［学ぶ・知る］ものがたりで底地借地を学ぶ知るシリーズ

「先生、地主さんが自己破産したと聞きました。私の家はどうなるんでしょうか」
神奈川県内の借地に三十年以上住む辻本礼子（六十一歳）が、弁護士の梶原先生の事務所に飛び込んできたのは、ある平日の昼前だった。
礼子が借りている土地の地主・田辺和夫は、数年前から不動産投資を手広く手がけていた。しかし市況の変化と融資返済が重なり、昨年末に自己破産を申請した。礼子の元に破産管財人から「今後の地代の支払い先について連絡する」という書面が届いたとき、礼子は「このまま土地を取られてしまうのでは」と恐怖に駆られた。

底地は「破産財団」へ
梶原先生は落ち着いた口調で説明した。
「田辺さんが破産すると、底地（土地）は『破産財団』に組み込まれ、破産管財人が管理します。最終的には競売にかけられ、第三者が買い取ることになる可能性があります」
「それって、私は追い出されますか」と礼子は声を震わせた。
「まず確認させてください。礼子さんの建物の登記はされていますか？」
礼子は「はい、三十年前に建てたときに登記しました」と答えた。
梶原先生はひと言、「では大丈夫です」と言った。

建物の登記が「盾」になる
「借地借家法一〇条は、借地上の建物が登記されていれば、借地人はその借地権を第三者に対して対抗できると定めています。つまり、底地を誰が競落しても、礼子さんの借地権は法的に守られます。新しい地主に対して『私はここに住む権利がある』と主張できる」
「でも借地権自体の登記はしていません。建物の登記だけで大丈夫なんですか」
「はい。借地権そのものの登記は実務上設定が難しいケースが多いですが、借地上の建物の所有権登記——表題登記と保存登記——があれば、それが借地権の対抗要件として機能します。礼子さんはすでにその状態にあります」

競落後の「新地主」との関係
半年後、底地の競売が行われた。落札したのは都内の不動産会社だった。
「立ち退いてほしい」という連絡が来るかと身構えていた礼子だったが、不動産会社からの書面は「今後の地代の振込先について」という淡々とした内容だった。
「建物の登記がある以上、新地主は借地人を追い出せません」と梶原先生は確認した。「新しい地主との間で借地契約が自動的に引き継がれます。地代の金額も変わりません。新地主が地代増額を求めてくる可能性はありますが、それはまた別の交渉の話です」

「地代の支払い先」だけは変わる
礼子が一つだけ注意しなければならなかったのは、地代の支払い先だった。
破産中は破産管財人へ、競落後は新地主へ——支払い先が変わるたびに正確に対応しなければ、地代不払いのリスクが生じる。梶原先生の助言に従い、礼子は各段階で書面で支払先を確認し、不明な時期は法務局への供託を活用した。
「三十年前に建物の登記をしていたことが、今になって自分を救ってくれた」と礼子は梶原先生に言った。
地主がどんな事情を抱えようとも、借地権は建物の登記という盾によって守られる。登記は「念のため」ではなく、「命綱」だ——礼子はその事実を、身をもって知った。

【学びのボックス：地主の破産と借地人の権利】