借地の解除をするためには法定相続人全員に対して解除通知を出し、その全員から了承をもらう必要があります。

原因となる事案としては以下の5つが考えられるでしょう。 ［1］期間満了　定期借地権等の場合の期間満了 ［2］解除　 債務不履行　地代不払い等　 用途違反　（非堅固建物にコンクリートの建物を建築） 無断譲渡・転貸 無断増改築 合意による解除 ［3］借地上建物の朽廃 ［4］混同 ［5］天変地異などによる土地の消滅　 ただし、借地契約が終了することは実際にはあまり見受けられません。 （※［1］のケースについて多数を占める旧借地権では地主の正当事由が必要となるためこれが認められることはほぼありません。）

たとえ口約束でも契約は有効です。契約とは当事者間の合意によって成立するものとなります。契約書の役割は内容についてお互いが正しく認識しているか確認するためのものなのです。ただ、後々トラブルに発展することもあるので、できる限り契約書は作成しておいた方がいいでしょう。

借地権も土地や建物などと同様相続の対象です。借地権名義人の相続人が、借地契約上の借地権者の地位を全て継承することになります。人が変わるだけで、地代や契約期間等の契約内容は以前のまま変わることはありません。相続で借地権を得た場合、地主さんの承諾は必要ありません。

定期借地権または一時使用目的の借地権を除く借地権でこの特約は無効です。借地借家法は借地権者さん側に不利な特約は認めないという立場です。 更新を拒絶するには地主側の正当事由が必要ですが、これが認められることはほとんどありません。地主は土地を貸したらかえってこないとも言われています。

慣習として借地権更新時の借地権価格の３％～５％程度というのがおおよその目安のようです。借地権価格は更地価格に借地権割合（国税庁の路線価図を参照）をかけて算出します。

結論から言いますと有効です。増改築禁止特約がある場合、増改築をする際には、地主さんの承諾もしくは裁判所の代諾許可を得る必要があります。 もし、無断で増改築をした場合には契約違反にあたり、契約解除となる可能性があります。 ただし、無断増改築＝契約解除ではなく、信頼関係が破壊されたかということが争点となります。 借地権上の建物を維持保全するための補修工事であれば、契約の解除までは至らないようです。無駄なトラブルを避けるためにも地主側に相談をしながら工事を行うことを勧めます。

建物の維持のために修繕をするのは借地権者さんに認められた権利です。ただし「修繕」と「改築」については線引がむずかしいのが実際のところです。 例えば雨漏りがするので屋根の一部を変えたなどというのは修繕にあたりますが、トタン屋根を瓦屋根にふきかえたというのは改築にあたるでしょう。しかしながら双方に明確な指針はなく、トラブルになることもありますので、事前に地主さんへ声を掛けてから修繕に取り掛かる方がいいでしょう。 また、契約書に増改築禁止特約が記載されている場合については地主さんの承諾が必要になります。

旧法借地権の非堅固建物（木造アパート）を堅固建物（鉄筋マンション）に建て替える場合地主側の承諾を得るか、または裁判所の代諾許可を受ける必要があります。もしも無断で建て替えを行なってしまうと借地契約が解除されてしまうこともあるので注意が必要です。

一般的に建替え承諾は更地価格の２～５％程度、譲渡承諾料ですと借地権価格の１０％程度、借地条件変更承諾は借地権価格の１０％程度と言われています。 ですが個々の地域や条件によりますので、これは絶対的なものではなく、あくまで目安となります。

更新料には賃貸借契約を継続するための対価や賃料の前払いもしくは補充の意味合いがあります。 契約書にはっきりと記載がある場合以外は支払義務はありませんが慣習上払うことが多いようです。地域によって稀に更新料という考え自体がない地域もあります。

