借地権のトラブルシリーズ、今回は無断増改築についてなります。

契約書上に増改築禁止の特約がある場合とない場合で異なってきます。それについて解説していきます。

1. 増改築で地主の承諾

2. 木造建物を鉄筋のマンションに建て替え

3. 増改築禁止の特約があるのに改築

4. 一時的なバラックを建てたのち、本建築に変更

１．改築で地主の承諾

木造（非堅固な建物）を鉄筋（堅固な建物）に替えた場合、増改築禁止の特約が有りの場合は特約違反として契約解除することができます。一方、増改築禁止の特約無し場合はなかなか無断増改築ということで契約解除することは認められません。ちなみに新法（借地借家法）では堅固・非堅固の区別はありません。

増改築禁止の特約を入れる場合は、承諾料についても記載しておくと実際の場面で揉めるリスクを軽減するのに有効です。

２．木造建物を鉄筋のマンションに建て替え

用法違反のところでも記載していますが、借地上の木造の建物を建て替えして鉄筋造のマンションにしたい、その要な場合はやはり地主の承諾が必要となります。
その場合、地主は承諾をしたとしても、承諾料を地主側に支払うことになるのでそこがまた一つ問題となります。その解決策のひとつとして、借地と底地の形態ではなく、借地人と地主が協力してマンションを建てるという方法があります。借地権と底地を等価交換して、所有権に交換するすることで借地人と地主がそれぞれマンションのオーナーとなります。その場合どちらがどの割合にするのかという点は大きな問題点となりますが。その点をクリアにすることで、承諾料の支払いについてもクリアしてお互い所有権という形で不動産を所有することが可能となります。

３．増改築禁止の特約があるのに改築

契約時に「増改築」「大修繕」を禁止する特約を結んでいたが、それに違反する内容、例えば平屋一階だったものを２階建ての建物に建て替えたりした場合は、違反の程度が軽微な場合を除き、地主は借地契約を解除することが可能です。

４．一時的なバラック建物をのちに本建築に変更

特約に「無断で現状の建物に増減変更を加えた場合は契約解除する」とする条項が盛り込まれていた場合で、バラックのような建物を建ておいた後、２階建てのしっかりした建物に建て替えた方の事例があります。ここまで見てきたかたであれば、増改築禁止の特約もあるし、借地人は承諾なく、バラックのような建物から２階建てのしっかりした建物を建てたのだから、契約解除になるでしょうとお考えになるのでしょうが、実際にこれは地主が訴えて裁判となりました。

この事例の借地人は実は医師でした。裁判所は契約成立時に当事者間に暗黙のうちに予想されていた建物は最初のバラックではなく、借地人の地位、職業にふさわしいものが想定されていて、それは建て替えたあとの２番目の建物であること想定できたという観点から、地主の明け渡しはみとめられませんでした。

もう既に契約を取り交わしている方は一度契約書の内容を確認してみるのはいかがでしょうか。