借地権のトラブルシリーズ、地主・借地人の変更についてなります。
１．地主が土地を第三者に売却
２．借地人が建物を第三者に売却
３．地主が死亡
４．借地人が死亡
５．未登記の建物がある借地で地主が底地を売却した場合
１．地主が土地を第三者に売却
地主が、土地（底地）を第三者に売却した場合、借地権の登記（地上権、賃借権）があれば第三者に対抗できます。しかしながら実際のところ、地主は賃借権や地上権の登記の設定について承諾しないというのが通常であり、この状態ですと借地人は底地である土地を地主が誰かに売却されたた困ってしまいます。
そこで、借地借家法は借地人が借地上に建てた建物の登記（表示登記）をしていれば地主が底地を売約しても、新地主に対しても借地権の主張（対抗）ができるとされています。
２．借地人が建物を第三者に売却
借地人が賃借権を譲渡したり、借地を転貸する場合には地主の承諾が必要としています。もし承諾を得ずに無断で行った場合、地主は契約解除をすることができるとしています。
もし、地主が承諾しない場合は、地主の承諾の代わりとなる裁判所の許可をを求める申し立てをすることができます。このことを借地非訟手続きとよんでいます。
３．地主の死亡
地主の相続人が相続により新しい地主になった際、借地権について特に影響はなく、契約内容条件についても従前の地主と契約している内容が継続されます。
もし、地主が相続したタイミングで第三者に売却などしたとしても、借地権上の建物の登記を借地人がしていればこれについても第三者に対抗することができるため、特に影響等はありません。
４．借地人の死亡
借地人が死亡した場合、借地権は相続人が相続することなります。
借地権も相続財産の一つとされており相続することか可能です。契約をした借地人が死亡をしても家族は相続でき、そのまま契約は続行します。借地権者が死亡し、相続財産のひとつとして借地権も含まれ、共同相続人の共有財産になります。遺言書や遺産分割協議書により誰が相続するのかを決定していきます。
また、遺言書により「遺贈する」となった場合には地主の承諾が必要な場合があります。この違いは相続は法定相続人の方が財産を受け取る場合、遺贈は法定相続人以外の人が財産を受け取る場合という違いです。
５．未登記の建物がある借地で地主が底地を売却した場合
建物の登記をしていれば、新しい地主などの第三者に対抗できるのですが、建物を登記を借地人がしていない場合、土地を地主が売却され新地主にたいして、主張する（対抗するといいます）事ができません。
