底地・借地権トラブルの代表例
底地・借地権のトラブルのケースは数多くありますが、いくつか挙げると以下のようなものがあります。
- 1. 用法違反
- 2. 無断増改築
- 3. 地主の交代
- 4. 借地権の無断譲渡転貸
- 5. 更新拒絶
- 6. 建物買取請求
- 7. 金銭トラブル
1. 用法違反
旧法（平成4年3月31日以前の契約）での契約において、木造家屋（非堅固）を建てる目的で借地契約をしておきながら、鉄筋（堅固建物）のビルを建てたケースなどです。
2. 無断増改築
契約書に建物の無断増改築禁止の特約条項が記載されている中、無断で増築・建て増しをしたり、平屋を2階建てにしたり、改修とは言えない範囲の改築などをすることです。
3. 地主の交代
地主が土地を売却し、新地主への交代があった場合でも、借地人の権利は法律上保護されています。しかし、地代の値上げ要求など、地主の交代によってトラブルに発展するケースがあります。
4. 借地権の無断譲渡転貸
借地人が地主への承諾を得ずに借地を譲渡や転貸した場合、契約違反となり、借地契約を解除されることがあります。
5. 更新拒絶
更新のタイミングで、地主が借地人に対して契約更新の拒絶をしてくるケースです。この場合、地主側の正当事由が問題となります。
正当事由がある場合には立ち退きが必要になりますが、「他に住むところがない」など、その内容が問われます。
6. 建物買取請求
借地権の存続期間が満了し、契約を更新しない場合、借地人は地主に対して建物の買取を請求することができます。
ただし建物は築年数が古い場合が多く、買取金額が低くなることもあり、その金額を巡ってトラブルになることがあります。
7. 金銭トラブル
これについては多岐にわたります。
地代の滞納、契約更新に伴う支払（口頭での約束や契約書に基づく）についての不払いなどがよくあるケースです。
関係性の変化とトラブルの背景
以上のようなトラブルを含め、他にも揉めてしまうケースはいくつもあるかと思います。
昔であれば、地主さんが台帳を持って毎月一軒一軒地代の集金に回り、借地人さんとの関係も良好で、年の瀬にはお歳暮をいただいたりといった交流が日常でした。
しかし最近では、地主・借地人ともに代替わりが進み、地代は銀行振込、顔を合わせる機会も減り、関係性が希薄になってきています。そのため、トラブルに発展するケースも少なくありません。
お互いの信頼関係があってこその底地・借地です。本来であれば、昔のように挨拶や世間話を通して信頼を築くのが理想ですが、現代ではそれも難しくなっています。
だからこそ、無用なトラブルを避けるために注意を払い、トラブルの兆しがあれば早めに相談・対応することが大切です。
