［学ぶ・知る］ものがたりで底地借地を学ぶ知るシリーズ

「売ることも、建て替えることも、担保に入れることもできない。ただ地代をもらい続けるだけ——そんな底地を相続して、もう十年になります」
東京近郊で底地を相続した後藤修一（五十九歳）が、不動産コンサルタントの三田先生に打ち明けたのは、ある秋の夕方だった。
問題の土地は、三角形に近い変形地で約八十平方メートル。二十年来の借地人・大野幸夫（六十八歳）が古い木造家屋を建てて住んでいる。地代は月三万円。更地価格の試算は二千万円ほどだが、借地権割合が六〇%なので、底地（修一の持ち分）の相続税評価額は八百万円。売っても買い手がつきにくく、担保にもなりにくい。
「お隣の大野さんは、どんな方ですか」と三田先生が尋ねた。
「良い方ですよ。付き合いも長い。でも借地契約がある限り、この土地は永遠に動かせない」

「等価交換」という選択肢
三田先生はしばらく考えてから言った。「修一さん、大野さんと一度、『等価交換』について話し合ってみませんか」
等価交換とは、地主の底地権と借地人の借地権を互いに交換し、それぞれが土地の一部を「完全な所有権（更地）」として取得する手法だ。
「たとえばこの八十平方メートルの土地を、借地権割合に応じて『手前の三十二平方メートルを修一さんの完全所有、奥の四十八平方メートルを大野さんの完全所有』に分け直す。お互いに権利を交換し合うんです」
修一は目を丸くした。「地代がなくなる代わりに、自分の土地が完全に自由になるということですか」
「そういうことです。完全所有権になれば、売却も担保設定も建替えも自由。資産価値が借地権時代の評価額から大幅に上がります」

大野さんとの対話
三田先生が仲介に立ち、修一は大野幸夫と向き合った。
大野もこの土地の将来を心配していた。高齢になり、子供に残すことを考えると、借地権のままでは相続も売却も不便だと感じていた。「等価交換で自分の土地になるなら、子供に安心して渡せる」
不動産鑑定士に土地の評価を依頼し、借地権割合六〇%を基準に区画割りを設計した。変形地のため単純に六割・四割では区画の形状が偏ってしまうため、双方が使いやすい区割りに調整し、わずかな差額を現金で精算する形を選んだ。

税務上の「交換の特例」
手続きを進めるにあたり、税理士の細川先生が重要な情報を提供してくれた。
「底地と借地権の等価交換は、所得税法五八条の『固定資産の交換の特例』の適用を受けられる可能性があります。一定の要件を満たせば、交換で生じる譲渡所得税が課税されません。この特例がなければ、双方に多額の税負担が生じるところでした」
細川先生の試算では、特例を使うことで修一・大野双方の税負担をゼロに抑えられることが確認できた。

「宙吊り」から「自由な土地」へ
交換の登記が完了した日、修一は自分の名義になった三十二平方メートルの土地の登記簿を手に取った。
「これだけの面積でも、完全所有権なら将来売れる。担保にもなる。長年の宙吊り状態がやっと終わった」
大野幸夫も笑顔だった。「借地権のままではずっと不安でした。これでやっと、子供に胸を張って渡せます」
底地と借地権の等価交換は、長年の膠着を一気に解消する劇的な手法だ。双方の合意と専門家の連携があれば、宙吊りの土地は必ず「使える資産」に生まれ変われる。

【学びのボックス：底地・借地権等価交換のポイント】