『解体更地渡し』で借地権付き建物を売却する手順と地主承諾

大西義男は七十二歳。借地上の平屋に、五十年近く暮らしてきた。築五十五年の家は、雨漏りがひどく、土台にはシロアリの被害もある。子どもたちは遠方に住み、家を継ぐ人はいない。介護施設への入居を考え始めた義男は、借地権を売って、費用にあてることにした。四十坪の土地の地代は、月二万五千円だった。

不動産会社に相談すると、担当者は言った。「この家は、買い手がつきにくいですね。建物を解体して、更地の状態で引き渡す条件なら、借地権だけを買いたいという若いご夫婦がいます」。売買価格は千二百万円。解体費用は、義男が負担して、約百五十万円。義男は、悪くない話だと思った。ただ、買い手が見つかっても、地主の機嫌を損ねれば、すべてが白紙に戻る。義男は、慎重に進めようと決めた。

ただし、担当者は念を押した。「借地権を買主に譲るには、地主さんの承諾が必要です。そのうえ、買主さんが新しく家を建てるためには、建物の取り壊しと、新築についても、あらかじめ地主さんの承諾を取っておく必要があります。順番を間違えると、困ったことになります」。義男は、まず地主の山本さんに、事情を説明しに行った。契約を結ぶ前に相談するのが、いちばん大切だと、不動産会社に言われたからだ。

山本さんは、話を聞いて、考え込んだ。「借地人が変わるのは、構わないが、誰が借りるのかが分からないと、返事ができない」。義男は、買主夫婦の勤務先や家族構成、新築する家の計画を、資料にまとめて説明した。買主夫婦も、自ら山本さんを訪ねて、挨拶をした。夫婦は、新築の資金を銀行から借りる予定で、地主の承諾書が必要になることも、あらかじめ伝えていた。夫婦の誠実な態度に、山本さんの表情も、少しやわらいだ。新築する家の間取り図や、建築会社の名前も見せてもらい、山本さんは、安心した様子だった。

次に、費用の交渉に入った。借地権の譲渡の承諾料は、借地権価格の一割前後、約百二十万円が目安とされる。山本さんは、さらに言った。「新しい人が借りるなら、地代も見直したい。月三万円にしたい」。義男と買主は、相談して、承諾料の約百二十万円は義男が負担し、地代は月三万円で新借地人が引き継ぐことに、合意した。

こうして、山本さんから、一通の承諾書が出された。内容は、借地権の譲渡の承諾、建物の取り壊しの承諾、買主による新築の承諾の三つ。義男は、この承諾書をもらってから、買主と売買契約を結んだ。契約書には、地主の承諾が得られなければ契約は白紙に戻る、という条件と、解体の期限、更地の状態での引渡しが、明記された。

解体工事は、承諾書と契約のあとに行われた。解体が終わったら、一か月以内に、建物の滅失登記を申請しなければならない。登記は、司法書士が済ませた。解体した直後は、土地の上に建物がないため、借地権を第三者に主張するための足がかりが弱まる。必要なら、土地の上に、建物を特定する事項などを掲示する方法もあると、司法書士は教えてくれた。決済までの期間が短かったこともあり、特に問題は起きなかった。

決済の日、義男は売却代金千二百万円を受け取った。解体費用約百五十万円、承諾料約百二十万円、仲介手数料などを差し引いて、手取りは約八百九十万円。山本さんは、新しい借地人と、あらためて契約書を取り交わした。義男は、手続きの順番がすべてだったと、振り返る。承諾をもらってから契約し、契約をしてから解体する。その順番を守れば、更地の渡しも怖くないと、義男は今、周囲に伝えている。

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