特約の記載がない限り、更新料の法的支払義務はありません。 ですから、更新料を支払わなかったという理由で借地契約が解除されることもなく、借地契約期間が満了になっても建物が存続している限り、従前の内容で借地契約が更新されます。これは当事者の合意がなくても構いません。これを法定更新と言います。 ただし、更新料を支払わないことで例えば地代改定の際、地代の値上げを請求されるなどのリスクがあります。 また反対に更新料を支払う事で借地権の譲渡の際など交渉がスムーズにいくなどの利点があります。今後を見越して、更新料はできる限り支払っておく事をお勧めします。

借地権を第三者に譲渡する際や建物を建替えをする際は、地主さんの承諾を得なければなりません。 この際に承諾料を払うことが慣習になっています。地主側の立場に立ってみると、新しい借地権者さんが地代をきちんと支払ってくれたり、約束事をきちんと守ってくれる人だという保証はありません。 それに旧法での契約であれば、建物が人が住めなくなるような状態になれば（朽廃）契約が終了し、土地を返してもらうことができます。 リスク回避や立替を認める代わりとして承諾料をもらうのです。

相続税を払うのが難しい場合代わりに底地を納付（物納）することができますが、厳しい要件が付きます。物納された場合、国(財務省)がその土地の地主になります。地代なども従前の契約内容を引き継ぎます。地主が第三者に変わった場合と同じで、建物登記（借地権の対抗要件）をそなえていれば国に対して借地権を主張できます。 国も底地を金銭に換えたいため借地権者さんへの底地の売却を行っております。

残念ながら旧法で契約していた借地権を勝手に自動で、もしくは更新、相続をもって新法に切り替えることはできません。 切り替えるためには、旧法で結んでいる契約を借地人さんの合意を得たうえで解約し、新たに新法での契約を締結し直す必要があります。 しかしこれは借地人の権利を意図的に弱めたとされ、認められない可能性もあります。双方にメリットになる条件で契約を締結できる場合は、専門家（弁護士）に相談して新法への切り替えが可能です。

借地権者が地代の支払いをしているのであれば、時効取得されると言うことはありません。
時効取得の要件として、［1］所有の意思を持って［2］平穏かつ公然と［3］他人のものを占有する、必要があります。
地代を払っている＝借りている事を認める事ですので［1］の「所有の意思を持って占有」の事項が満たされないためです。ただし借地権者が『自分は借地権者ではなく土地の所有者だ』と明確に主張し、平穏かつ公然に（地主さんが異議が異議を唱えない状態で）20年間占有すれば、悪意（＝他人の所有地であることを知っている）で時効取得することがあります。

「借地権の転貸」とは、例として借地権者さんが地主さんから土地を借り、建物を建てずに第三者に貸して第三者が建物を建てた場合です。この場合、地主さんの承諾が必要となります。借地上の建物を借家（アパート）として賃借する場合は「借地上の建物の賃貸」と言うことになるので「借地権の転貸」にはあたりません。地主さんの承諾は不要です。

借地権を相続放棄した場合は更地にして返還する必要はありません。次に相続人となる人が現状回復義務を負うことになります。該当者がいなければ最終的には国庫に帰属することになります。
（相続人の順番　［1］他の法定相続人>>［2］特別縁故者（内縁関係等）>>［3］共有者>>［4］国庫という順番です）
実際に、借地権者さんに相続人がいない場合、相続財産管理人が地主さんに借地権を返還している場合が多いようです。

借地権とは建物を建てるための土地利用権を指します。借地権の譲渡などの場合には地主さんの承諾が必要です。対して底地権は土地所有者が第三者に土地を貸して地代収入を得ている土地所有権のことです。地主さんは自分で使用することはできません。

借地権には賃借権借地権（借地権）地上権借地権（地上権）の二つがあります。借地権は第三者に譲渡するには、地主さんの承諾が必要ですが、地上権の場合、第三者に譲渡したり、土地を貸して第三者に建物を建てさせることに地主さんの承諾は必要なく、転貸が可能です。また、借地権は債権、地上権は物権だというのが法律上の違いです。

