底地とは

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底地とは、借地権が設定されている土地のこと。
ややわかりにくい
底地の意味について解説します。

底地とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。貸宅地ともよばれ、土地を貸した人は「地主」、借りた人は「借地人(借地権者)」と区別されます。

地主は土地を誰かに貸した際、その土地は「底地」という扱いになり、土地を所有する権利の「土地所有権」と地代を貰う権利である「地代徴収権」を有することになります。
同時に、「土地の利用権」を一時的に失います。土地を利用する権利(借地権)については、地主ではなく貸した人(借地人)に発生している状態となります。

対して、「借地」とは、文字通り他人から借りている土地のことです。土地を借りた人は、そこに建物を建てるなどして利用できます。

このときに地主さんが設定した、「借主(借地人)が建物の所有を目的として土地を利用する権利」が「借地権」です。
借地権の定義をもう少し分かりやすくいうと、「他の人から借りた土地の上に建てた建物を自分のものとする権利」ともいえます。土地を借りている人を「借地人さん」といいますが、別名「借地権者」ともいいます。

借地人は土地を利用する権利はありますが建物の増改築や土地の改良、物件の売却など全て地主の承諾が必要になります。

一つの土地なのに地主と借地人それぞれの権利が交錯するため権利関係が複雑になります。

SECTION01

底地と借地権

底地と借地の違いをまとめました

底地と借地権との違い

底地と借地の違とは

底地 = 借地権が付いている土地
借地 = 借地権という権利そのもの

別の言い方をすると、「地主が所有する底地に付いた借地権を借りているのが借地人」ということができます。

底地・借地の定義

底地の定義

本来、底地は人に貸さなければただの土地です。
誰かに賃貸するという目的を持ったときに初めて、地主以外が利用する権利(借地権)が土地に付与されます。そのため、「底地は借地権が設定されている土地」と説明されます。
底地は、土地の権利の中から借地権を借地人に貸している状態なので、地主は土地に建物を建てて利用することなどができなくなります。つまり、底地を所有する地主の権利は「土地の所有権」と「地代や利用料(利用に関する諸費)をもらう権利」の2つが主となります。承諾に代わる許可を得られます。

借地の定義

借地は土地そのものではなく、あくまで権利を借りていることと解釈できます。その権利の中に土地を利用できるという項目があるだけで、土地の所有権はありません。
借地権の内容を具体的に説明すると「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権」とされています。(借地借家法2条1号)
「建物所有目的」というのが重要で、駐車場や墓地などの建物の所有目的ではない借地契約の場合、借地人を保護する借地借家法が適用されない場合があります。借地借家法が適用されないことで、地主からの明け渡し要求などがあれば、すぐに土地を明け渡さなければなりません。

底地と借地権の関係性

借地人が持つ権利である借地権に対して、地主が所有するのが底地権です。借地権割合は地域ごとに国税庁が定めており、路線価図で公表されています。借地権と底地権の2つを合わせて所有権となります。そのため借地権または底地権のどちらか一方だけでは、金融機関等の融資を受ける際、担保評価として低くみられてしまうこともあります。そこで借地人は地主から底地権購入をして底地権+借地権=所有権とすることもできます。

地主は底地のみを売ることもできますが、商業地など土地の利用価値が高い地域などの借地権割合が高く、底地割合は低く設定されている地域では、底地のみの売却ですと価格は低くなってしまう可能性があります。

SECTION02

関連用語解説

用語について再度整理します

「底地・地主」や「借地人・借地権」など、底地に関連する用語はわかりにくく、ややこしい。

(上) 借地人さんについて

借地権とはあくまでも「建物の所有を目的とした土地の賃借権である」ということです。
貸す側、借りる側の呼称として、『借地権者』は「借地権を有する者」「土地を借りる権利を持つ人のこと」を指します。

(下) 地主さんについて

『借地権設定者』とは「借地権を設定している者」(主に地主)を指します。また、底地とは、土地の上に借地権を設定していることを底地もしくは底地権と言います。
底地権の所有者が地主であり、別名「底地権者」(そこちけんじゃ)ともいいます。

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地主様が持つお悩み

底借によく寄せられるご相談についてまとめました

底地をもっておられる地主様より、よくご相談を頂くのが、

  • 借地権者が地代の滞納をする
  • 地代が安すぎる
  • 移税金(固定資産税・都市計画税)だけ支払っている状態
  • 借地権者に底地を買い取ってもらいたい

