『借地権者の自己破産』管財人からの底地買い取り打診にどう答える？

西田孝之が所有する底地には、印刷業を営む借地人の会社が、工場兼事務所を建てて操業していた。ところがある日、その借地人の会社が経営に行き詰まり、自己破産の手続きに入ったという知らせが届いた。しばらくして、裁判所から選任されたという破産管財人の弁護士から、孝之のもとに一本の連絡が入った。長年にわたり地代を滞りなく払ってくれていた借地人だっただけに、孝之は突然の知らせに少なからず動揺した。

「借地人様の破産財団には、この土地の借地権が含まれています。破産手続きの中で、この借地権を換価して債権者への配当に充てる必要があります。つきましては、地主様にこの借地権を買い取っていただくか、あるいは第三者への譲渡について承諾をいただけないかと考えております」。孝之は突然の申し出に戸惑った。

孝之は司法書士に相談することにした。「借地人が破産しても、借地契約そのものは当然には終了しません。破産管財人は、借地権も含めて破産財団の財産を管理・処分する権限を持っており、地主に買い取りを打診したり、第三者へ譲渡する際の承諾を求めたりすることは、実務上よくあることです」。司法書士はそう説明してくれた。

「地主にとっては、この局面はむしろ交渉のチャンスになり得ます。借地権が見ず知らずの第三者に渡ってしまえば、今後もその新しい借地人と付き合っていかなければなりません。一方で、この機会に地主自身が借地権を買い取れば、底地と借地権を一本化して、完全な所有権を取り戻すことができます」。孝之は、この話を前向きに検討してみることにした。

司法書士はさらに、「買い取る場合の金額は、更地価格から借地権割合を差し引いた底地の評価額を基準にしつつ、破産手続きという特殊な事情も踏まえて交渉することになります。管財人としても、早期に換価して配当を進めたいという事情があるため、通常の取引よりも早いスピード感で、かつ相場に近い水準で合意できる可能性があります」とアドバイスしてくれた。第三者への売却が長引けば、管財人にとっても手続き全体が遅れてしまうため、地主との直接交渉には一定の合理性があるという説明にも、孝之は納得した。

孝之は不動産鑑定士に依頼して借地権の適正な評価額を算出してもらい、その金額をもとに管財人との交渉に臨んだ。相場観がないまま感覚的に金額を提示すれば、足元を見られて不利な条件を飲まされかねないと、司法書士から念を押されていたためだった。管財人側も、早期の換価と配当を優先したい事情から、鑑定評価に近い金額での買い取りに応じる姿勢を見せた。数回のやり取りを経て、孝之は借地権を適正な価格で買い取ることに合意し、底地と借地権を一本化することができた。

契約の締結後、建物については借地人の会社が使用していた設備等を撤去したうえで、孝之が更地として引き渡しを受けることになった。当初は突然の申し出に戸惑った孝之だったが、専門家のサポートを受けながら冷静に交渉を進めたことで、結果的に自分の土地の資産価値を大きく高める機会にすることができた。

この経験を通じて孝之は、借地人の破産という予期せぬ事態も、正しい情報と専門家の助言があれば、地主にとって不利な話ばかりではないことを学んだ。慌てて即答するのではなく、適正な評価額を確認したうえで交渉に臨む姿勢の大切さを、孝之は身をもって理解した。更地となったこの土地には、後日新たな賃貸物件の建設を検討しており、孝之にとっては次の展開に向けた大きな一歩となった。

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