トラブルの多い、借地権の相続。
事前に備えておくことで
安心して進められます。
親から相続した借地権付き自宅、住み続ける方、住む予定のない方も借地権である場合に注意することがあります。所有している土地とは、相続時の相続税や評価額の求め方が異なることや、手続きが新たに必要なケースも。 ここでは、借地の相続について具体的に詳しく解説していきます。
地主の承諾
借地権相続の際の、地主の許可について
借地権を持った被相続人（父親など）が死亡した際、相続人の借地権相続に地主の承諾は必要ありません。
土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。
借地権の相続手続き
相続の際に必要なのは以下の2つです。
- 地主側に「土地の賃借権を相続により取得しました。」と通知すること。
- 建物の所有権を相続人名義に変更すること（建物の相続登記）。
被相続人と同居していない場合の相続
被相続人（父親・母親など）と同居していなくても借地権は相続することができます。
地主からの要求で「借地権者が亡くなったなら土地を返してほしい」といわれたとしても応じる必要はありません。
遺贈による相続
借地権の遺贈による相続
相続と遺贈は別物で、借地権の遺贈による相続については、地主の許可が必要です。
遺贈と相続の違いとは？
遺贈と相続の違いは、「誰が遺産を受けとるのか」。
相続できるのは、民法が定める法定相続人のみです。
一方、遺贈の相手は相続人に限らずそれ以外の第三者でもかまいません。
例えば、被相続人があなたからみて叔父にあたるような場合、法定相続人に当てはまらないため相続ではなく遺贈となります。
その被相続人から譲渡（遺贈）を受ける際は第三者への譲渡とみなされ賃貸人（地主）の承諾と承諾料が必要になります。
借地権の（譲渡）遺贈手続
- 承諾請求
借地権の譲渡を有効にする為には、受遺者と遺贈義務者は連署の上、賃借権の遺贈がある旨を地主に通知し、承諾請求を行います。 - 承諾
承諾の相手方（地主）は、賃借人または賃借権の譲受人のどちらかに承諾をしたことを伝えます。口頭でも構いませんが、確実に伝えたことを明らかにするためには、内容証明や配達証明郵便を使うとよいでしょう。 - 移転手続き
貸人（地主）の承諾が得られたら、借地権付き建物の場合には建物の所有権移転登記を行います。 賃貸人（地主）の承諾が得られなかった場合、借地の場合は裁判所への申し立てにより賃貸人の借地権譲渡の承諾に代わる許可を得ることができます（借地借家法19条1項類推適用）。もし、申し立てが却下された場合は承諾が受けられなかったものとして、借地権については遺贈ができなかったということになります。
まとめると、法定相続人が相続する場合は地主の承諾はいりません。承諾料や名義書換料といったお金も払う必要はありません。
法定相続人以外が相続する場合は遺贈といわれ、地主の承諾が必要となります。承諾料や名義書換料が発生する場合は支払わなければなりません。
建物の登記について
借地権を相続した場合、相続人名義で借地上の建物の登記をする必要があります。
もしも借地上の建物の名義が相続人と違う場合、地主から無断譲渡や無断転貸としてみなされ、土地賃貸借契約を解除されてしまいます。
トラブル事例を抱えやすいのが、相続人が高齢の場合です。
被相続人が亡くなり、借地権を相続しましたが、相続人であるご自身も高齢であったため、借地権の建物の登記の名義を自分ではなく息子名義にしてしまった（被相続人からみると孫の名義にしてしまった）。
結局、地主からは無断転貸として借地権（土地賃貸借契約）を解除されてしまった、といったケースです。
このような事態を避けるためにも、登記の名義については十分な注意が必要です。
借地権（土地賃貸借）契約書について
借地権（土地賃貸借）契約書の更新について
地主との間に交わされている借地権（土地賃貸借）契約書について、借地権の相続時には新たに締結しなおす必要はありません。
相続人は、相続の際、被相続人（亡くなった人）の債権債務をそのまま引き継ぐからです。
被相続人が地主と締結していた契約内容はそのまま相続人に継承されます。
ただし、借地権（土地賃貸借）契約書を紛失している場合は、可能であればあらためて契約書を締結しておきましょう。
建物を子供名義にする場合
地主の承諾がない場合、子供名義での建物の新築はNG
後のちの相続のことを考えて、あるいは子ども夫婦と同居をするためにといった理由で、建物の名義を子供にするというのはよくある話ではないでしょうか。
しかし、たとえば、父親夫婦と息子世帯が同居することになって、新築資金を息子たちから調達しようと思った場合、地主さんから「借地名義人と建物の名義人が違うなら建物の新築は認めない」という理由で建て替えを承諾してくれないケースがあります。
土地、建物の権利を主張するための所有権保存登記は、借地権の名義と建物の名義が異なると、借地権を第三者に対抗できなくなります（POINT08 対抗要件にも記載しています）。地主の承諾を得ず無断で子供名義の建物を新築することは避けて下さい。
子供名義したい場合には
