『無断でサンルームを増築』契約解除の危機

山口拓也は、借地の上に建つ自宅の庭に、以前から欲しかったサンルームを増築した。趣味のガーデニングを一年中楽しめる空間にしたいという思いから、業者に依頼して庭の半分近くを占める本格的なサンルームを完成させた。契約書をきちんと確認しないまま、「増築とはいっても、母屋を建て替えるわけじゃないし、これくらいなら平気だろう」と、拓也は軽い気持ちで工事を進めてしまっていた。庭の完成を家族に披露した日は、拓也にとって誇らしい気持ちでいっぱいだった。

工事が完了して数日後、地主の関口さんが血相を変えて訪ねてきた。「契約書をちゃんと読んでいますか。うちとの契約書には、増改築を行う場合は事前に地主の承諾を得ることと明記してあります。無断でこんな大掛かりな工事をされては困ります。すぐに取り壊すか、さもなければ契約解除も検討させてもらいます」。拓也は初めて、自分が交わした契約書の内容をきちんと確認していなかったことに気づき、慌てて司法書士に相談することにした。

司法書士が契約書を確認したところ、たしかに「増改築を行う場合は、事前に地主の書面による承諾を得るものとする」という条項があった。「借地契約において、こうした増改築禁止・承諾条項が定められている場合、それに違反する増改築は契約違反となり得ます。ただし、すべての変更が同じように扱われるわけではありません」と司法書士は説明した。

「法的には、建物の同一性を損なわない程度の軽微な修繕や、簡易な物置の設置などは、通常、増改築禁止特約の対象外と解釈される余地があります。しかし今回のサンルームのように、恒久的な構造物を新たに設置し、建物の外観や機能を大きく変えるものは、契約書上の『増改築』に該当すると判断される可能性が高いでしょう」。司法書士はそう続けた。拓也が作ったサンルームは、基礎を打ち、柱を立てた本格的な構造物で、簡易な物置とは明らかに性質が異なるものだった。

さらに司法書士は、「地主との信頼関係を著しく破壊するとまでは言えない場合、契約解除が認められないケースもあります。ただし、今回のように無断で大規模な増築を強行した経緯を考えると、関口さんの態度が硬化するのも無理はありません」と、厳しい見通しも伝えてくれた。過去の裁判例でも、増改築の規模や恒久性、地主への影響度合いによって判断が分かれており、「これくらいなら大丈夫」という感覚だけで判断するのは危険だという。拓也は自分の見通しの甘さを痛感し、頭を抱えた。

拓也は関口さんのもとへ改めて謝罪に出向き、サンルームの一部を縮小し、当初計画になかった撤去可能な仕様に変更することを提案した。あわせて、今後の増改築の際は必ず事前に書面で承諾を求めることを約束する誓約書も差し入れた。関口さんは渋々ながらもこの提案を受け入れ、契約解除には至らず、サンルームの縮小工事を条件に契約を継続することで合意した。

工事のやり直しから三か月後、縮小されたサンルームが完成し、拓也は関口さんを招いてお茶を出した。「最初からちゃんと相談してくれれば、ここまで大事にはならなかったのに」と関口さんは苦笑いしながらも、庭を眺めて悪くない出来だと言ってくれた。縮小した分の追加工事費用は拓也が負担することになり、当初よりも余計な出費がかさむ結果にはなったが、拓也は今、自宅の増改築だけでなく、庭木の剪定計画についても事前に関口さんへ一報を入れる習慣をつけている。

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