借地権の種類

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大きく分けて2つある
「借地権」の種類について
詳しく解説します。

借地権には、旧法(借地法)と平成4年8⽉に制定された新法(借地借家法)の存在があります。

旧法においていは借地人(借地権者側)の権利が強いため土地の返還が難しいなどの地主側に不利な点があり、地主側との間にトラブルが多く発⽣し、次第に借地権の取り引き⾃体が少なくなってきました。
新法では、双⽅の便宜をはかるため、借りられる期間を定めた定期借地権などが設けられています。
新法の借地借家法では、借地権の「普通」「定期」の大きく分けて2分類があり、「定期」にはさらに4つに分類されます。

ただ、今現在でも旧借地法においての契約が多く、旧法と新法が混在している状況になっており、現状は以下が存在しています。

  • 旧法
  • 新法(普通)
  • 新法:定期[一般定期借地権]
  • 新法:定期[建物譲渡特約付借地権]
  • 新法:定期[事業用定期借地権]
  • 新法:定期[一時使用目的の借地権]

旧法借地として契約したものは、更新などでも新法に⾃動的に切り替わることができず、旧借地法から新法に切り替えるには契約⾃体を新たに取り交わさなければなりません。

  • 平成4年7月31日以前から、土地を借りている方(旧:借地法適用)
  • 平成4年8月1日以後から、土地を借りている方(現:借地借家法適用)

※建物の「建替え」や「契約更新」、「相続」などがあった場合でも、当初その土地を借り始めた時期が、平成4年8月以前であった場合には、旧借地法が適用される借地権(別称:旧法借地権)が適用されます。

SECTION01

旧借地法による借地権

平成4年7月31日以前から土地を借りている場合に適用されます

旧法借地権の契約期間に関して、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。
借地権の売買(譲渡)をすることも可能です。
売却(譲渡)する際には、地主の承諾また譲渡承諾料(名義変更料)が発生します。

< 旧法:旧借地法(賃借権) >
借地権設定時、存続期間は30年、更新後20年となります。(借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていない)
旧法では、建物を2種類に区分しています。堅固建物(⽯造、⼟造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)と⾮堅固建物(⽊造等) があります。
借地権の存続期間は、あらかじめ当事者間で取り決めのなかった場合は堅固建物を60年・⾮堅固建物を30年と定めております。
更新後の存続期間は堅固建物で30年・⾮堅固建物で20年です。この期間中に建物が朽廃した時には借地権は消滅します。借地権の契約において、建物の種類・構造を特に定めなかった場合には、⾮堅固建物の所有を⽬的とするものとみなします。
以下表をご確認下さい。

SECTION02

新借地借家法

平成4年8月1日以降から土地を借りている場合に適用されます

新法の借地権には法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権があります。
新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。借地人と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。
存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。
貸主・借主がこれより長い期間を設定した場合には、その期間が存続期間となります。

TYPE01

新法:普通借地権

契約期限はあるが、更新することで半永久的に借り続けることができる。存続期間は構造に関係なく、当初30年、合意上の更新であれば1回目20年、以後10年となっている。

普通借地権は、旧法借地権における性質はそのまま引き継いだ借地権となります。但し、契約期間及び更新の期間に関して変更をしています。
新法では建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年(契約期間の定めがないものも含む)とされました。但し、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
更新する場合の期間は第1回目の更新は20年、それ以降の更新に関しては10年間とされています。契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。

存続期間:最低30年
現在の借地借家法においては、普通借地権の存続期間30年以上と定められています。
期間を定めない場合は、自動的に30年の存続期間となります。
30年より短い存続期間を定めても無効とされ、法によって強制的に30年の存続期間となります。
30年より長い存続期間を定めた場合は、その期間が存続期間となります。例えば40年の存続期間で契約した場合、存続期間は契約に則って40年となります。

