事をお勧めします。

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借地権を第三者に譲渡する際や建物を建替えをする際は、地主さんの承諾を得なければなりません。 この際に承諾料を払うことが慣習になっています。地主側の立場に立ってみると、新しい借地権者さんが地代をきちんと支払ってくれたり、約束事をきちんと守ってくれる人だという保証はありません。 それに旧法での契約であれば、建物が人が住めなくなるような状態になれば(朽廃)契約が終了し、土地を返してもらうことができます。 リスク回避や立替を認める代わりとして承諾料をもらうのです。

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相続税を払うのが難しい場合代わりに底地を納付(物納)することができますが、厳しい要件が付きます。物納された場合、国(財務省)がその土地の地主になります。地代なども従前の契約内容を引き継ぎます。地主が第三者に変わった場合と同じで、建物登記(借地権の対抗要件)をそなえていれば国に対して借地権を主張できます。 国も底地を金銭に換えたいため借地権者さんへの底地の売却を行っております。

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残念ながら旧法で契約していた借地権を勝手に自動で、もしくは更新、相続をもって新法に切り替えることはできません。 切り替えるためには、旧法で結んでいる契約を借地人さんの合意を得たうえで解約し、新たに新法での契約を締結し直す必要があります。 しかしこれは借地人の権利を意図的に弱めたとされ、認められない可能性もあります。双方にメリットになる条件で契約を締結できる場合は、専門家(弁護士)に相談して新法への切り替えが可能です。

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借地権者が地代の支払いをしているのであれば、時効取得されると言うことはありません。
時効取得の要件として、[1]所有の意思を持って[2]平穏かつ公然と[3]他人のものを占有する、必要があります。
地代を払っている=借りている事を認める事ですので[1]の「所有の意思を持って占有」の事項が満たされないためです。ただし借地権者が『自分は借地権者ではなく土地の所有者だ』と明確に主張し、平穏かつ公然に(地主さんが異議が異議を唱えない状態で)20年間占有すれば、悪意(=他人の所有地であることを知っている)で時効取得することがあります。

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「借地権の転貸」とは、例として借地権者さんが地主さんから土地を借り、建物を建てずに第三者に貸して第三者が建物を建てた場合です。この場合、地主さんの承諾が必要となります。借地上の建物を借家(アパート)として賃借する場合は「借地上の建物の賃貸」と言うことになるので「借地権の転貸」にはあたりません。地主さんの承諾は不要です。

借地権を相続放棄した場合は更地にして返還する必要はありません。次に相続人となる人が現状回復義務を負うことになります。該当者がいなければ最終的には国庫に帰属することになります。
(相続人の順番 [1]他の法定相続人>>[2]特別縁故者(内縁関係等)>>[3]共有者>>[4]国庫という順番です)
実際に、借地権者さんに相続人がいない場合、相続財産管理人が地主さんに借地権を返還している場合が多いようです。

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借地権とは建物を建てるための土地利用権を指します。借地権の譲渡などの場合には地主さんの承諾が必要です。対して底地権は土地所有者が第三者に土地を貸して地代収入を得ている土地所有権のことです。地主さんは自分で使用することはできません。

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借地権には賃借権借地権(借地権)地上権借地権(地上権)の二つがあります。借地権は第三者に譲渡するには、地主さんの承諾が必要ですが、地上権の場合、第三者に譲渡したり、土地を貸して第三者に建物を建てさせることに地主さんの承諾は必要なく、転貸が可能です。また、借地権は債権、地上権は物権だというのが法律上の違いです。

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借地権を誰に対しても認めてもらえる条件の事を「対抗要件」と言います。
借地権については「登記」です。具体的には、「賃借権登記」・「地上権登記」・「建物登記」があります。賃借権の登記については地主さんに登記義務がないためほとんど見かけません。一般的には。借地権者が建物を建てたときに「建物登記」をおこない対抗要件とするのが通常です。

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契約を途中で解除する時には基本的に借主の負担で建物を解体、更地にして返さなくてはなりません。交渉次第で解体費を負担してもらえることもありますが稀なケースとしてお考えください。

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更新料につきましては更地価格の5%程度が一般的でございます。
ですからこちらの価格が話し合いをする上での基準になっていくと思われます。 更新料には法的な決まりがない為、基本的には地主との話し合いが必要になります。
地代を支払っている限り借地権は法定更新され存続します。最悪の場合、更新料を払わず更新手続きをしなかった場合でも消滅することはありません。まずは地主様にご相談なさるのが宜しいかと思います。
また、更地返還については別途特約等がない限り更地返還義務はございません。

まず、非堅固から堅固への条件変更があっても旧法の扱いが変わることはありません。新法に巻き直ししない限り旧法のまま継続致します。
更新間隔については堅固建物になる場合、新規、更新ともに30年以上で設定されております。ですので、それよりも長期間のなら自由に決めていただくことが可能です。また、条件変更承諾料の件は、こちらの相場が更地価格の10〜15%となっております。増改築承諾料の場合は更地価格の5%ほどです。最後に地代の相場でございますが、こちらは一般的に土地の固定資産税の3〜3.5倍が年間のお目安と言われています。

