朽廃とは建物が時間の経過によって社会的経済的価値がなくなることを言います。つまりは老朽化して人が住めなくなると言うことです。人が解体したり、火災や台風、地震等の災害で倒壊した場合は朽廃ではありません。手で押して倒れるような状態なら朽廃といわれていまずが実際の判断は裁判でも難しいとされています。旧法では借地建物が朽廃した場合は借地契約が終了します。

賃借人付きの借地権も買い取りが可能でございます。建物が老朽化していても問題はありません。

契約書に増改築禁止の文言の記載がある場合、地主の許可は必要ですが、増改築（建て替え）が出来ないということでは有りません。
地主の承諾をもらえるよう再度交渉するか、建て替え承諾料の増額等を行ってみてください。
それでも承諾がおりない場合は、増改築許可の申立を裁判所にすることも可能です。

借地権の存続条件の一つに建物が建っていることが挙げられます。可能であれば建物をそのままにしておいてください。
地主さんのなかには建物がなくなったことにより借地権の消滅を主張してくる方もおられます。トラブルを最小限にするためにも可能な限り建物は残しておき、どうしても解体する場合は地主さんに一報を入れ、できれば書面で残しておくことをお勧め致します。

土地（底地）買取についてのご相談ですが、地主には必ずしも土地を売らなければならないという法的義務はないので、売ってくれる地主様の方が少数です。ですから、まずは地主様の意向を確認されると宜しいかと思います。売買金額についても基準があるわけではなく最終的には地主様との話し合いで決定します。 隣地の件は、建物の所有者にまずはご相談されてみてください。ただし、こちらの借地権の譲渡（売却）についても地主様の承諾が必要となりますので、建物の所有者が売却しても良いという場合でも、地主様から譲渡承諾を得る必要があります。まずは隣地建物所有者の承諾、その後、底地買取りの件も合わせて地主様にご相談なさると宜しいかと思います。

地主さんによっては、借地権の消滅（建物が無いため）を主張してくる可能性もあります。
地主さんに一言伝え、出来るのであれば書面で残しておいたほうが後々のトラブル回避にはなります。