などについてです。

ここでは地主様が抱える問題・ご相談を取り上げていきたいと思います。

< 地代の滞納をされている >

借地権者が地代の滞納をしている。
この場合は内容証明で催告を行いましょう。それでも支払いをしない場合契約解除することも可能です。
地代の滞納で借地権の解除ができるか?という相談があります。地代未納での借地権解除については、(信頼関係が破壊される)相当期間の滞納が無いと認められません。具体的な期間については明確な基準があるわけでは有りませんが、最低でも半年程度以上の滞納が目安になります。加えて地主様は滞納期間中に借地権者に対し内容証明等での催告を行っているか等も判断基準とされますので手続きを行ってください。

< 建替え問題 >

借地権者が勝手に建て替えてしまったというケース。
これについては契約違反にあたりますが契約書(土地賃貸借契約書)内に「建て替え及び増改築の禁止に関する条文」が入っていることが前提となります。
「建て替え及び増改築の禁止に関する条文」が記載されていない場合には、建て替え・増改築は自由にできる事になります。まずは契約書の確認をしてください。

< 更新料の問題 >

更新料については金額が大きいため、更新のタイミングで借地権者が支払えない、払いたくないということからトラブルに発展し、地主様を悩ませる問題の一つとなっております。
解決策として、毎月の地代に更新料の金額を上乗せする方法が有ります。
例えば、更新料を150万とした場合には、(旧法については更新期間が20年)1,500,000÷240ヶ月(20年×12ヶ月)=6,250円を地代に上乗せをします。その際には覚書や合意書等で更新料について支払っているという旨を双方で理解しておく等の対処をしておくことを勧めます。そうすることで後々のトラブル回避につながります。

<底地を売却したいが>

資産整理などで底地を売却したい、借地権者に底地を買い取ってもらいたい、売却に際して借地権割合で買い取ってくれませんか?というお問い合わせがあります。 底地だけの売却は借地人様の承諾無しで売却は可能ですが、実際の問題として金額が十分でなかったり、買い手が見つからない、などのケースがあります。
また、借地権割合で算出した売却額をのぞまれる場合でも、借地権割合については相続税などを算出する際の割合ですので、交渉は借地権者様や相手方様との双方のお話し合いで金額を決定していく流れになります。あくまで借地権割合を金額算定の参考として利用されることはよろしいかと思います。

<底地を相続させたいが借地権者様に承諾は必要ですか? >

底地の相続に関しては借地権者様の合意(承諾等)は必要ありませんが、お互いの信頼関係を保つためにも、借地人様にお伝えしたほうが賢明でしょう。

<底地の管理>

地主様から底地の管理をお願いしたいという相談も多々あります。通常の賃貸管理を取り扱う不動産会社は数多くございますが底地管理を取り扱う不動産会社は限らております。
借地権という複雑で特殊な権利について通常の不動産会社ではきちんと理解できておらず、問題点の見極めや改善策の提案・交渉ができないためです。中には不動産会社や税理士さんでもあまり詳しくない方が 借地権者様・地主様との間に入り交渉を勧めたことによってトラブルに発展してしまったケースもあります。やはり借地権・底地の専門家や実績のある方に相談されることを勧めます。

<借地権者様から土地を返してもらえますか?>

借地権者様の合意があれば可能です。建物の老朽化や、違法行為があった場合も帰ってくる可能性があります。
ただし旧借地法での借地権の場合は、「半永久的に帰ってこない」と言われています。
借地権者様の合意がもらえず訴訟になった場合には、地主様に相応の事由(正当事由)が無い場合、裁判所に認められるのはかなり困難です。

SECTION04

底地のお悩み別アドバイス

地主様が抱えやすいお悩みについてのケーススタディ

Q

底地を相続したがそもそも内容が全然わからない。

親が亡くなり底地を相続しました。土地のことは親が管理しており、自分はまったくノータッチでした。仕事も不動産業とは全く関係ない職種であり不動産のことはまったくわからない。借地権って何?底地って何?そんなレベルです。契約書もどこにあるのかもわからない・・・ 貸地は一生返してもらえないとも聞いたことがあるけど、実際はどうなのでしょうか?とりあえず、借地人の方々にも迷惑をかけないようにしたいが、何から手をつければいいのかわからない。一から借地権・底地について教えてほしい。

借地権という権利の特徴・特性をよく理解することが大切です。?