契約更新:初回更新は最低20年/2回目以降の更新は最低10年
契約の更新は可能で、上記のような存続期間が設定されます。当事者の合意でさらに長い存続期間とすることも可能です。
上記よりも短い存続期間で契約を更新した場合は、法によって上記の存続期間として扱われます。
存続期間の満了時に借地人が希望すれば、存続期間を自動的に更新することができます。地主側は正当な事由がなければ更新を拒否できません。
更新を繰り返せば半永久的に土地を借りることも可能であり、この更新に関する規定のため「他人に土地を貸すと2度と返ってこない」と言われることがあります。

TYPE02

新法:定期借地権

一般定期借地権(定期借地権)単に「定期借地権」とも言います。
定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに、住宅用として土地を賃借。契約期間は50年以上で更新はなく契約終了後は更地にして返還する。

定期借地権は、新法(借地借家法)によって新たに新設されました。定期とあるように、あらかじめ定められた期間しか存在しない借地権です。
以前の旧法では、「土地は一度貸すと戻ってこない」と言われていました。旧法では借地人が非常に強い権利を保持していたからです。
そこで新法では、更新規定の適用のない期間を確定した新たな借地制度である定期借地権を設けたのです。定期借地権では、土地の所有者と利用者が別々であり、土地の所有者は、土地は必ず戻ってくるという信頼のもと土地を提供して保証金、地代という利益を得ることができ、土地の利用者は、一定の保証金、権利代、地代を支払い決められた期間だけ土地を利用することが可能となりました。
結果、これにより、借地供給が促進されるようになりました。

存続期間:最低50年
契約期間は最低50年とされ、これより短い存続期間を定めても50年が存続期間となります。
長期的に利用する予定がない土地を活用する場合には、この定期借地権契約が結ばれることがあります。

契約更新:なし
一般定期借地権契約は更新できません。
存続期間を経過すれば土地は返還されるので、土地の返還を確約した上で地代収入を得ることが可能です。

特約として

  • 借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
  • 建物の建替えによる期間延長をしない旨
  • 建物の買取り請求権を認めない旨

を定めたものを一般定期借地権といいます。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。

TYPE03

新法:事業用定期借地権

事業用定期借地権事業用(商業施設など)の建物を所有する事を目的とした借地権となります。
契約期間は10年以上50年未満。(2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下。)契約終了後は更地にして返還する。

この契約で借りた土地には、事業用の建物しか建築できません。たとえば、事業用の建物であっても居住を目的とする建物を建てられませんので、賃貸マンション等についても建てられません。

存続期間:10年以上50年未満
上記のような存続期間が定められていますが、実際には存続期間を最も短い「10年」とするパターンが多いようです。 存続期間は10年以上50年未満としたものとなり、契約期間において、その取扱いが違います。 10年以上30年未満の事業用借地権の場合は、

(1)法定更新、建替えによる期間の延長等
(2)建物買取り請求権
(3)建物の建替え

についての裁判所の許可は一切適用されません。
30年以上50年未満の事業用借地権の場合は、上記(1)(2)(3)を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。

契約更新:なし
事業用定期借地権についても更新はできません。存続期間を経過すれば土地は返還されます。 短期的に土地を貸したいけれど確実に土地を返してもらいたい場合には事業用定期借地権が向いています。
例えば「この土地は数年使わないから人に貸して地代を稼ぎ、契約満了で土地が返還された後で成長した子供に家を建てさせたい」という将来的なビジョンがある人は事業用定期借地権を利用すると良いでしょう。

なお、事業用定期借地権契約は必ず公正証書で行わなければなりません。
公正証書で契約していない場合、25年の普通借地権契約を締結したことになりますが、普通借地権は最低存続期間が30年と定められているため、結果的に30年の普通借地権が発生します。
事業用定期借地権を設定したつもりが、いつのまにか30年の普通借地権になってしまうので、絶対に公正証書を交わしてください。

TYPE04

新法:建物譲渡特約付借地権

存続期間の満了時に、地主が借地人から建物を買い取って借地権を消滅させる。契約期間は30年以上。

建物譲渡付特約借地権とは、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主(借地権設定者)に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約となります。
期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物の使用継続しその使用を請求した場合は、借地権設定者と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。
この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。但し、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。

