『底地の分筆売却』一部だけを借地人に売り、残りを自用地として残す測量実務

吉井正は、六十八歳。先代から受け継いだ約二百坪の土地を持っている。そのうち、道路側の約五十坪には、借地人の宮本さんの家が建っている。奥の約百五十坪は、空き地で、将来、息子夫婦が家を建てる予定だった。

ある日、宮本さんが訪ねてきた。「長年お世話になりました。この敷地の部分だけ、買い取らせていただけませんか」。吉井さんは、驚いたが、悪い話ではないと思った。土地全体ではなく、一部だけを売るのは、初めてだ。奥の土地は残したい。吉井さんは、司法書士に相談した。息子とも、将来の計画を、あらためて確認した。

司法書士は、手順を説明した。一部だけを売るには、まず、土地を分けて登記する分筆が必要になる。分筆には、土地の境界を確定するための測量が欠かせない。測量や分筆登記は、土地家屋調査士の仕事だ。吉井さんは、調査士の小川さんを紹介してもらった。実績の多い、丁寧な人だった。

小川さんは、最初に、公図や地積測量図、登記簿などの資料を調べた。次に、現地で、丸一日かけて測量し、現況を確かめた。その結果、宮本さんの家の軒先が、隣地へわずかに出ていることが分かった。さらに、小川さんは、重要な点を指摘した。「宮本さんの敷地の形で分筆すると、奥の残り地が、道路に接しなくなります」。

建物を建てるには、原則として、幅四メートル以上の道路に、二メートル以上接している必要がある。残り地が道路に接しなくなれば、息子夫婦の家は建てられない。吉井さんは、青ざめた。見積りの段階で気づけて、本当によかったと、後で思った。小川さんは、設計を見直した。奥の土地へ続く通路部分を、残り地の側に含めるように、分筆線を引く案を示した。

次に、境界の確認だ。隣地の所有者三軒と、道路を管理する市役所に、立会いをお願いした。日程の調整には、思いのほか、手間がかかった。隣地の所有者には、事情を説明して、現地で、境界の位置を確認してもらった。市役所とは、道路との境界について、協議を重ねた。この手続きに、約二か月かかった。

境界の位置に、全員が合意すると、境界を確認した書面が作られ、署名と押印をもらった。吉井さんは、書類を受け取りながら、ようやく肩の荷が下りた気がした。この書面は、後々のトラブルを防ぐ、大切な資料になる。そのうえで、分筆登記を申請した。登記が完了して、五十坪の土地は、独立した土地になった。

売買の価格は、不動産会社の意見も聞いて、約九百万円で合意した。更地として約二千万円、借地権割合が六割なら、底地は約八百万円が目安だ。借地人が買うため、少し上乗せした。売買契約を結び、司法書士が、宮本さんへの所有権移転登記を行った。宮本さんは、「これで、安心して暮らせます」と、深く頭を下げた。土地と建物が同じ名義になり、その部分の借地権は、消えた。

吉井さんには、税金の問題もあった。土地を売った利益には、譲渡所得税がかかる。取得費がはっきりしない場合、概算の取得費で計算することもあり、税額は約百七十万円と見込まれた。分筆の費用は、調査士への報酬を含めて、約八十万円だった。吉井さんは、売主の負担として、費用を計算に入れていた。

吉井さんは今、こう話している。一部だけを売るときは、先に、分筆後の残り地の形を確認すること。道路に接しているか、境界は確定しているか。測量と境界の確認には、時間と費用がかかる。余裕をもって、土地家屋調査士や司法書士に相談することだ、と。

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