［学ぶ・知る］ものがたりで底地借地を学ぶ知るシリーズ

吉岡誠司（63歳）が借地人の田所さんから相談を受けたのは、春の終わりのことだった。

「建物が老朽化してきました。雨漏りもひどくて、このままでは住めなくなりそうです。建て替えをしたいのですが、承諾していただけますか」

田所さん一家は三十年以上、誠司の土地に住み続けている。田所さん本人は七十歳を超えており、長男の浩さん（43 歳）が同居して家を継いでいる。建物が古いことは誠司も以前から知っていた。屋根の傷み具合を見るたびに、いつかこういう話が来るとは思っていた。

誠司は専門家に相談し、借地上の建物の建て替えについて地主として知っておくべき点を整理してもらった。

まず大前提として、借地人は借地権の範囲内で建物を建て替える権利を持っている。ただし地主の承諾なしに行うことはできない。これは借地借家法に定められたルールで、無断で建て替えが行われた場合、地主は借地契約の解除を求めることができる。この点を借地人が知らないまま工事を進めてしまうトラブルも実際にあるため、事前の確認が重要だ。

地主が建て替えを承諾する場合、承諾料が発生するのが一般的だ。承諾料の相場は更地価格の三パーセントから五パーセント程度とされているが、地域や契約内容、建て替えの規模によって異なる。また、建て替えによって建物の構造が変わる場合——たとえば木造から鉄筋コンクリート造になる場合——は、借地権の存続期間のルールも変わるため、このタイミングで契約内容を見直すことが望ましい。

「建て替えを承諾することで、地主にとってどんな影響がありますか」と誠司は聞いた。建物が新しくなることで借地人がより長く住み続ける可能性が高まる一方、老朽化した建物のまま放置されるよりも、適切に管理された建物があった方が土地の価値を守ることにつながるという答えが返ってきた。また、将来的に土地を返還してもらう際も、建物が新しい方が解体費用の分担について交渉しやすいという側面もある。

「もし承諾を断ることはできますか」という問いには、法律的には拒否できるが、その場合借地人は裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てられるという説明があった。裁判所が承諾に相当すると判断すれば、地主の同意なしに建て替えが認められる。正当な理由のない拒絶は結果的に関係を悪化させるだけになりかねないため、誠実に向き合うことが得策だ。

誠司は田所さんの長男・浩さんと改めて話し合いの場を設けた。新しい建物の概要、承諾料の金額、今後の地代の水準を一つひとつ確認しながら、双方が納得できる条件を整えていった。数回の話し合いを経て承諾書を交わした日、浩さんは「これで安心して建て替えられます。これからもよろしくお願いします」と深々と頭を下げた。誠司も「お互いにとっていい形になってよかった」と感じた。

三十年続いた借地関係が、建て替えという節目を経て新たなステージに入った。誠司はこの経験を通じて、底地の管理において定期的な対話がいかに大切かを学んだ。建物の老朽化、地代の水準、契約内容の確認——これらを定期的に見直し、借地人との関係が良好なうちに率直な話し合いをしておくことが、長く安定した借地関係の礎になる。

【この記事で学べること】

借地上の建て替えには地主の承諾が必要です。承諾料の相場は更地価格の3～5%程度。地主が拒んでも借地人は裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てられます。誠実な交渉が長期的な関係維持につながります。