［学ぶ・知る］『無断で第三者に貸した』建物の立ち退き

「借地人の田嶋さんが、うちの承諾も得ずに建物を他人に貸していることがわかりました。これは契約解除の理由になりますか」 地主の荒井健介（六十一歳）が弁護士の山下先生を訪ねたのは、近隣住民から「あの家に知らない人が住み始めた」という話を耳にした翌日のことだった。 荒井家の底地に建つ木造住宅には、二十年来の借地人・田嶋正明（六十三歳）が住んでいた。しかし三年前から田嶋が地方に転居し、建物を知人の吉田という人物に無断で貸して家賃を受け取っていることが確認された。 「田嶋さんには何も相談がなかった。こんなことが許されるんですか」

建物の賃貸は「承諾不要」が原則

山下先生はまず法律の整理から始めた。 「まず確認しておきたいのですが、借地上の建物を第三者に賃貸すること自体は、原則として地主の承諾が不要です。判例・通説ともに確立した法理で、建物の賃貸は土地の転貸（又貸し）にはあたりません」 「では、何も問題ないということですか」荒井は驚いた。 「ただし、それは建物の賃貸が『通常の範囲』にとどまる場合の話です。今回の問題は、無断転貸の事実そのものより、その状況が借地人の管理義務違反や地主との信頼関係の破壊にあたるかどうかです」 「信頼関係の破壊というのは、具体的にはどういうことですか」 「借地契約を解除するには、単なる契約違反だけでなく、地主と借地人の信頼関係が破壊されるほどの事情が必要です——これが判例で確立した『信頼関係破壊の法理』です。その基準を満たすかどうかが、今回の核心です」

「信頼関係破壊」の判断基準

「裁判所はどういう点を見るんですか」 「いくつかの要素を総合的に判断します。一つ目は、転借人（吉田さん）の属性と行動——近隣に迷惑をかけているか、素行に問題がないかです。二つ目は、借地人の対応——地主に報告せず長期にわたって放置していたかどうか。三つ目は、借地人が転貸によって不当な利益を得ているか——家賃収入を得ながら地代だけ払い続ける状態が長期化しているか、です」 「田嶋さんは三年間、家賃を取りながら私には何も言わなかった。これは当てはまりますか」 「長期間の無報告と家賃収入の取得は、信頼関係破壊の方向に働きます。ただし吉田さんが近隣に問題を起こしているかどうかも重要です。全く問題のない転借人であれば、裁判所が解除を認めない可能性もあります」

解除の前に「内容証明」で是正を求める

「いきなり解除を主張できますか」と荒井は尋ねた。 「実務上は、まず田嶋さんに内容証明で事実確認と是正を求めることをお勧めします。『無断転貸の事実を確認した。速やかに状況を説明し、是正しなければ契約解除を検討する』という内容です。この段階で田嶋さんが誠実に対応すれば、解除まで進まずに済む場合もあります」 「対応しなければ？」 「改善の意思がなく無報告状態が続くなら、信頼関係破壊として解除を主張する根拠が強まります。その場合、建物収去土地明渡請求訴訟を提起することになります」 荒井は内容証明を送った。しかし田嶋からの返答は「問題ない」の一言だけで、吉田を退去させる意思も荒井に対して状況を説明する気配もなかった。

裁判所が下した結論

山下先生が提起した訴訟では、三つの事実が認定された。田嶋が三年間一切報告せずに家賃を取得していたこと、内容証明への対応が不誠実だったこと、吉田が近隣住民とのトラブルを数件起こしていたこと——この三点が重なったことで、裁判所は「信頼関係の破壊が認められる」として契約解除を認めた。 建物収去・土地明渡しの判決が確定し、翌年、土地は更地として荒井家に戻った。 「最初から一言相談してくれれば、こんなことにならなかった」と荒井は言った。 「そうです」と山下先生は答えた。「借地人には建物の賃貸について承諾を求める義務はありませんが、長年の信頼関係がある地主に対して全く無報告で進めることは、心証を著しく悪化させます。法律上許されることと、関係上すべきことは別の問題です」 無断転貸の問題は、法律の解釈よりも人間関係の積み重ねが結果を左右する。借地人は権利を持つ一方で、地主との信頼を守る責任も同時に負っている。

［学びのボックス］無断転貸と信頼関係破壊の法理