借地権を誰に対しても認めてもらえる条件の事を「対抗要件」と言います。
借地権については「登記」です。具体的には、「賃借権登記」・「地上権登記」・「建物登記」があります。賃借権の登記については地主さんに登記義務がないためほとんど見かけません。一般的には。借地権者が建物を建てたときに「建物登記」をおこない対抗要件とするのが通常です。

契約を途中で解除する時には基本的に借主の負担で建物を解体、更地にして返さなくてはなりません。交渉次第で解体費を負担してもらえることもありますが稀なケースとしてお考えください。

更新料につきましては更地価格の5％程度が一般的でございます。
ですからこちらの価格が話し合いをする上での基準になっていくと思われます。 更新料には法的な決まりがない為、基本的には地主との話し合いが必要になります。
地代を支払っている限り借地権は法定更新され存続します。最悪の場合、更新料を払わず更新手続きをしなかった場合でも消滅することはありません。まずは地主様にご相談なさるのが宜しいかと思います。
また、更地返還については別途特約等がない限り更地返還義務はございません。

まず、非堅固から堅固への条件変更があっても旧法の扱いが変わることはありません。新法に巻き直ししない限り旧法のまま継続致します。
更新間隔については堅固建物になる場合、新規、更新ともに30年以上で設定されております。ですので、それよりも長期間のなら自由に決めていただくことが可能です。また、条件変更承諾料の件は、こちらの相場が更地価格の10〜15%となっております。増改築承諾料の場合は更地価格の5%ほどです。最後に地代の相場でございますが、こちらは一般的に土地の固定資産税の3〜3.5倍が年間のお目安と言われています。

お母様がお亡くなりになったということですので、まずは相続人の名義で建物の登記をして下さい。
その後、地主様に連絡を取っていただき、前借地人であるお母様が亡くなられたことを伝えて、相続人と土地賃貸借契約を締結することが必要です。更新前であれば以前の契約が引き継がれるのですが、更新期間を過ぎているとの事ですので、まず、条件などについてはしっかりと地主様と相談なさることをお勧め致します。

ご契約の時期によって旧法か新法かに分かれますので契約時期の確認をなさる事をお勧め致します。また、旧法ですと、非堅固か堅固かによって更新後の借地期間に違いが生じます。建物の謄本をお取りいただき、借地権者の方と話し合いの上、契約を結ばれると良いでしょう。

借地権の期間は法定更新により自動更新されます。更新期間が過ぎてしまっても、借地権が消滅してしまうということは有りません。引き続き地主様と借地人様とで充分話し合いを行ってください。
交渉が上手くいかない場合は専門家を入れるというのもひとつの解決方法かと思います。

借地権の譲渡を行う場合、地主への承諾料が発生します。この場合の譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％が目安でございます。

弊社から、地主様に対して様々なプランのご提案が可能でございます。
地主様が納得すれば譲渡を認めてもらえる可能性はあります。認めてもらえない場合は、借地非訟裁判を行い、裁判所から地主に代わる譲渡許可を貰うこともできます。弊社では譲渡承諾を認めていただけない物件に関しても買い取りを行なっております。

契約書に増改築の項目が記載されていない場合は法律上、承諾および承諾料の支払い義務はありません。増改築をした場合には建物の残存期間の変更等が考えられますので地主側（財務省）に確認をいたしましょう。

無断で建物を建てたことを知りながら借地権者に対して地主が何も行動を起こしていない場合、法的な見解では建物の建築を承諾したとみなされる可能性があります。

土地（底地）買取についてのご相談ですが、地主には必ずしも土地を売らなければならないという法的義務はないので、売ってくれる地主様の方が少数です。ですから、まずは地主様の意向を確認されると宜しいかと思います。売買金額についても基準があるわけではなく最終的には地主様との話し合いで決定します。 隣地の件は、建物の所有者にまずはご相談されてみてください。ただし、こちらの借地権の譲渡（売却）についても地主様の承諾が必要となりますので、建物の所有者が売却しても良いという場合でも、地主様から譲渡承諾を得る必要があります。まずは隣地建物所有者の承諾、その後、底地買取りの件も合わせて地主様にご相談なさると宜しいかと思います。