『借地権付き分譲マンション』修繕積立金と地代の一括集金トラブル

山口恭子は、亡くなった父から、都内の約千平方メートルの土地を相続した。その土地の上には、四十戸の分譲マンションが建っている。土地は恭子の所有で、マンションの各部屋の所有者は、それぞれ借地権を準共有している。地代は、管理組合が各戸から管理費などと一緒に集め、一括して恭子に支払う仕組みだった。毎月きちんと振り込まれるため、恭子は手のかからない資産だと思っていた。マンションの住民と顔を合わせることもなく、地代の話は管理組合の理事長に任せきりにしていた。

ところが、あるときから地代の入金額が足りなくなった。管理組合の理事長から届いた連絡によれば、二階の一室の所有者が、一年以上、地代分の負担金を滞納しているという。所有者は連絡が取れず、行方が分からない。組合は、不足分を払えない状態が続いていると、申し訳なさそうに説明した。滞納額は、地代全体から見ればわずかな割合だったが、毎月の不足が積み重なっていた。

恭子は不安になった。他の三十九戸は、きちんと払っている。それでも、地代が満額入らない状態が続けば、契約違反を理由に、借地契約を解除できるのではないか。解除すれば、建物の収去を求めることもできるかもしれない。そこまで考えて、恭子は、住民の生活に関わる重大な話でもあることに気づき、慎重に動くべきだと思い直して、弁護士に相談することにした。

弁護士は、落ち着いた口調で整理して説明した。「借地権は、区分所有者全員が準共有しています。借地契約を解除するには、原則として、賃借人である区分所有者全員に対して、催告と解除の意思表示をする必要があります。一部の部屋の滞納だけで、マンション全体を解除するのは、現実的ではありません」。さらに弁護士は続けた。「裁判では、信頼関係が破壊されたかどうかが問われます。ほぼ全員が払っている中で、一戸の滞納を理由に全体を解除するのは、認められにくいでしょう」。

弁護士は、解除ではなく、不足分を確実に回収する方法を勧めた。まず、管理組合に対して、不足している地代の支払いを求める。組合は、規約にもとづいて、滞納者に督促できる。管理費などを規約で徴収している場合には、区分所有法の先取特権など、回収のための手段もあるという。また、他の所有者や組合が、滞納者に代わって地代を立て替える方法もあり、立て替えれば契約を維持できる。

恭子は、弁護士の助言を携えて、理事長と面談した。理事長は、臨時総会を開いて、滞納分を管理組合の修繕積立金などから一時的に立て替え、地主へ支払うことを提案した。その後で、組合が滞納者に請求し、必要なら法的手続きも検討するという。理事長は、住民への説明も責任を持って行うと約束してくれた。恭子は、不足分が支払われれば、解除の通告はしないと約束した。話し合いの内容は、覚書にまとめた。

覚書には、滞納が生じた場合の連絡体制、組合が立て替える手順、地主が受け取る期限を定めた。恭子は、地代の入金状況を、毎月管理組合から報告してもらうことにした。数か月後、組合の立替えが完了し、地代は滞りなく入金されるようになった。

恭子は、借地権付き分譲マンションでは、一部の滞納がすぐに全体の問題になるわけではなく、準共有の仕組みを理解した対応が必要だと知った。組合と日ごろから連絡を取り、滞納に備えた約束を決めておくことが、地主にとっても住民にとっても、安心につながるのだと、恭子は今では思っている。

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