［学ぶ・知る］『更新料拒否』で地主と裁判になるか？

「更新料として150万円を払ってください。払えないなら契約の更新はお断りします」 契約満了の半年前に届いた地主・小野寺家からの書面を読んで、借地人の三宅俊一（五十六歳）は額に手を当てた。 三宅家は二十年前に借地契約を結び、その土地に自宅を建てて住んでいる。前回の更新時には更新料を払った記憶があるが、金額は今回の三分の一ほどだった。「150万円なんて、どこから出せというんだ」 三宅は弁護士の松木先生に相談することにした。

更新料に「法的強制力」はあるのか

松木先生はまず契約書を確認した。 「三宅さん、契約書に更新料に関する条項はありますか」 三宅は契約書を持参していた。二人で確認すると、「更新時には更新料を支払うものとする」という記載があった。金額の定めはなかった。 「更新料の条項があれば、支払い義務は生じます。ただし金額の定めがない場合、相場を超える請求には従う必要はありません」と松木先生は言った。 「では、150万円は高すぎますか」 「この地域の借地権価格から計算した更新料の相場は、借地権価格の３〜５%程度です。借地権評価額が仮に1,500万円なら、相場は４５万〜７５万円です。１５０万円は１０%にあたり、相場の倍以上です。交渉の余地は十分にあります」

更新料を払わなければ契約が終わるのか

「小野寺さんは『払えないなら更新しない』と言っています。契約が切れたら、私は出て行かなければいけませんか」 「そうはなりません」と松木先生は答えた。「借地借家法では、借地人が更新を希望し建物が存在する限り、地主に正当事由がなければ更新を拒絶できません（借地借家法五条・六条）。更新料の不払いは正当事由にはなりません。更新料の交渉が決裂しても、法定更新によって契約は自動的に継続します」 「つまり、１５０万円を払わなくても、住み続けられるということですか」 「法的にはそうなります。ただし、更新料条項がある以上、金額について合意しないまま居座り続けると、後で紛争になりやすい。合理的な金額で合意する交渉を進めることが、現実的には最善です」

感情を排した交渉の進め方

松木先生は交渉の戦略を立てた。 「まず書面で小野寺さんに返答します。内容は三点です。一つ目は、更新料条項に従い更新料を支払う意思があること。二つ目は、１５０万円は地域の相場を大幅に超えており、相場に基づいた金額での合意を求めること。三つ目は、不動産鑑定士に借地権評価を依頼し、その評価額の五%を上限として提案する旨を伝えること。感情的な文章にせず、データに基づいた合理的な提案に徹することが重要です」 「小野寺さんが怒りませんか」 「相手が感情的になっても、こちらは冷静でいることが肝心です。交渉の主導権は、感情ではなく根拠を持っている側が持ちます」

合意した「更新合意書」が財産を守る

不動産鑑定士による評価の結果、借地権評価額は1,400万円と算出された。５%は７０万円。松木先生名義の書面を受け取った小野寺家は二週間後、「８０万円であれば受け入れる」と回答してきた。 三宅は松木先生と相談し、８０万円で合意することにした。当初要求の半分以下だ。 「今回の交渉で大切だったのは、感情的にならなかったことと、根拠のある数字を出したことです」と松木先生は言った。「相手も商売として更新料を求めているのであって、あなた個人を攻撃しているわけではない。そう割り切ると交渉が楽になります」 合意書には更新後の地代・存続期間・次回更新時の更新料の算定方法（借地権評価額の五%を上限とする）まで明記された。三宅は書類に署名しながら言った。「これで次の更新も揉めずに済む」 「そのためにこそ、今回しっかり書面に残したんです」と松木先生は答えた。 更新料に法的強制力がないことを知っているだけで、交渉のテーブルの形は大きく変わる。感情ではなく根拠で話し合い、書面で未来を守る——それが、長く借地に住み続けるための知恵だ。

［学びのボックス］更新料交渉と合意書のポイント