借地権とは

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建物を建てるため(所有するため)に
借りた土地の権利を
借地権といいます。

借地権とは

建物を建てるため(所有するため)に借りた土地の権利を借地権といいます。
借地権が付いている(設定されている)土地を「底地」、その底地の所有者のことを、「地主」「底地権者」「借地権設定者」といいます。
建物を建てるために借りた土地の権利を借地権、この土地のことを借地といいます。
土地を借りて使う人を「借地人」「借地権者」と言います。

SECTION01

所有権と借地権の違い

土地の権利には所有権と借地権があります

戸建て住宅の所有権

土地を所有する権利のこと。
地主から土地を購入すれば買った人の所有となり、その土地を自由に処分できます。

戸建て住宅の借地権

地主から土地を借り、その上に建物を建てられる権利のこと。
一定期間、土地を借りて利用できますが地代が発生します。

SECTION02

借地権(借地借家法)の設立要件

土地を借りていれば借地権が成立するわけではありません

借地権は土地を借りる権利ですが、土地を借りていればどんな場合でも借地権が成立するわけではありません。
借地借家法2条1号では、「借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定しています。
つまり借地権が成立するためには、「建物の所有を目的とする」ことに加え「地上権または土地賃借権であること」が要件になってきます。
この2つの要件を満たしていれば、借地借家法の適用を受ける借地権となるのです。

要件1 建物の所有を目的とすること

借地権が成立するためには、借地権者が「建物を建てる」目的で土地を借りなければいけません。
たとえば、駐車場や資材置き場にするためなど建物を建てることをしない土地を借りる場合などは、借地権は成立しません。
借地権者が、実際に建物を建てて、その建物を利用することが必要になってきます。

要件2 地上権または土地賃借権であること

借地権というのは総称で、実際は「地上権」、「土地賃借権」のことを言います。
土地を借りる権利としては、地上権や土地賃借権の他に、無償で土地を借りることができる「使用貸借権」がありますが、これは借地権の対象にはなりません。
よくあるケースとして、親の土地を子供が無償で借りて、建物を建てたとしても、この場合は使用貸借権であるため借地権にはなりません。
また、一時使用のための借地権、例えば工事現場の仮設小屋や芝居小屋など一時使用の建物についても借地借家法の適用である借地権は適用されません。

SECTION03

借地権の種類

借地権の全体像を把握しましょう

現在、存在している借地権は以下のように分類されます。
まず、「普通借地権」か「定期借地権」かの違いがあります。
普通借地権は、2つ「旧法借地権」と「新法借地権」に分かれます。 定期借地権には、3つ「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の種類があります。
それと借地権には土地賃借権と地上権という権利の形態があります。
それぞれ土地賃借権は「債権」と地上権は「物権」に分類され、地上権は強い権利を持っています。ただし世の中の借地権の多くは土地賃借権です。

SECTION04

旧法と新法

「旧法借地権」と「新法借地権」の違いを抑える

「旧法借地権」と「新法借地権」の違いとは?

借地権は、借地契約のタイミングによって適用される法律が違います。借地に関する法律は、大正時代から「借地法」(旧法)が運用されてきましたが、平成4年(1992年)に法改正が行われ、「借地借家法」(新法)が制定されました。 そのため、借地権は法改正を境にして、旧法に基づく「旧法借地権」と新法に基づく「新法借地権」に分けて考えなければいけません。

よくいただくお話に、「法律が変わったのだから、もう旧法借地権は存在しないのでは?」と思割れている方もいらっしゃいますが、それは違います。

平成4年7月31日までに契約を開始した借地権は旧法が適用され、平成4年8月1日以降の契約に契約を開始した借地権は新法が適用されるのです。

現在は、旧法借地権と新法借地権が混在しています。
加えて難しいのが更新の場合です。例えば平成4年7月31日までに契約を開始した旧法での借地権が更新時期をむかえ、契約の更新を行いますが、以前の旧借地権の内容を引き継いで契約をされるのでこの更新は旧法のままです。従前の契約を更新するため、更新後の契約も旧法が適用されるのです。更新しても新法の借地権に切り替わらないのです。

