『借地権の登記』地主が協力を拒むなら『建物登記』で対抗！

杉本健太は、借りている土地に自宅を建てて十年になる。契約更新の時期を迎え、健太はふと「借地権そのものを登記しておいた方が、将来的にも安心なのではないか」と考え、地主の福田さんに相談を持ちかけた。ところが福田さんの反応は、健太の予想を大きく裏切るものだった。「借地権の登記なんて、絶対にさせない。うちの土地に余計な権利を刻まれるのはごめんだ」。地代の支払いも滞りなく続けてきただけに、頭ごなしの拒絶に健太は戸惑いを隠せなかった。

健太は困惑した。契約書上、借地権自体は正当に存在しているはずなのに、その権利を登記することを地主から一方的に拒否されるとは思っていなかったのだ。「登記に協力してもらえないと、私の借地権は誰にも主張できないものになってしまうんでしょうか」。不安を抱えた健太は、司法書士に相談することにした。

「まず知っておいていただきたいのは、借地権そのものの登記には、実は地主の協力が必要だという点です。土地の賃借権を登記するには、地主が登記義務者として共同で申請しなければならず、地主が拒否すれば、借地人だけの意思で登記することはできません」。司法書士はそう説明した。健太は肩を落としたが、司法書士の話には続きがあった。

「しかし、借地借家法十条には、借地人にとって非常に重要な救済規定があります。借地権自体の登記がなくても、借地人が土地上に所有する建物について、自分名義で登記をしていれば、それだけで第三者に対して借地権を対抗できるとされているのです」。健太は初めて聞く話に、思わず身を乗り出した。

「つまり、地主が底地を第三者に売却したり、底地に抵当権を設定して競売にかけられたりした場合でも、健太さんの建物が健太さん名義で登記されていれば、新しい所有者に対しても、借地権を主張して土地の使用を継続できるということです。借地権そのものの登記がなくても、この建物登記があれば実務上は十分に保護されるケースがほとんどです」。健太は胸をなで下ろした。地主の協力が得られなくても、自分でできることがあったのだ。

健太は早速、自宅の建物の登記状況を確認した。幸い、新築時にきちんと自己名義で建物の所有権保存登記を済ませていたため、対抗要件はすでに満たされていることが分かった。司法書士は、「念のため、登記事項証明書を取得して、名義や床面積などの記載に誤りがないかも確認しておきましょう」とアドバイスしてくれた。仮に建物の名義が親の代のままだったり、増築部分が未登記のままだったりすると、対抗力に疑義が生じかねないため、細部までの確認が欠かせないという。

健太は取得した登記事項証明書を確認し、内容に問題がないことを確かめて安心した。福田さんとの関係は、借地権登記の件で多少ぎくしゃくしたものの、建物登記による対抗力があることを理解してからは、健太自身の不安も大きく和らいだ。以前ほど地主との関係に神経質にならずに済むようになったことも、思わぬ副産物だった。

この経験を通じて健太は、地主の協力が得られない場面でも、法律が用意している別の保護手段を知っておくことの大切さを学んだ。借地権の登記にこだわりすぎず、まずは自分の建物の登記状況を確認することが、実務上はより現実的な備えになるのだと、健太は今回のことで理解した。数か月後、福田さんから契約更新の書面が届いたが、以前のような緊張感はなく、健太は落ち着いた気持ちで手続きを終えることができた。

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