借地権において境界があいまいというのは、たずさわるわたしたちも遭遇するケースは少なく有りませんが、これが所有権においても意外と多いのが「境界」とそれにまつわる「越境」についてです。
普段は気にならないこの境界ですが、この境界に問題がある・隣人と境界の件で揉めている等の土地の場合は土地を安く買い叩かれることもありますので注意が必要です。
境界トラブル皆さんのところでは大丈夫でしょうか？
今回この境界について詳しく説明していくこと、そしてなぜこの境界についてトラブルが発生するのかについて解説していきます。
目次
- 土地の境界（きょうかい）について
筆界（ひっかい）と所有権界（しょゆうけんかい）の違い
筆界（ひっかい）について
所有権界（しょゆうけんかい）について
借地権界（しゃくちけんかい）について - 境界が不明な理由
筆界と所有権界が異なる
建設工事中に破損、移動、撤去される
工事業者が誤った場所に設置
災害によって
隣人の悪意 - 境界トラブルのリスクを把握しよう
「不動産の価値が激減する」
「建設プランに影響が出る」 - 対策は？
境界標を設置
工事によるトラブル防止 -
筆界と所有権界が異なる場合のポイントとは？
土地の境界（きょうかい）とは？
先ずはじめに土地の境界とは何を指すのでしょうか？簡単に言うと、土地と土地との接する線・場所ということになります。
この土地の境界については様々な概念が有り一律ではありません。例をあげると「所有権の及ぶ範囲である所有権界」「占有権の及ぶ範囲である占有界」「公的境界の筆界」「地上権界」「借地権界」「永小作権界」など、さまざまな｢境界｣が存在しています。
土地の境界についてここでは大きく取り上げられる「筆界（ひっかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」の２つについて解説いたします。
筆界（ひっかい）と所有権界（しょゆうけんかい）の違い
まず筆界（ひっかい）とは？
「筆界」ですが、不動産登記法１２３条に定義が規定されています。「1筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該1筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた2以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう｣です。この規定は、筆界とは法務局が管理する公的な境界であることを示しています｡
まず「筆界」と呼ばれる境界の定義を簡単に言うと、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり、登記によって定められている境界のことを指します。所有者同士の合意などによって変更することはできません。
不動産登記法では連続する土地を区分して1つの区画をつくり、それぞれに地番という番号をつけていますよね。
明治時代に地租改正が行われ、公簿や公図ができて地番という土地番号が公示されました。
従って法務局で扱う境界は全て筆界となります。そのため筆界は、「公法上の境界」、「公的境界」とも一般的には呼ばれでいますね。
しっかりと法的に有効な登記によって明らかにされており、権利の主張という点では分かりやすいものになっています。この筆界の場合は、分筆をしたり合筆をしたりと法務局において手続きをして、登記の内容そのものを変える以外に変更の仕方はありません。
所有権界（しょゆうけんかい）とは？
「所有権界」と呼ばれる境界ですがこれは「私法上の境界」や「私的境界」と呼ばれることも多く、所有権者同士で契約したりすることによって、自由に変更して決められる境界のことです。
同じ区画の中で、一部を売却したり贈与したりする時に、所有権界が変更されることがありますね。
また、筆界としての区画の線引きが複雑で、土地の活用に不便が生じる場合、隣接する所有権者同士で融通し合って、使いやすいように変更することもあります。
こうしたケースでは、登記にある筆界と自分たちで合意して決めた所有権界のラインが異なるとの問題も出てくるというわけですね。その所有権界を明確なものとするためには、当然それぞれの土地の境界を定めてはっきりとさせる必要がありますね。
今となっては、所有権界の変更を筆界として公に登記することが一般的ですから、トラブルは少ないものですが、昔は所有権界をわざわざ登記し直すという物事が少なかったのです。だからこそ土地の境界についてはトラブルになることが多く、面倒な紛争へと発展してしまうことも少なくないのです。
■筆界 公法上の境界。土地の区画を示す線。登記によらなければ、変更することはできない。
■所有権界 私法上の境界。所有権のおよぶ範囲を示す線。所有者間の合意があれば変更することができる。
借地権界（しゃくちけんかい）とは？
借地権は一筆の土地の上に複数存在することが多く、この場合には、各々の借地人の使用範囲が境界線となります。
この借地権界は、公法上の境界ではない、つまり筆界ではないことが殆どです。
借地権界は、借地と借地との境に公法上の境界ではない境界標を入れたり、図上点といって図面上で使用範囲を示すとか、木や石を置いて境界を表したり、赤色などのペンキで印をつけるなど様々方法で明示します。