旧法の借地権を新法借地権に切り替えるには、旧法に基づく借地契約を一旦解除(解約)したうえで、新法に基づく借地契約を新しく締結する必要があります。ほとんどの方はこれをされないので、引き続き旧法のままだということです。

旧法借地権

平成4年7月31日までに、すでに借地契約が成立していた借地権は旧法借地権となります。 旧法では、借地権者の立場を守ることに重点が置かれていたのが特徴です。 契約期間(契約終了の期限)を定めていても、地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、自動的に契約は更新されます。
借地権者には建物買取請求権が認められており、借地契約の満了時に地主に建物を買い取ってもらうことができるとしたものです。 借地権者の立場からすれば半永久的に土地を使い続けることができますが、一方地主からしたら、「土地は一度貸すと戻ってこない。」といわれるようにリスクがあります。

旧法借地権の存続期間

旧法では、建物を堅固建物(石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など)と、非堅固建物(木造など)に区分しており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。

新法借地権

平成4年8月1日以降に借地契約を行った借地権で、定期借地権ではない普通借地権です。
新法借地権で変更された主な部分は、借地権の存続期間です。

新法借地権の存続期間

新法において借地権の存続期間は、一律30年とされました。
(地主・借地権者がこれより長い期間を定める場合は、その期間が存続期間となります。)
また、契約を更新する場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされました。
(こちらも、当事者間(地主・借地権者)の合意があれば、この期間より長く期間にできます。)
旧法では堅固建物と非堅固建物で借地権の存続期間が異なっていましたが、新法においてはその区別はなくなりました。

※契約満了時に、借地権者が地主に建物買取請求ができるのは旧法借地権と同様で新法借地権においても適用されます。

SECTION05

借地権の第三者への対抗要件

想定される事例からのケーススタディ

借地権の第三者への対抗要件についてですが、遭遇するケースとして例えば、地主さんが底地を売った場合の買主さん、借地契約に関係のない第三者に借地権の主張をする為には、地上権や賃借権の登記が必要となります。

地上権の場合、地上権者は地主さんに対し地上権の登記請求権が認められています。もし、地主さんが協力してもらえない場合は裁判で地上権設定登記請求を⾏い、判決をへて登記が可能となります。ですので地上権であればそれほど問題はないのですが、土地賃借権の場合、賃借権には登記請求を認めていないため地主さんの協⼒を得られなければ登記ができません。実際殆どが賃借権の登記がなされていません。

これとは別に、借地上に借地権者の名義で登記された建物が建っていれば第三者に対抗できるとされています。建物が建っていること、建物の登記がされていること で第三者に対抗できるということですね。

では、建物が火事・地震等で滅失した場合はどうでしょう。この場合建物の登記は効力がなくなり、原則として借地権の対抗力はなくなります。
この場合、建物滅失の救済措置として、一定の事項[滅失した建物を特定できる事項・滅失があった⽇・新たに建物を築造する旨]を土地上に掲示することにより対抗力を有するとされております。しかしながらあくまで救済措置なので、滅失後2年を経過前に再築し所有権登記をしてくださいねとしております。

ここでは、土地の賃借権(借地権)の登記の代わりに建物の登記が用いられること。また建物が無くなった場合の救済措置もあるということについて説明しました。
登記をすることにより、第三者に対する対抗要件を取得できます。要は借地権を設定されている土地を売られたときに新地主に対して登記がものをいうということです。

SECTION06

まとめ

よく知ることで上手に活かす

建物を所有する目的で土地を借りることを借地権と呼び、その種類は様々で年代の経過により旧法新法が混在し複雑化しております。
メリット・デメリットがありつつも上手に付き合うことで借地権ならではの活かし方ができると思います。 そのためにはまず借地権をよく知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

< 借地権のメリット >

  • 借地法(旧法)の場合、法律に守られており半永久的に借りられる
  • 比較的利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
  • 所有権付きと比較して、借地権付きの建物は安価に購入できる

< 借地権のデメリット >

  • 地代の負担がある
  • 更新時に更新料が必要(な場合がある)
  • 増改築の際、地主の承諾がいる(承諾料が場合)
  • 借地権を売却するのが難しい

借地権についての関連リンク

借地権をさらに知ってもらうために関連するリンクを用意しました。

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