借地権のトラブルシリーズ、今回は についてなります。
地代の値上げ・値下げについては、地主と借地人との間でよくおこるトラブルの一つです、良かれと思って地主は長年地代の変更をせずに過ごしてきて、情勢の変化からどうしても値上げの必要があるため借地人に伝えると、むしろこれが仇となり長年変えてこなかった地代をなぜ変更するのかと言った具合で話がまとまらない。当事者ではまとまらない場合は裁判所の調停や、訴訟といったところに持ち込むようになります。
事情に変更があれば、契約の賃料に関わりなく地代の値上げ・値下げを請求することができるものとされています。
値上げ額について協議が成立しない場合、いきなり裁判でなく、必ず調停を経ることになっています。このことを調停前置き主義といいます。調停→裁判といったながれです。
ちなみに裁判等で決着がつくまで、借地人は裁判の確定まで従前の金額を支払っておけば良く、もし地主側がこれを受領拒否等するのであれば、法務局にこの金額を供託します。借地人からの値下げ請求でも、地主は裁判の確定迄従前通りの賃料の請求が可能です。
いずれの場合も、裁判確定後に額定額と実際の支払額の差額分について支払いしますが、それに年10%の利息分をつけて精算します。
裁判所は、地代の変更を社会状況の変化に応じて、地代の増減を調節し不公平を是正するため、①付近の地代の上昇②付近の地価の上昇③固定資産税等の上昇などを鑑みて、判断します。
さらに、増額請求が有効であるために、地代・借賃が決定されたときから相当の期間が経過していることを必要としています。
1.地代の支払い滞る
支払いを1回や2回程度遅れた場合は、信頼関係の破壊とはいえず、契約解除の理由にはあたりません。契約解除は、賃借人の状況を総合的に判断してなされるので、賃料不払いのーつだけをとって契約を解除するにはよほど悪質なものである、たとえば、不払いが半年以上にわたって続いている場合には、信頼関係が破壊しており、「契約の存続を維持できないような事情」として認められるでしょう。これについて最終的には裁判所の判断に委ねられます。
(特約条件)で1回でも地代の滞納をしたら契約解除できるという特約
2.地主が変わって値上げしてきた
借地上の建物を登記してあれば、新地主にたいして、旧地主のときと同じ権利を主張でき、新地主の値上げ請求にも応じる必要はありません(借地借家法10条、旧建物保護法1条)。
地代の値上げは、事情の変更があった場合は認められますが、これに地主が変更になったことは該当しません。
3.借地人が無断増築、地代を増額したい