『地代の自動増額特約』経済情勢の激変による特約の無効主張と調停

岡崎勇は、六十歳。二十年前に借地契約を結び、小さな工場兼住宅で暮らしている。契約書には、こう書いてあった。「地代は、五年ごとに、十五パーセントずつ増額する」。契約のときは、深く考えずに判を押した。当時は、地価が上がり続けていた時代で、増額は当たり前のことのように思えた。現在の地代は、月八万円だった。

今年、五年ごとの改定の時期が来た。地主の松尾さんから、改定を知らせる手紙が届いた。「契約書のとおり、来月から、月九万二千円にします」。十五パーセントの増額だ。ところが、景気は冷え込み、周辺では、土地の値段が下がっていた。固定資産税の評価額も、この五年で、下がっている。同じ町内では、空き地も目立つようになっていた。

岡崎さんは、どうしても、納得できなかった。売上は減り、工場の経営も苦しい。従業員の給料を払うのも、ぎりぎりだった。それなのに、契約のとおりだからと、自動的に値上げされるのか。岡崎さんは、知人の紹介で、借地問題に詳しい弁護士に相談した。

弁護士は、借地借家法の考え方を説明した。地代は、土地の価格の変動や、経済事情の変化によって、不相当になったとき、当事者が増額や減額を請求できる。この減額の請求は、借地人を守る強い規定で、契約で、あらかじめ排除することは、できないと考えられている。

一方、「一定期間は増額しない」という特約は、有効とされている。しかし、今回のような「自動で増額する」特約は、扱いが異なる。特約があっても、直ちに無効になるわけではない。ただ、経済事情が大きく変わって、特約の内容が、現在の状況に合わなくなれば、減額を求める余地が出てくる。

「注意してください」と、弁護士は言った。「特約があるから、すべて無効だ、と主張するのは難しいです。争点は、今の地代が、近隣や、土地の価格に照らして、不相当かどうか。数字で示す必要があります。感情的な主張だけでは、通りません」。

岡崎さんは、資料を集めた。市役所や法務局にも足を運び、手続きの書類も、一つずつ取り寄せた。近隣の地代の相場、固定資産税の評価額の推移、土地の価格の下落。不動産鑑定士にも、費用はかかったが、意見を聞いた。鑑定士の見立てでは、相当な地代は、現行と同じ水準か、やや下の範囲だった。

その間も、岡崎さんは、従来の月八万円を払い続けた。地主が受け取らなければ、法務局に供託する方法もある。地代の増減の争いは、いきなり裁判ではなく、まず調停を申し立てるのが、原則とされている。岡崎さんは、簡易裁判所に、地代の調停を申し立てた。

調停では、調停委員が、双方の主張を、時間をかけて聞いた。松尾さんは、「契約書のとおりにしてほしい」と言った。岡崎さんは、資料を示して、現状の説明をした。松尾さんも、資料の数字を、真剣な表情で見つめていた。数回の期日を経て、少しずつ、合意が見えてきた。地代は、今後五年間、月八万円に据え置く。自動で増額する特約は廃止し、五年ごとに、事情を見て協議する、という内容だった。岡崎さんは、ほっとして、松尾さんと握手をして、調停室を出た。

岡崎さんは今、こう話している。調停が終わって、ようやく、肩の荷が下りたという。特約があっても、あきらめる必要はない。けれど、特約を無視して払わないのは、危険だ。数字の根拠をそろえ、調停で冷静に話し合うことが、近道だった。契約を結ぶときに、自動増額の条項の意味を確認することも大切だという。

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