まずは借地権という権利の特徴・特性をよく理解することが大切です。
一般的に借地権とは、“借地借家法”の適用を受ける“賃借権”もしくは“地上権”のことを言います。このうち、土地賃貸借契約に基づく“賃借権”が多く見受けられます。
前記の内容を端的にいいますと、借地権とは、『建物を所有する目的で土地を借りる権利』です。また、その借地権が設定されている土地のことを“底地”と言います。
借地権は、法律的に自動更新(法定更新)が認められています。建物が存在する限り、借地権は存続し、半永久的に主張できる権利ともいえます。 地主様と借地人様との関係は、半永久的に続くということです。そのため、地主様が土地(底地)をどのように運用をしたいのか、地主様のご意向を踏まえ、借地権者様とうまくお付き合いをしていく必要があります。

Q

適正な地代や更新料、承諾料がわからない。

もうすぐ契約更新をむかえる借地があり、更新料はいくらぐらい請求していいものなのか? 地代はもう何十年も安い金額のままで改定していないし、可能であれば更新料は多くもらいたい。
しかし、借地人さんとの関係もあるので、どのように話しをしたらいいのかもわからない。
また、借地人さんの建物も老朽化してきているので、将来建替えしたいなどの相談があるかもしれない。
そのようなときに、どのように対応したらいいのか、教えてほしい。

更新料等は、原則、お互いの合意によって決定します。

地主様と借地権者様との間で授受される地代、更新料、承諾料等の金員は、原則、お互いの合意によって決定します。
更新料については、契約更新自体が20年や30年に一度のことですし、まとまった金額の請求が想定されますので、地主様も借地権者様も互いに事前の準備が必要です。 前述したとおり、地主様・借地権者様の互いの合意が必要である以上、金額については、金額の交渉を行うこととなります。一般的に授受されるいわゆる“相場価格”を把握しながら、現実的に互いの合意できる金額をすり合わせしていくことが必要です。 お金の話しはなかなか互いにしづらい部分があるかと思います。しかし、借地関係である以上、更新料や地代・承諾料については、互いに重要な事柄ですので、きちんと合意できるよう互いにお話し合いを重ね、取決めを行うことが大切です。

Q

底地を次世代に引き継ぐためにきちんと整理をしたい。

先祖代々引き継がれてきた底地がある。
自分はある程度借地権のことを理解し、苦労しながらも地主業を続けてきた。借地人さんとの付き合いも長く、良い関係を築けてきたと思っている。
しかし、自分の子供の代になったらと思うと少し心配。子供達は底地にあまり関心もなさそうだし…次の世代に同じような苦労をかけたくない。
次の世代に引き継ぐことになっても困らないような状況に整理をしたい。

もっとも重要なことは契約書をきちんと整備することです。

借地・底地の関係は、借地権上に建物が存在している限り、半永久的に続きます。 地主様も借地権者様も借地関係が次世代・次々世代へと引き継がれていくということになります。 底地の整理において、もっとも重要なことは契約書をきちんと整備することです。 契約書とは、地主様・借地権者様とのお約束事を記した重要な書面です。この書面における約束事が法律的に有効な内容かどうか、また、法律的に有効な範囲において、どこまで詳細な取決め(約束事)ができるのかを踏まえて、契約書を整備している必要があります。 例えば、更新料や承諾料の取決めや計算方法、地代改定のルールなど法律的に有効な範囲で整備することも可能です。 地主様がどのように底地を次世代に残していきたいのか、また、受け継がれる世代が底地をどのように運用等をしたいのかによって、底地整理の方法は変わります。

Q

借地人と地代や更新料、承諾料で揉めている。

地代の値上げを要求したが、断られてしまった。今まで更新料もそれほどもらってないし、地主としては地代を上げたい。互いに感情的にもなっているし、あまり直接話したくもない。
地代や更新料は互いの合意が必要というが、実際のところ、合意できない場合は地主が泣き寝入りするしかないのでしょうか。

直接お話しが困難ならば、管理会社や弁護士等の第三者を通じて話し合いを。

既述のとおり、地代・更新料・承諾料等については、互いの合意が原則となります。
直接お話しが困難な状況であれば、管理会社や弁護士等の第三者を通じてお話し合いを行い、地主様の要望・事情と借地権者様の要望・事情のすり合わせを行います。 互いの妥協できる範囲の調整を含め、地代と更新料・承諾料の各金額とのバランスを考えながら、テクニカルな交渉が必要です。 それでもお話しがまとまらない場合は、法的手段を検討します。現在の地代が、近隣相場や現在の固定資産税・都市計画税等の地主様が負担する必要経費に比べ、極端に安い金額などの場合は、地代の増額請求(調停)を行うことが可能です。

底借3つの安心ポイント

実績から得たノウハウ

実績から得たノウハウ

底地借地は法律的な問題よりも人との関係性が原因で進まないケースが多々あります。30年以上の経験が迅速な解決をお約束します。

親身に対応

親身に対応

無理な交渉はいたしません。当事者のご状況やお考えを尊重し両者の不安や問題点を把握。事案に応じた最善なプランをご提案します。

徹底した守秘義務

徹底した守秘義務

ご意向を尊重し、徹底した守秘義務のもと交渉に当たります。私どもはお客様への配慮を重ね、安心して進められるよう努めます。