［学ぶ・知る］借地権の『転借人』が引き起こした近隣トラブル

「あの家、なんとかしてください。庭にゴミが山積みで、悪臭がひどい。うちの子供が通りたくないと言うんです」 地主の篠崎武夫（六十五歳）のもとに近隣住民から電話が来るようになったのは、半年ほど前からのことだった。 問題の建物は、借地人・永田誠一（六十一歳）が所有する木造平屋。永田は十年前から関西に転居しており、建物は東京に住む他人の男性・佐々木という人物に貸していた。いわゆる転借だ。 篠崎が現地を確認すると、庭にはゴミ袋・廃家電・段ボールが山のように積まれ、外壁には落書きが残っていた。近隣三軒から「夜中に異音がする」「悪臭で窓が開けられない」という声が来ていた。 篠崎は弁護士の荒木先生に連絡した。「この問題を、地主として法的に対処したい」

転借人の行為の責任は借地人にある

「まず整理しましょう」と荒木先生は言った。「篠崎さんと契約を結んでいるのは借地人の永田さんです。建物を佐々木さんに貸すことは、法律上、建物賃貸借であり地主の承諾は不要です。しかし転借人の行為について、借地人は地主に対して責任を負います」 「つまり、佐々木さんが問題を起こしても、責任は永田さんに来るということですか」 「その通りです。永田さんには建物と土地を適切に管理する義務があります。転借人が近隣に深刻な迷惑をかけているにもかかわらず放置しているなら、それは借地人の管理義務違反です」

内容証明で「管理を求める」

荒木先生の起案で、篠崎は永田誠一に内容証明郵便を送った。内容は三点——「転借人の行為により近隣住民が深刻な被害を受けていること」「借地人として速やかに是正措置を取ること」「改善がなければ借地契約の解除を検討すること」。 関西にいた永田は連絡を受けて驚いた。「佐々木さんがそんなことになっているとは知らなかった」と言ったが、荒木先生は「知らないでは済まされません。転借人を選んだのは永田さんです」と伝えた。 永田は慌てて東京へ戻り、佐々木と直接話し合った。しかし佐々木は「自分の生活だから関係ない」と開き直り、改善の気配がなかった。

借地権が消えるリスク

「この状態が続くと、私は借地契約を解除できますか」と篠崎は荒木先生に尋ねた。 「借地契約の解除には、単なる義務違反だけでなく『信頼関係を破壊するに至った』という事情が必要とされています。今回のようにゴミ屋敷状態が続き、近隣三軒が生活被害を訴え、管理義務違反が長期化しているケースは、信頼関係破壊と認定される可能性があります」 「つまり永田さんは借地権を失いかねないということですね」 「そういうことです。永田さんにとっても、一刻も早く佐々木さんを退去させることが、自分の借地権を守るための急務です」 この言葉を荒木先生から直接聞いた永田は、ようやく本腰を入れた。弁護士を立て、佐々木との建物賃貸借契約を解除する手続きを開始した。

四ヶ月後の決着

建物明渡し調停を経て、四ヶ月後に佐々木は退去した。庭のゴミは清掃業者が撤去し、外壁の落書きも塗り直した。篠崎は近隣住民に謝罪し、問題は収束した。 「永田さんが早く動いてくれたから、解除せずに済んだ」と荒木先生は言った。「もし三ヶ月、半年と放置していたら、解除の条件が整っていたかもしれません」 転借人の問題行動は、借地人の借地権そのものを危うくする。建物を誰かに貸すなら、その人間の行動に最後まで責任を持つ——それが、借地権を守るための覚悟だ。

［学びのボックス］建物買取請求権と地主の正しい対策

転借人とは	借地人（土地の借主）が、自分の借地上の建物を第三者に貸した場合のその第三者。建物の賃貸は地主の承諾不要だが、転借人の行為の責任は借地人（建物オーナー）が負う。
借地人の管理責任	転借人が近隣に迷惑をかけた場合、借地人は地主に対して「建物・土地の適切な管理義務」を負う。転借人の問題行動が重大であれば、地主は借地人との契約を解除できる可能性がある。
契約解除の「信頼関係破壊」基準	借地契約の解除には、単なる義務違反だけでなく「地主との信頼関係を破壊するに至った」事情が必要（判例）。転借人のゴミ屋敷化・近隣迷惑は、程度によっては信頼関係破壊と認定されうる。
転借人への直接の法的手段	地主は転借人と直接の契約関係にないため、転借人に直接退去を求めることは難しい。まず借地人に管理・是正を求め、それでも改善されない場合に解除を検討するという順序が原則。
借地人が取るべき対応	転借人にトラブルがあれば、借地人は速やかに是正を求め、改善しない場合は建物賃貸借契約を解除して退去を求める必要がある。放置すると自らの借地権を失うリスクがある。