借地借家法

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借地権に関する法律

借地借家法について解説します。

借地権に関する法律についてはこの項目と別途「借地権の種類」のところで述べています。
ここでは特に借地借家法の旧法と新法に焦点をあてて記載をしました。

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借地権に関する新法と旧法

「借地借家法」を新法、「借地法」「建物保護法」及び「借家法」を旧法ということがあります。

借地権に関する法律は、賃貸借一般に関する民法 601条から 621条のほかに、「借地法」「建物保護法」及び「借家法」(旧法)と借地借家法(新法)があります。
「借地借家法(新法)」は、平成4年8月1日に施行されました。それと同時に以前からあった「借地法」、「建物保護法」と「借家法」が廃止となり、建物所有目的の土地賃貸借や建物賃貸借の定めを統合して制定されました。

「借地借家法」を新法、「借地法」「建物保護法」及び「借家法」を旧法ということがあります。

その中のひとつである「借地借家法」とは、建物の所有を目的とする地上権・賃借権の期間、借地非訟裁判(借地条件の変更・建て替え・譲渡・売買等)また建物の賃貸借契約の更新及び効力等に関して法律で定めた規定です。賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律が借地借家法です。
1992年(平成4年8月1日に)に施行され、更新のない定期借地権が新設されたことに対して、更新のある借地権を普通借地権といいます。

以上のことから借地に関する法律でおもに適用されるものは

  • 民法601条から621条
  • 新法
  • 旧法(現状廃止されていますが、旧法で契約されたものについては効力が有効)

となります。

法律はあたらしいものが施行されているのですが、ここで借地権についての理解を難しくしている件が次のこの点になります。

SECTION02

旧借地権への新法・旧法の適用

旧法下の借地権は多数存続しています

借地借家法の施行によって借地法は廃止されたことから、借地法の下で設定された借地権にも原則として新法が適用されますが、旧借地法で契約した借地契約においての借地の更新などについては従前の例によるとされ、旧法の定めが適用されます。

借地借家法が施行され 20年以上経過しましたが、旧法下の借地権は多数存続しています。 旧法下の借地権は、更新後も旧法下の借地権のまま存続していますから、借地法が廃止されたとはいえ、その定めは今でも旧法下の借地関係を規律しています。

要は法律が新しくなったけれども、以前からの法律(旧法)が適用される借地権は今後も存在するため旧法と新法適用の借地権が両方とも併存していく形になり、より理解するには複雑になりました。

ではここで、旧法と新法での違いもう含めて表にて掲載いたします。

  • 平成4年7月31日以前から、土地を借りている方(旧:借地法適用)
  • 平成4年8月1日以後から、土地を借りている方(現:借地借家法適用)

※建物の「建替え」や「契約更新」、「相続」などがあった場合でも、当初その土地を借り始めた時期が、平成4年8月以前であった場合には、旧借地法が適用される借地権(別称:旧法借地権)が適用されます。

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旧借地権と新法借地権の違いとは

旧借地権と新法借地権がどのように違うのか主な点を見ていきます

存続期間

旧借地権では非堅固な建物(いわゆる木造の建物など)の所有を目的とする借地権の存続期間は20年、堅固な建物(コンクリート造り等)の所有を目的とする借地権の存続期間は30年とされていました。
存続期間を定めなかった場合は非堅固な建物の所有を目的とする場合は30年、堅固な建物の所有を目的とする場合は60年でした。
また、期間の定めのある借地権が更新される場合も非堅固な建物の場合は20年、非堅固な建物の場合は30年とされていました。

これに対して、新借地法では、契約期間は非堅固・堅固・期間の定めのない場合もすべて一律30年とされました。一方、借地権が更新される場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされ、期間が旧法借地権に比べて短縮されています。

更新を拒絶できる正当理由

期間満了時の更新拒絶についても、旧借地法では自らその土地を利用する必要性がある場合など、特別の「正当事由」がなければ更新拒絶はできないとされていました。
しかし、新借地権では立退き料等の支払いを地主が申し出た場合にはこれらを考慮して正当事由を判断することが条文上明記されました。
この点でも、地主にとって更新を拒絶する正当事由が認められやすくなっていると言えます。

定期借地制度の新設

更に最大の違いは、新借地権では定期借地権という制度が認められたことです。
従来の借地権は、更新拒絶できる場合が非常に限定されていたこともあり、一度借地権を設定してしまえば、借地権者が更新を望む限り、半永久的に借地権が存続する可能性がありました。その結果、土地所有者が借地権の設定に躊躇するということが指摘されていました。
そこで借地借家法では、借地権設定者側の要望を受けて、存続期間が当初の契約で定めた期間に限定され、更新されない借地権を認めたのです。その結果、当初の存続期間経過後には確実に土地の返還を受理できることが保証されたのです。
これによって、土地所有者にとっても、存続期間経過後には確実に土地の返還を受けることができるため、借地権設定についての抵抗感をなくし、土地の有効活用を促す事にもつながります。

地主さんが知っておくべき法律、借地借家法

このように、借地借家法は、それまで、借地権者の保護という観点が非常に強かった制度について、借地権設定者の利益も図るという観点からの調整したものと言えます。
不動産には専門的な知識が多いですが、少しでも知識をつけておくことで、今後役立つかもしれません。

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