＜図が入る＞
地主と借地人との間では、上図の様な借地権界を明示した土地図面を共有していることが多いですね。
また、借地権界の線のところにブロック塀などを設置して、それぞれの借地権界を明確にしているケースもあります。
境界が不明な理由とは？
「筆界と所有権界が異なる」
実際に現在専有している境界つまり所有権界と、登記上の境界つまり筆界が異なる場合が考えられます。少し上述した通り、明治時代の地租改正事業によってお隣の方と境界を勝手に変えることが出来ない線形が生まれました。
一つの土地の外周を筆界と言います。繰り返しますが、法務局で扱う境界は全て筆界です。
当事者同士で契約して明確に合意しているのであれば、筆界と異なる所有権界も法的には有効となります。
しかしながら、お互いで合意した境界の変更を、明確に契約文書という形で残していなかったり、私法上の境界つまり所有権界を公的に登記し筆界としていなかったことがトラブルの原因といえます。
合意した当事者両方がその土地にいる状態であればさほど大きなトラブルとならないですが、どちらかが亡くなってしまったり、土地を貸したり売却したりすると、当事者がいなくなり、境界が不明確になってしまう。
書面化にするには、土地家屋調査士や行政書士など専門家の関与が必要だったりということもあって、なかなか手間と費用をかけてまで行うのは面倒だと思ってしまいますよね。
当事者同士がそれに納得していれば問題はないのですが、時間の経過とともに土地を貸したり売ったりした場合や、相続したケースなどでは、経緯を知らない次の所有者や借地権者が異議を申し立ててくることが往々にしてあるのですね。
現場と登記を見比べて、登記上では境界がもっと広いのではないかということを言ってくるというわけですね。
所有権界はあくまでも合意上だけの境界線ですので、後々再び同じようなトラブルになる可能性は高いといえます。
建設工事中に破損、移動、撤去される
最も多いケースです。
建設工事中に境界標が破損してしまったり、移動や撤去されてしまったりしたケースです。
これは何らかの建設作業を行っている時に頻繁に起こってしまう出来事です。
下水道工事やブロック塀の設置、道路の舗装工事、建物の解体工事などです。
こうした工事では通常重機が使用することが多いため、重機で工事中に境界標を破損してしまうことも多いのですね。
通常、境界標は金属のプレートやコンクリート杭など頑丈な材質で、しっかりと地面に打ち込んで移動しないように設置しているのですが、時間の経過とともに強度がなくなって境界標そのものが破損してしまったり、移動してしまったりすることも多少なりともありえます。
また、重機でなくとも車に踏まれて欠けてしまう、場所により道路工事の際に破損してしまう、盛り土をすることで見えなくなってしまう。家屋調査士さんが土を1m掘ってみたら境界標が埋まっていたなんてはざらにある話です。
工事業者が誤った場所に設置
外構工事業者が境界を間違えて、誤った境界線にブロック塀などを積んでしまい誰にも気が付かれず数十年も過ぎてしまい、不動産を売却するとなったときに調査をして初めて発覚するケースというのもあります。
しかし、この様なケースの場合に稀にですが時効取得だなんだ言われて面倒になるケースもありえなくはないのです。
災害によって境界が分からない
境界を分けていた土地の形状や塀などが壊れたり流れたりして、ラインを見るのが難しくります。
元々は境界標が打たれていて、はっきりと境界が分かっていたのに、境界標が流れたり移動してしまったことで境界標の場所が不明というということもあります。災害がおこった地域では十分起こりえることです。
隣人が移動した（隣人の悪意による）
隣人が意図として（悪意を持って）故意に移動することも考えられますね。
もちろん、これは犯罪行為です。
境界標を損壊させたり、勝手に移動したり撤去してしまうと刑法により処罰されます。
刑法第262条の２「境界破損」
境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又は、その他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。
そもそも土地の境界というのは明確に分けられていない箇所も多く所有権や借地権を主張する関係者同士で揉め事に発展してしまうことも。
境界トラブルのリスク
土地の境界が不明確なままだとどのようなリスクがあるでしょうか。
不動産の価値が低減する
境界トラブルということは、土地の境界が不明瞭ということですがどこからどこまでが自分の土地なのかわからないということ。
境界が確定していないことを隠れた瑕疵として認めた裁判例は幾つもあります。
売買の目的物、つまり境界の曖昧な不動産は法律的瑕疵があると見なされてしまうのです。
境界がはっきりしていないと取引には大きなリスクが及んでしまうのです。
土地の一般的な売買では境界を確定することが売買の条件になっています。
例えば、相場よりも俄然低い価格でしか売れない、不動産を担保にローンを組むこともできないから安く買い叩かれる。等々が考えられます。
建設プランに影響が出る