そのまま行った場合、土地賃貸借契約書の「無断転貸禁止条項」による債務不履行を理由に、地主から契約解除の申立てをされる可能性があります。
こういったケースでは、まずは地主側に息子名義人の新たな土地賃貸借契約を結んでもらうようお願いしたうえで、親子の共有名義として建物を新築する旨の承諾を地主から得るようにしましょう。
二世帯住宅を新築する場合
地主の承諾がない場合、二世帯住宅の新築はNG
子ども名義での新築と同じように、二世帯住宅を建てる際もトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。
まずは親の借地権を子供に転貸することの許可を
地主から「借地人の子供が新築するなら、名義変更料と承諾料の両方を払え。払わなければ新築は承諾しない」と言われた場合、まずは親の借地権を子供に転貸することの許可を求めましょう。
その次に、転借人となった子供が借地上に建物を新築する許可を求めるという「二本立ての申し立て」が有効です。
地代支払い能力自体に特に問題が無いなら、借地権の転貸許可はおりるはずです。
二世帯住宅に建て替え、子ども名義にする場合
二世帯住宅の場合、元々あった建物を改築したり建て替えたりといった形で建築するケースも多く見られますが、契約内容によっては、改築や建て替えなど、建物の耐用年数を伸ばす行為に関しても、地主の許可を得なければならないこともあります。
もし、子ども名義で、さらに今ある建物を建て替えて二世帯住宅にしたいといった場合には、借地権の名義変更をするか、あるいは、「借地権を子どもに貸し出すこと」「権利を得た子どもが建物を建てること」の２点について、それぞれ地主からの承諾を得なければなりません。
定期借地権の相続
存続期間についての注意が必要です
旧法借地権と同様に定期借地権においても相続の対象となります。しかし、定期借地権の場合は存続期間（一般的には50年）が定められており、存続期間が満了すると地主側へ返還をしなければいけないので、注意が必要です。
契約の更新・延長などがなく、建物買取請求権も認められていない為、比較的、地主側へ有利な契約内容となっています。
自身の借地権が、旧法借地権なのか定期借地権なのかは、契約書を調べるなどして確認をしてみて下さい。
対抗要件
底地が第三者に売却された場合の「対抗要件」とは
借地権の相続には、底地（地主側）の相続もあります。底地の相続のタイミングで、借地権と同じように売却を検討される方は少なくありません。
借地権の契約をした地主に対して建物登記していなくても借地権の主張ができる事は当然として、地主が亡くなった場合はその相続人に対しても同様に借地権を主張できます。
しかし、地主が土地を第三に売却し、新たな地主が現れた場合は話は別で少々厄介です。
新たな地主が、その土地からの立ち退きを希望している場合、借地権を持っていても立ち退かなくてはいけなくなるからです。
これに対抗する為には次の二つの要件が必要です。
対抗するための二つの要件
- 借地上に建物が存在している
借地上に登記（所有権保存登記）された建物が存在していることです。もし、火事などで建物が滅失した場合は、滅失してから２年間は建物を特定するための必要な事項（登記簿明細、滅失日）、新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示する必要がありますので、注意して下さい。 - 建物に借地人の登記がなされている
借地人は借地上の建物の登記をする事により『借地権の登記』が無くても対抗する事ができます。
しかし、借地名義人と登記名義人が同一でない場合、例えば借地名義人が自分だとして、建物が妻や息子のなどの所有名義になっている場合は対抗する事ができませんので注意が必要です。
借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去して土地を開け渡さなければなりません。
借地権も登記しておくことで、新地主に対して対抗することが可能になります。
その他のケース
- 「借地権者が亡くなった場合は、更地返還して地主に返還をする」と賃貸借契約書に盛り込まれていた
この場合スムーズに相続することが難しい場合がございます。しかしながらこのような条件については借地権者に不利な条文として一般的に無効とされることがあります。 まずは地主さんに掛け合ってみて、話がすすまないようなときは弁護士などへ相談してみて下さい。 - 借地権の建物登記もなされておらず、前借地権者が地主側と賃貸借契約書も取り交わしていない場合
借地権の存在を主張する事が難しい可能性がございます。地代支払い状況などが判断材料となります。 この場合も専門家への相談をすすめます。
借地権の相続は、事前に備えておくことで安心して進められます
借地権を相続された側は、これまで借地権に携わったこともないため、どうして良いのか困ってしまうことが大半だと思います。
事前にご自身で借地権の状況や知識について収集し、とのように対応するのかを早めに考えておく事をおすすめいたします。
借地権についての関連リンク
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