借地権のトラブルシリーズ、今回は地代の値上げ・値下げについてなります。

地代の値上げ・値下げについては、地主と借地人との間でよくおこるトラブルの一つです、良かれと思って地主は長年地代の変更をせずに過ごしてきて、情勢の変化からどうしても値上げの必要があるため借地人に伝えると、むしろこれが仇となり長年変えてこなかった地代をなぜ変更するのかと言った具合で話がまとまらない。当事者ではまとまらない場合は裁判所の調停や、訴訟といったところに持ち込むようになります。

事情に変更があれば、契約の賃料に関わりなく地代の値上げ・値下げを請求することができるものとされています。

値上げ額について協議が成立しない場合、いきなり裁判でなく、必ず調停を経ることになっています。このことを調停前置き主義といいます。調停→裁判といったながれです。

ちなみに裁判等で決着がつくまで、借地人は裁判の確定まで従前の金額を支払っておけば良く、もし地主側がこれを受領拒否等するのであれば、法務局にこの金額を供託します。借地人からの値下げ請求でも、地主は裁判の確定迄従前通りの賃料の請求が可能です。

いずれの場合も、裁判確定後に額定額と実際の支払額の差額分について支払いしますが、それに年１０％の利息分をつけて精算します。

裁判所は、地代の変更を社会状況の変化に応じて、地代の増減を調節し不公平を是正するため、①付近の地代の上昇②付近の地価の上昇③固定資産税等の上昇などを鑑みて、判断します。

さらに、増額請求が有効であるために、地代・借賃が決定されたときから相当の期間が経過していることを必要としています。

また、借地契約の文言で、将来事情に変更があっても一定期間「減額しない」という文言があっても減額請求は許されます。一方で「増額しない」という条項がある場合は総額請求は許されません。

１．地代の支払い滞る

借地人が地代の支払いを滞っている場合。地主は契約解除をしたい。

支払いを1回や2回程度遅れた場合は、信頼関係の破壊とはいえず、契約解除の理由にはあたりません。契約解除は、賃借人の状況を総合的に判断してなされるので、賃料不払いのーつだけをとって契約を解除するにはよほど悪質なものである、たとえば、不払いが半年以上にわたって続いている場合には、信頼関係が破壊しており、「契約の存続を維持できないような事情」として認められるでしょう。これについて最終的には裁判所の判断に委ねられます。

（特約条件）で1回でも地代の滞納をしたら契約解除できるという特約

このような条件が特約にある場合でも、即座に解除はできません、この特約はあくまで、催告せずに解除の通知が可能としたまでであり、借地人が明け渡しを拒否すれば、特約がない時と同様に、契約違反として争う手続きが必要となります。

２．地主が変わって値上げしてきた

地主が変わって、新しい地主が地代の値上げを要求してきたといったものはよくあるケースです。

借地上の建物を登記してあれば、新地主にたいして、旧地主のときと同じ権利を主張でき、新地主の値上げ請求にも応じる必要はありません（借地借家法10条、旧建物保護法1条）。

地代の値上げは、事情の変更があった場合は認められますが、これに地主が変更になったことは該当しません。

もちろん、この時に別途一時金を要求してくることがあっても、これに応じる必要はありません。

３．借地人が無断増築、地代を増額したい

借地人が無断で建物を建築した場合、通常であれば、契約違反を理由に明け渡し請求などという流れになりますが、例えば駐車場や車庫程度のものであれば裁判をしたとして認められる可能性は低いと考えられます。そこで地主としては「一時金」を請求するもしくは、「地代」の増額といった方法が考えられます。「一時金」の場合相手側に拒否されてしまえばそれまでですが、借地の利用効率が増築により増えているため「地代増額」については認められる可能性があります。

いかがでしたでしょうか、地代の値上げ・値下げについては中々一筋縄ではいかない難しい交渉事です。他のケースや専門家の意見を参考に進めてみてください。