新たに建物を建てる場合や塀を建てる場合、借地として第三者に貸す場合のリスクが高くなります。
塀は土地の境界を分かりやすい形で示す建造物ですが、塀を建てる場所を巡って隣人ともめてしまうことは可能性としてありえます。
また、建物を建てる場合にも、境界が不明確だと建設プランに影響が出てきます。
建物の建ぺい率や容積率は土地に対して決められているものですので、土地面積が変われば建物の床面積も変わってきます。
境界がはっきりしていないと、土地の面積も正確に出せないため建物の床面積も確実に定められなくなります。
建ぺい率ギリギリで設計して、後から境界が間違っていたことが分かり、土地の実面積が狭くなってしまったということになると、建設許可が下りないという問題になりかねません。
契約（賃貸借契約）が無効になる
借地権を設定する際もリスクとなりますね。
賃貸借契約書を交わす時には土地の境界や面積などを明記しますが、それが間違っていると、本来貸すことができない土地まで契約に含まれてしまうことになります。
このような場合その契約自体が無効となってしまいますので、契約を再度やり直す必要が出てきます。もちろん、土地の貸借だけでなく売却を行った場合でも一緒です。
土地の貸借契約をした後に境界線がおかしいのではないかと気づくと、建物や塀などを建てる際にトラブルが生じるリスクがあります。
対策は
対策としては、境界標を設置しよう。
こうした様々なリスクを避ける第一歩は、境界標を設置することです。
境界標はコンクリートやプラスチックなどの杭で、上部に十字やT字・矢印の模様が入っています。
これは、土地の境界の四隅もしくは端に打つもので、そこまでが所有権の及ぶ範囲であることを示しています。
境界標があることによって、誰からも分かるよう境界を明示できるというわけですね。
工事による境界標の破損トラブルを避けるためには？
境界付近での工事がなされることになったら、工事関係者と所有者の間でしっかりと打ち合わせをすることが大事です。
工事ではどのあたりの土地を掘るのか、重機が入るのかどうかなどを確認します。その上で、事前に実際に現場に入る人と所有者を交えて、境界標の位置を現地で確認します。
加えて、そこにカラースプレーなど目立つ印を付けてもらい、境界標の存在をより明らかにすることで、工事を実際する人にも気をつけてもらうことが出来ます。もし可能なら、現場で使う設計図などに注意書きを入れてもらうことも有効です。
すでに破損してしまった、何らかの原因で撤去されてしまったという場合は、元の位置に復元してもらう必要があります。
境界標の復元には費用がかかりますから、責任の所在を明らかにするためにも、必ず隣接する土地の所有者や工事担当者を交えたチェックをすべきです。
筆界と所有権界が異なる場合のポイントとは？
所有権界が現状のように定められた経緯を相手との間で明らかにすることがまず第一です。
もし、お互いの合意事項を示す文書があるようであれば、それを見せるようにするのが良いでしょう。
また、所有権界上にブロック塀の境界標などの印となるものを作っていて、それが多年にわたってその状態であれば、一つの証拠として示すのも一つの手です。
しかし合意文書もない、所有権界上に造作した証拠等などがない場合は、注意が必要になります。
理由は、当人同士の合意のみで所有権界を変更した場合、登記の内容とは違いが出てきてしまいますから、どちらの線引きを採るべきかという点で双方のあいだでトラブルになってしまうというわけです。
また、所有権界を合意のうちに取り決めたものの、その契約をした当事者がすでに亡くなっている、土地の売買によって違う人が借地権を持っているなどの理由で詳細が分からなくなっているケースも多いです。
そうなると、筆界とは異なる所有権界が設定されているであろうということは分かりますが、どこで線引きがなされているのかの判断が付かなくなってしまうという問題が発生します。
こうなると、当事者に何ら非がないとしても、境界が不明確になってしまうのです。
そのため、お互いに境界について合意することができたとしたら、境界確定手続きをおこない土地の面積に変化が生じるようであれば、分合筆によって登記を現状に合わせて変えることが最善ですね。
もっとも、登記までおこなう手続きには手間もお金もかかるものですので、簡単にはできないかもしれません。このような場合には、少なくとも現状の所有権界について双方で文書を交わして、トラブルとならないようにしておくことです。
まずはこうしたトラブルを避けるためにも、しっかりと土地の境界については実地調査と登記上の確認を行い、トラブルになりそうな要因がないかを確かめることがまずは大事ですね。
まとめ
境界について隣どおしでそもそもの認識がちがったり、時間の経過とともに様々なケースで境界となるものがずれたり、自分の知らない間に新たな境界が取り決められていたなんてことから自分と隣人、そして第三者それぞれの境界がうまれることで本来の線から超えた「越境」が発生するんですね。
境界を巡るトラブルは、さまざまな原因によっていろいろなケースが起こります。境界トラブルは解決するのも難しく手間も時間もかかります。そうならないためにも、まずは一度ご自宅などの境界標をチェックしてみませんか？
