地主さんが借地契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要になります。

1.土地の使用を必要とする事情（重要）
2.借地に関する従前の経緯（サブ）
3.土地の利用の状況（サブ）
４.財産上の給付（おまけ）

［1］「借地権設定者及び借地権者さんが土地の使用を必要とする事情」
土地を必要とする事情が、地主さんと借地権者さんでどちらがより強いのかということです。正当事由の項目の中で一番重要な点となります。

［2］「借地に関する従前の経過及び土地の利用状況」
更新料等の授受をしていたのか、地代の支払いが滞っていないかなど、借地における諸々の事情を考慮にいれます。

［3］「土地の利用状況」
土地の使用例として、借地上の建物を自宅として現実に居住している、事業をしている、賃貸用物件を建てて、そこの賃料収入が生活費の一部となっているなどです。建物が空き家になっている状態では必要性は低いといえます。

［4］「借地権設定者が土地の明渡しの条件として、借地権者さんに対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」
地主さんが明渡料を提案したかどうかということです。あくまで補完的な要素だと考えてください。例え十分すぎる金額を提示したとしても、借地権者さんの土地利用の必要性が高い場合は、正当事由として認められないことが多いのが実際です。