『借地上の長屋（テラスハウス）』一部解体・建て替えにおける隣人地主との複雑交渉

川村正は、六十二歳。昭和四十年代に建てられた、四軒つながりの長屋の端の一戸に、借地権を持って住んでいる。壁を共有する隣は、八十歳を超えた吉田さん。土地は、地主の松井さんが、四軒の借地人に貸している。

長屋は、築五十年を超え、老朽化が進んでいた。雨が降れば、天井から水がしみ、地震のたびに、壁がきしむ。冬は、隙間風で、寒くて眠れない夜もあった。正は、建て替えを決意した。子どもたちも、安全な家に住んでほしいと、背中を押してくれた。けれど、不安があった。壁でつながった隣の家は、どうなるのか。自分の家だけを壊して、建て替えられるのだろうか。

正は、長屋の改修に詳しい、一級建築士の藤本さんに相談した。藤本さんは、まず、調査の大切さを説明した。建物が、登記の上でどう分かれているか。壁は、誰のものか。境目が、どこにあるのか。借地契約書の内容も、確認する必要がある。調べると、各戸は別々に登記されており、隣との間は、一枚の壁を共有していた。

次に、工事の方法が問題になった。自分の家を解体するには、隣との壁を切り離す必要がある。切り離した後、残る吉田さんの家の壁は、構造的に弱くなる。耐震補強が欠かせない。藤本さんは、切り離しと補強の工事に、約四百万円かかると見積もった。

さらに、建築上の確認も必要だった。建て替えの後の建物が、建築基準法の基準に合うか。道路との関係、建ぺい率、隣との距離。古い長屋は、現在の基準では、そのまま建て替えられないこともある。藤本さんは、役所の窓口で、事前に相談してくれた。結果は、条件を守れば建て替えは可能、という見通しだった。

難関は、同意の取り付けだった。まず、地主の松井さん。借地契約では、建物を建て替える際に、地主の承諾が必要だった。正は、松井さんに、藤本さんが作った図面を見せて、事情を説明した。更地価格は、約三千万円だった。承諾料は、更地価格の三パーセント、約九十万円を支払うことで、話がまとまった。もし、隣の土地の地主が別の人だったなら、その地主にも、説明が必要になる場面だった。

次に、隣の吉田さん。切り離し工事の間は、騒音や振動が出る。壁の補修や、工事中の備えも必要だ。正は、何度も足を運んだ。工事の内容、期間、補強の費用は、正が全額負担すること、吉田さんの家に損害が出たら、補償することを、丁寧に説明した。吉田さんは、最初は戸惑っていたが、少しずつ、理解を示してくれた。「あんたの誠意は、よく分かった」と、最後には、笑顔を見せた。

ほかの二軒の借地人にも、挨拶に回った。連なった建物は、一戸の工事が、全体に影響するからだ。四軒すべてに、工事のスケジュールを、書面で知らせた。連絡用の電話番号も、全員に伝えた。工事中の傷や、ひび割れを、写真で記録しておくことも、確認した。

同意書は、地主、吉田さん、ほかの二軒の借地人、全員から、そろった。署名がそろった日、正は、思わず、深く息を吐いた。工事の保険にも加入し、切り離しと補強の工事が先に行われ、その後、建て替えの工事に進んだ。工事の期間は、準備を含めて、約八か月。正の新しい家が、完成した。

正は今、こう話している。連棟式の長屋は、一戸だけでは、決められない。もし、隣が同意してくれなかったら、建て替えは難しく、リフォームなどの別の方法を考える必要があった。早めに建築士と調べ、関係者に、丁寧に説明することが、結局、いちばんの近道だったという。

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