借地権のトラブルシリーズ、契約期間中の借地権終了についてです。
契約期間中においても、このようなケースの場合は契約が終了します。
１．合意による終了
２．契約解除により終了
３．建物の朽廃による終了
４．その他
１．合意による終了
借地権の契約期間中であっても、地主と借地人が、契約を合意によって解除することは自由です。ただし一般的にはこのようなケースの場合、地主が立ち退き料を支払うのが一般的でこの場合の立ち退き料はケースにもよりますが多額になります。
２．契約解除により終了
契約違反による契約解除の原因となるものは、これまで述べてきたものとなります。
- 用法違反
- 建物増改築による特約箇所の違反
- 地代不払い
- 無断譲渡・転貸
①の用法違反であったとしても契約解除の段階で借地人は買取請求を地主側にすることは可能なのでしょうか。
例えば、従来木造の建物が立っていましたが、火災で木造建物が焼失、今度はコンクリート造をたてようとして、建物を無断で新築した場合に、これが用法違反にあたり地主が契約解除できたとします。借地人は契約解除するならせめて建物を買い取ってほしいとはいうのは気持ちとしてはわからなくもありません。このような場合はどうなのでしょうか。
このように、建物を買い取ってほしいというのを、「建物買取請求権」といいます。建物買取請求権は、正当な権利により建物を作っている場合に適用されるもの出そうでない場合には適用されません。これは無断転貸や地代の滞納を長期で行ったようなケースで契約解除となった場合にも適用され「建物買取請求権」をつかって買取請求することはできません。
３．建物朽廃による終了
建物が朽廃してしまうと、借地権は消滅します。ただし、増改築の許可について裁判所がみとめてくれており、このようなケースは少なくなってきているようです。
建物の朽廃とは、建物がボロボロで今にも倒れそうな状況です。建物の重要な部分が腐食、損傷しており、建物としての紅葉を果たせない状況で、修繕を加えたしても用をなさいない程度のことをいいます。
借地法２条１項では「建物が契約期間満了まえに朽廃したときはこれにより借地権は消滅する」とされています。
建物の朽廃が認められれば借地権は消滅します。一方借地人としては朽廃前に増改築等を行い朽廃の状況前に手を打ちたいと考えているはずです。増改築を行う場合には地主の承諾が必要ですが承諾しない場合は、裁判所の許可を得て行うことができます。
４．その他
その他、借地権が終了するケースとして以下のケースがあります。
- 土地収用による消滅
- 借地人死亡で相続人が存在しないため借地権が消滅
- 借地権、底地の買い取り、同時売却
土地の収容とは、道路拡張や公共事業のため、国や地方自治体が土地を買収することをいいます。これには地主もそうですが借地人も該当します。
土地収用法で、地主を「土地の所有権者」、借地人を「関係人」といい、補償の対象になります。これを「損失補償」といい、その額は借地権の契約期間、地代、権利金、利用の内容、建物の時価などを総合的に判断して決定します。ちなみに公共事業の認定後に借地権の権利を得たものについては補償の対象とはなりません。
