『事業用定期借地』コンビニ撤退後の更地返還

橋本和夫が所有する幹線道路沿いの土地は、二十年前からコンビニエンスストアの店舗用地として貸し出されていた。事業用定期借地権として契約を結び、駐車場を含めた約二百坪の土地は、地元でも交通量の多い立地にあることから、安定した地代収入を和夫にもたらし続けてきた。長年の付き合いで、和夫にとってはほとんど手のかからない優良な貸地という印象すら持っていた。だが契約満了の一年前、本部から「契約更新はせず、撤退します」という通知が届いた。

和夫は最初、単純に「建物を壊して土地を返してもらえばいい」くらいに考えていた。しかし契約書を改めて読み返すと、原状回復に関する特約が細かく定められていることに気づいた。司法書士に相談すると、「事業用定期借地権は、更新のない契約類型ですから、期間満了時にはテナント側が更地にして返還する義務を負います。ただし『更地』の定義があいまいだと、後で認識のズレがトラブルになりやすいのです」と説明を受けた。

実際に問題になったのは、目に見える建物だけではなかった。店舗の駐車場一面に敷かれたアスファルト舗装、地下に埋設された給排水管や電気配線、さらには看板の基礎部分に打ち込まれたコンクリート杭。これらすべてが「建物」に含まれるのか、それとも別途撤去の合意が必要なのか、契約書の文言だけでは判然としない部分があった。司法書士は、「原状回復の範囲は、建物本体だけでなく、地中埋設物や舗装なども含めて事前に協議書で明確にしておくことが望ましいです」とアドバイスしてくれた。曖昧なまま工事を始めてしまうと、後から追加費用の負担をめぐって揉めるケースが少なくないという。

和夫はコンビニ本部の担当者と何度も打ち合わせを重ね、解体業者立ち会いのもとで現地調査を実施した。アスファルトの撤去範囲、給排水管の埋設深度、看板基礎の撤去方法を一つずつ図面に落とし込み、双方合意のうえで工程表を作成した。特に地中埋設物については、古い図面と現況が一致しない箇所もあり、実際に試掘してみないと正確な位置が分からないという指摘もあったため、余裕を持った工期を組むことにした。工事開始後も、和夫は定期的に現地を訪れ、掘り返した地中から想定外の廃材が出てこないか、工事範囲が図面どおりに進んでいるかを自分の目で確認した。近隣住民への騒音や振動の説明も本部側が丁寧に行っており、その点は和夫も安心して見守ることができた。

解体工事が完了した後の最終確認では、司法書士と土地家屋調査士にも立ち会ってもらい、更地としての引き渡し基準を満たしているかをチェックリストに沿って検証した。境界標の位置、地表面の均し具合、地中埋設物の残置がないことを確認する試掘調査まで行い、すべての項目をクリアしたところで、正式に土地の返還を受けた。試掘調査では、一部区画で古い給水管の残置が見つかり、追加で撤去工事を行う一幕もあったが、事前に取り決めていた協議書のおかげで、追加費用の負担についても揉めることなく話が進んだ。

和夫はこの経験を通じて、事業用の土地ほど、契約締結時から原状回復の範囲を具体的に取り決めておくことの重要性を痛感した。次に土地を貸す機会があれば、アスファルトや地中埋設物の扱いまで、契約書に明記しておこうと心に決めている。二十年という長い年月を経て初めて表面化する問題もあるのだと、和夫は今回の返還を通じて実感した。

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