例えば借地人がアパート等を建築した場合、期間満了時に地主が当該アパートを買い取って賃貸経営を続けたり、そこに居住したりするようなケースに用いられます。

存続期間:【存続期間】:最低30年
30年を超える期間を定めることができ、30年未満の期間で契約すると法律上は30年の存続期間で契約を締結したとされます。
建物譲渡特約付借地権の契約は口頭で行うことができますが、書面を交わすことが望ましいです。

契約更新:なし
存続期間が経過すれば土地は返還されます。
しかし借地権を消滅させるために地主は建物を買い取る必要があるため、地主側は買い取る資金を用意する必要があります。

TYPE05

新法:一時使用目的の借地権

工事などの仮設事務所、プレハブ倉庫、イベント用建物などで、臨時または一時的に土地を借りる場合。

SECTION03

地上権と賃借権

地上権と賃借権の違いについて

ここからは 地上権と賃借権についてのお話をします。 ただし、現存する借地権はほとんどが上記に記載されている債権とされる「賃借権」ですので、こうゆうのもあるよという内容くらいに知っておいていただければとおもいます。

借地権は、建物の所有を目的とする土地の賃借権と地上権がありますが、その賃借権と地上権の違いとは何なのでしょうか。どちらも建物の所有を目的とするために他人の土地を利用する権利ですが、その権利の強さに大きな違いがあります。

地上権

地上権とは「物権」であり、土地を直接的に支配できる強い権利をもっています。
第三者への対抗要件は「地上権設定登記」となっており、地主はその登記に協力する義務があります。
土地売買によって地主が変わったとしても、地上権者は新たな地主に対して地上権を主張することができ、土地を引き続き使い続けることができます。
また、地上権を第三者に譲渡する場合も、地主の承諾は必要なく売買することができます。

賃借権

土地賃借権とは「債権」です。
賃借権は、賃貸人の承諾を得て土地を間接的に支配するものです。地上権と比べるとその権利は弱く、賃借権を登記する場合には地主の承諾が必要となります。
賃借権には地上権と違い地主に登記の協力義務がないため所有する建物の登記をすることにより、賃借権を登記したのと同様の効果を得ることが可能となります。
土地賃借権を第三者へ譲渡する場合や建物を建て替える場合には、必ず地主の承諾が必要になります。
また、土地売買によって地主が変わった場合でも、新たな地主に対して土地賃借権を主張することができますが、その際は、土地賃借権が存在する土地上の建物に登記をしていることが必要になります。

地上権(物権)と借地権(債権)の違い

民法でいう物権(地上権)には、物を支配する強力な権利があり、債権(賃借権)は目に見えない権利であるため物件(地上権)に比べると弱い権利となっております。
物権は、物を直接かつ排他的に支配する権利といわれており、1つの物に対し同一の物件が多数成立することはなく、かつ第三者に対しても自分のものだと主張することが認められています。これに対し債権(賃借権)は、当事者(債権者、債務者)の合意によって発生する権利とされています。

地上権と借地権における一番の違いは、物権である「地上権」として借地権を設定した場合は、地主様の承諾許可を取る必要なく、借地権を自由に譲渡する事が出来る点です。一方、賃借権として借地権を設定した場合には、譲渡・売却の際に必ず地主様の承諾が必要となります。 売買の利便性などの面から考えると、地上権と貸借権を比較した場合、地上権のほうが地上権者に有利で、地主様に不利であるといえます。
地上権を設定した場合、登記義務があるため、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的です。

※繰り返しますが、「地上権」を設定されているケースは非常に稀です。試験にでてくるので覚える程度のものとして認識してもらえたらと思います。ほとんどが「賃貸借」における借地権設定です。
一応念ため、ご自身の契約について契約書を確認されてみてください。

借地権についての関連リンク

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