『借地権者の高齢化と成年後見』後見人が地主との更新契約や条件変更に応じない時

前田和夫は、七十歳。約三十坪の底地を、八十二歳の借地人、吉村さんに貸している。三十年前に結んだ借地契約が、まもなく期間満了を迎える。古い木造の住宅が建っており、契約書には、更新するときの更新料として、百五十万円を払うという条項があった。

ところが、吉村さんは、重度の認知症になり、施設に入所していた。数か月前に、家庭裁判所が、弁護士の北川さんを、成年後見人に選任したという知らせが届いた。和夫は、北川さんに連絡して、更新の話を切り出した。後見人の就任を示す書類も、あらためて確認した。

北川さんの返事は、丁寧だが、慎重だった。「ご本人の財産を預かる立場として、百五十万円という金額の支払いは、家庭裁判所に確認してからでないと、お答えできません」。和夫は、困惑した。これまで、吉村さんとは、年賀状をやり取りする間柄だったのだ。期間満了は、三か月後に迫っている。「許可がないと払えない、と言われても」。

和夫は、知り合いの司法書士に相談した。司法書士は、まず、成年後見人の立場を、ゆっくり説明した。後見人は、本人の財産を管理する。本人の自宅などの居住用の不動産を売ったり、貸したり、契約を解除したりするには、家庭裁判所の許可が必要になる。ただ、借地契約の更新や、更新料の支払いに許可が必要かどうかは、事案によると考えられている。

「後見人の方は、慎重に判断するのが仕事です」と、司法書士は言った。「大きな支出は、家庭裁判所に相談や報告をしたうえで行うのが一般的です。地主さんが直接、家庭裁判所に問い合わせても、内容は教えてもらえません。窓口は、後見人の北川さんです」。

和夫は、一度深呼吸をして、気持ちを切り替えた。まず、契約書を確認した。更新料の条項は、はっきり書かれている。更新の期間も、定めがあった。そのうえで、借地借家法の考え方も、司法書士から聞いた。期間が満了しても、借地人が土地を使い続ければ、地主が遅滞なく異議を述べない限り、契約は更新されたものとみなされる。地主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要だ。

つまり、更新料の話がまとまらなくても、期間が過ぎたからといって、すぐに土地が戻るわけではない。かといって、更新料の特約を、無視されてよいわけでもない。和夫は、争うより、後見人と一緒に、落としどころを探ることにした。

和夫は、時間をかけて、手紙を書いた。契約の内容、更新料の根拠、吉村さんが長年、きちんと地代を払ってきたこと、今後も、施設に入っても、建物を守ってほしいという気持ち。手紙を受け取った北川さんは、丁寧に目を通し、家庭裁判所に、状況を報告した。吉村さんの預貯金の状況や、建物の使い道も、あわせて説明した。

数週間後、北川さんから、電話で連絡があった。誠実な声だった。「更新料は、本人の財産の状況を考え、少し減額いただければ、お支払いできます」。話し合いの結果、更新料は百二十万円で合意した。更新後の期間や、地代は、従来どおり。吉村さんの預貯金から、後見人が支払うことになった。合意内容は、書面にして、北川さんと和夫が署名した。吉村さんの建物は、これからも、守られることになった。

和夫は今、こう話している。後見人は、本人の財産を守る立場だから、慎重なのは当然だった。地主としては、契約書を確認し、手紙で状況を丁寧に伝え、時間に余裕をもって交渉を始めることが大切だった。迷ったら、専門家に早めに相談することだ、と。

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