［学ぶ・知る］ものがたりで底地借地を学ぶ知るシリーズ

藤井浩平（ふじい こうへい）は、祖父の代から続く借地に、古い木造アパートを所有する借地人だ。築五十年を超えたアパートは老朽化が進み、空室も目立ってきていた。

「建て替えるなら、いっそ鉄筋コンクリート造のマンションにしよう」。浩平は不動産コンサルタントに相談し、そう決断した。木造の老朽アパートより、RC造の賃貸マンションのほうが収益性も高く、長期的な資産価値も見込める。

ところが、コンサルタントから思いがけない注意点を告げられた。

「藤井さん、この借地契約は『非堅固建物（木造など）』を前提にしたものですよね。RC造は『堅固建物』に分類されます。建物の構造を変えるということは、借地契約の『条件変更』にあたります。地主さんの承諾が必要になりますよ」

浩平は初めて、借地権における「堅固建物」と「非堅固建物」の区別の重さを知った。借地借家法（旧借地法を含む）では、建物の構造によって借地権の存続期間や扱いが異なる。非堅固建物を堅固建物に変更することは、借地条件の変更であり、地主の承諾、または裁判所の許可が必要になる。

「地主の承諾なしに建てたらどうなるんですか」と浩平が尋ねると、コンサルタントは表情を曇らせた。「最悪の場合、契約違反として契約解除を主張されるリスクがあります。絶対に避けるべきです」

浩平は地主の村山さんに相談を切り出した。村山さんは八十代の高齢で、先代からの付き合いがある。

「マンションなんて、急に大きな話だね……」。村山さんの反応は予想通り、警戒含みだった。「うちの土地に、鉄筋コンクリートの大きな建物が建つというのは、正直、抵抗がある」

浩平はすぐに条件を提示するのではなく、まず村山さんの不安を聞くことに時間を使った。日照や景観への影響、将来の更新や相続時の扱いなど、村山さんが気にしている点を一つひとつ確認した。

一週間後、浩平は専門家を交えて村山さんと再び話し合いの場を持った。司法書士からは、条件変更承諾料の相場について説明があった。

「一般的に、堅固建物への変更にあたる条件変更承諾料は、更地価格の十パーセント前後が相場とされています。ただし、地域や個別事情によって変動します」

浩平は更地価格の概算を踏まえ、承諾料の金額を提示した。同時に、地代の見直しについても話し合った。建物の資産価値が上がる分、地代の改定に応じる姿勢を見せたことで、村山さんの態度も少しずつ軟化していった。

「正直、最初は不安だった。でも、ちゃんと説明してくれて、こちらの心配にも向き合ってくれたから」。村山さんはそう言って、承諾書への署名に応じた。

浩平は契約条件変更の合意書を公正証書として残し、いよいよ建て替え計画が動き出した。

「条件変更は、お金の交渉だけじゃないんだな」。浩平は事務所への帰り道、コンサルタントにそう漏らした。「相手の不安に向き合うことが、結局は一番の交渉材料になるんですね」

数か月後、解体工事が始まった。古いアパートが姿を消し、新しいマンションの基礎工事が始まる頃には、村山さんも時々現場を見に来るようになっていた。

【学びのボックス】堅固建物への条件変更と承諾料