『借地権割合の地域格差』大都市圏70%と地方30%で全く異なる売却戦略

佐伯美咲は、五十五歳。亡くなった父から、二つの借地権付き建物を相続した。一つは、東京二十三区内の住宅。もう一つは、父の故郷にある、地方都市の古い家。子どものころ、夏休みに、よく遊びに行った家だ。どちらも、地主から土地を借りている。美咲は、二つとも手放すつもりだった。維持の手間も、地代の支払いも、遠方からでは、重荷になっていた。

美咲は、まず、国税庁の路線価図を調べた。路線価の数字の横に、アルファベットが付いている。これが、借地権割合を表す記号だった。美咲は、その割合の違いに、目を見張った。Aが九割、Bが八割、Cが七割、Dが六割、Eが五割、Fが四割、Gが三割。東京の土地はC、地方の土地はGだった。

例えば、東京の土地は、更地の価額が約五千万円。七割なら、借地権の評価は、約三千五百万円。地方の土地は、更地が約千二百万円。三割なら、約三百六十万円。同じ借地権でも、評価はまるで違う。美咲は、売り方も、変えるべきだと感じた。ただし、この割合は、相続税の評価に使う目安で、実際の売却価格を、保証するものではない。

東京の借地権から、売却を進めた。不動産会社に相談すると、買い手の候補は、すぐに見つかった。駅に近く、住宅の需要が高い場所だった。ただし、借地権を譲渡するには、地主の承諾が必要になる。承諾を得る際には、承諾料が求められることが多い。目安は、借地権価格の一割前後とされることもあるが、地域や契約による。

美咲は、地主を訪ねた。地主は、少し迷ってから、承諾してくれた。承諾料は、約三百五十万円。負担は、売主と買主で話し合って決めた。借地権は、単独で売却できた。引渡しの日、買主の若い夫婦は、嬉しそうに鍵を受け取った。美咲は、胸をなで下ろした。地主とは、父の代からの、穏やかな付き合いだった。もし地主が承諾しなければ、裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求める方法もあると、不動産会社は教えてくれた。

一方、地方の家は、様子が違った。不動産会社を何社か回ったが、答えは、同じだった。「借地権だけでは、買い手がつきにくい」。建物は古く、解体にも費用がかかる。地主の承諾や、承諾料の問題もある。買い手にとって、魅力が少ないのだ。美咲は、少し、気持ちが沈んだ。

美咲は、方針を変えた。地主に、借地権の買取りを打診したのだ。断られても、他の道はあると、自分に言い聞かせた。地主は、高齢で、土地の使い道に、困っていた。建物の解体費用の負担を、どうするか。借地権の価格を、どう考えるか。何度か、お茶を飲みながら話し合い、地主が借地権を、約八十万円で買い取ることになった。建物は、そのまま地主が引き継いだ。地主は、「あなたが相談してくれて、助かった」と、笑った。

買取りに応じてもらえない場合は、別の方法もある。地主と借地人が、底地と借地権を、同時に第三者へ売却する方法だ。完全な所有権として売れるため、買い手がつきやすい場合がある。ただし、地主の同意が前提で、売却代金の配分は、個別に話し合う必要がある。税金の取扱いも、事前の確認が欠かせない。

美咲は今、こう話している。路線価図の記号は、評価の目安であって、売値ではない。大都市は、借地権の単独売却を考える。地方は、地主への打診や、同時売却を考える。迷ったら、不動産会社や専門家に、早めに相談することだ、と。二つの家の整理を終えて、美咲の肩の荷は、ようやく下りた。

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