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お母様がお亡くなりになったということですので、まずは相続人の名義で建物の登記をして下さい。
その後、地主様に連絡を取っていただき、前借地人であるお母様が亡くなられたことを伝えて、相続人と土地賃貸借契約を締結することが必要です。更新前であれば以前の契約が引き継がれるのですが、更新期間を過ぎているとの事ですので、まず、条件などについてはしっかりと地主様と相談なさることをお勧め致します。

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ご契約の時期によって旧法か新法かに分かれますので契約時期の確認をなさる事をお勧め致します。また、旧法ですと、非堅固か堅固かによって更新後の借地期間に違いが生じます。建物の謄本をお取りいただき、借地権者の方と話し合いの上、契約を結ばれると良いでしょう。

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借地権の期間は法定更新により自動更新されます。更新期間が過ぎてしまっても、借地権が消滅してしまうということは有りません。引き続き地主様と借地人様とで充分話し合いを行ってください。
交渉が上手くいかない場合は専門家を入れるというのもひとつの解決方法かと思います。

借地権の譲渡を行う場合、地主への承諾料が発生します。この場合の譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%が目安でございます。

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弊社から、地主様に対して様々なプランのご提案が可能でございます。
地主様が納得すれば譲渡を認めてもらえる可能性はあります。認めてもらえない場合は、借地非訟裁判を行い、裁判所から地主に代わる譲渡許可を貰うこともできます。弊社では譲渡承諾を認めていただけない物件に関しても買い取りを行なっております。

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契約書に増改築の項目が記載されていない場合は法律上、承諾および承諾料の支払い義務はありません。増改築をした場合には建物の残存期間の変更等が考えられますので地主側(財務省)に確認をいたしましょう。

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無断で建物を建てたことを知りながら借地権者に対して地主が何も行動を起こしていない場合、法的な見解では建物の建築を承諾したとみなされる可能性があります。

Tag: 承諾
現在借地に建屋があります。老朽化の為に建て替えを希望、加えて地主から底地を買い取りたいと思っています。どのような手順で交渉を進めれば良いでしょうか?この場合地主様に売却の意思がなければ不可能なのですか?/また、隣地に地主様が同じ空き家が一軒あります。そこの借地権と底地も買い取りたいと思っていますが難しいでしょうか?



土地(底地)買取についてのご相談ですが、地主には必ずしも土地を売らなければならないという法的義務はないので、売ってくれる地主様の方が少数です。ですから、まずは地主様の意向を確認されると宜しいかと思います。売買金額についても基準があるわけではなく最終的には地主様との話し合いで決定します。 隣地の件は、建物の所有者にまずはご相談されてみてください。ただし、こちらの借地権の譲渡(売却)についても地主様の承諾が必要となりますので、建物の所有者が売却しても良いという場合でも、地主様から譲渡承諾を得る必要があります。まずは隣地建物所有者の承諾、その後、底地買取りの件も合わせて地主様にご相談なさると宜しいかと思います。

老朽化について

朽廃とは建物が時間の経過によって社会的経済的価値がなくなることを言います。つまりは老朽化して人が住めなくなると言うことです。人が解体したり、火災や台風、地震等の災害で倒壊した場合は朽廃ではありません。手で押して倒れるような状態なら朽廃といわれていまずが実際の判断は裁判でも難しいとされています。旧法では借地建物が朽廃した場合は借地契約が終了します。

賃借人付きの借地権も買い取りが可能でございます。建物が老朽化していても問題はありません。

契約書に増改築禁止の文言の記載がある場合、地主の許可は必要ですが、増改築(建て替え)が出来ないということでは有りません。
地主の承諾をもらえるよう再度交渉するか、建て替え承諾料の増額等を行ってみてください。
それでも承諾がおりない場合は、増改築許可の申立を裁判所にすることも可能です。

借地権の存続条件の一つに建物が建っていることが挙げられます。可能であれば建物をそのままにしておいてください。
地主さんのなかには建物がなくなったことにより借地権の消滅を主張してくる方もおられます。トラブルを最小限にするためにも可能な限り建物は残しておき、どうしても解体する場合は地主さんに一報を入れ、できれば書面で残しておくことをお勧め致します。

現在借地に建屋があります。老朽化の為に建て替えを希望、加えて地主から底地を買い取りたいと思っています。どのような手順で交渉を進めれば良いでしょうか?この場合地主様に売却の意思がなければ不可能なのですか?/また、隣地に地主様が同じ空き家が一軒あります。そこの借地権と底地も買い取りたいと思っていますが難しいでしょうか?



土地(底地)買取についてのご相談ですが、地主には必ずしも土地を売らなければならないという法的義務はないので、売ってくれる地主様の方が少数です。ですから、まずは地主様の意向を確認されると宜しいかと思います。売買金額についても基準があるわけではなく最終的には地主様との話し合いで決定します。 隣地の件は、建物の所有者にまずはご相談されてみてください。ただし、こちらの借地権の譲渡(売却)についても地主様の承諾が必要となりますので、建物の所有者が売却しても良いという場合でも、地主様から譲渡承諾を得る必要があります。まずは隣地建物所有者の承諾、その後、底地買取りの件も合わせて地主様にご相談なさると宜しいかと思います。

地主さんによっては、借地権の消滅(建物が無いため)を主張してくる可能性もあります。
地主さんに一言伝え、出来るのであれば書面で残しておいたほうが後々のトラブル回避にはなります。

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