『使用貸借の借地』親の土地に子が家を建てた場合の相続トラブル

松本健二は三十年前、父・正三が所有する土地に自宅を建てた。親の土地だから地代はいらない、好きに使えばいい。そう言われただけの口約束で、契約書は一枚も交わしていない。固定資産税も、ずっと父が払い続けていた。法律上、このように対価を取らずに土地を貸し借りする関係を、使用貸借という。健二はそんな言葉を意識したこともなく、ただ父の厚意に甘えて暮らしてきた。家族ぐるみで正月に集まる実家のすぐそばに家を建てられたことを、健二はありがたいとさえ思っていた。

正三が亡くなり、相続人は長男の達也、長女の陽子、次男の健二の三人になった。遺産は、健二の家が建つ土地と、預金一千万円ほどだった。健二は「自分が三十年住んでいる土地だから、自分が引き継ぐのが自然だ」と考えていた。ところが、相続税の申告に向けて税理士に相談すると、告げられた土地の評価額は、健二の想像を大きく超えていた。

「使用貸借の場合、借地権は評価されません。土地は更地と同じ自用地として、路線価で評価されます。約四千万円になります」。税理士はそう説明した。健二は思わず聞き返した。「地代も払っていないのに、評価が高くなるのですか」。「地代を払っていないからこそ、です」と税理士は答えた。もし正式な借地権が設定されていれば、土地は借地権の分だけ低い底地として評価されるが、使用貸借ではその減額がない。さらに、親が住んでいない土地に建つ子の家の敷地は、小規模宅地等の特例が使えない場合も多いと、税理士は付け加えた。健二は、父の厚意が相続の場面ではまったく考慮されないことに驚いた。

遺産分割の話し合いが始まると、達也と陽子の不満が表に出た。「三十年間も地代を払わずに土地を使い続けて、そのうえ土地まで取るつもりなのか」。健二は「父が了承していたことだ」と反論したが、書面は何もない。兄と姉の言い分に感情的な部分があるのは確かだったが、無償で使わせてもらっていた事実は、健二にとって弁解しにくい弱みになった。話し合いは何度も平行線をたどり、陽子は「父がかわいそうだった」と涙ぐむ場面もあった。家族の食卓には重い空気が流れた。

行き詰まった健二は、弁護士に相談した。「使用貸借だったことは、土地の評価を下げる理由にはなりません。健二さんが土地を取得するなら、土地の評価額を基準に、ほかの相続人へ代償金を支払う形で考えるのが現実的です」。弁護士は、預金を達也と陽子が多めに受け取り、不足分を健二が代償金として分割で支払う案を示した。弁護士は、代償金の額や支払期間は話し合いで決めるものだとも話した。健二は、建物と土地の所有者が一本化されれば、将来の売却や建替えも自由になると考え、案を受け入れる決心をした。

数か月後、三人は協議書に署名した。健二は土地を取得し、代償金は長期の分割で支払うことになった。金融機関から借り入れた資金も加わり、毎月の返済は決して軽くはなく、家計の見直しも迫られた。それでも、兄と姉と顔を合わせて話せる関係に戻れたことが、健二にとっては何よりの救いだった。

健二は思う。親の土地に家を建てるとき、「地代はタダ」という口約束は、親が元気なうちは問題にならない。しかし相続が起きると、評価の高さと兄弟の不公平感という二つの問題が一度に表面化する。もし父が元気なうちに家族で話し合えていたら、結果は違ったかもしれない。生前のうちに、土地の贈与や買取り、地代を払う契約、遺言での整理といった選択肢を、税理士や弁護士と一緒に検討しておくべきだったのだと。

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