『一般定期借地権』50年目の返還実務

森田克彦が父から相続した土地は、郊外の幹線道路沿いにある約三百坪の一画だった。平成四年、まだ元気だった父が「一般定期借地権」を設定し、地元の物流会社に五十年間の期限つきで貸し出した土地である。当時、克彦はまだ学生で、詳しい契約内容など気にも留めていなかった。以来、毎月まとまった地代が振り込まれるだけの、いわば安定した副収入源として、克彦もその存在を意識せずに過ごしてきた。その父も他界し、土地は克彦が相続した。

契約書を改めて確認すると、期間満了まで残り三年を切っていた。一般定期借地権は普通借地権と違い、期間が満了すれば更新はなく、借地人は建物を取り壊し、更地にして返還する義務を負う。契約書の特約条項にもその旨がはっきり書かれており、公正証書によって設定された契約であることを、克彦は今さらながら確認した。物流会社の担当者から「契約満了に向けて、返還の段取りを詰めたい」と連絡があったとき、克彦は初めて、更地返還が単なる「立ち退き」とは違う、細かな実務の連続であることを知ることになった。

司法書士と土地家屋調査士に相談すると、まず確認すべきは境界だと教えられた。「三十年以上前に設定された借地では、境界標がずれていたり、失われていたりすることが珍しくありません。返還前に、借地人と地主双方が立ち会って境界杭の位置を確認し、必要であれば復元しておく必要があります」。幸い、契約時の測量図が残っていたため、現地の境界杭と照合する作業は比較的スムーズに進んだ。それでも一部の杭は道路工事の影響でずれており、双方立会いのもと、測量士に依頼して復元してもらった。

次に問題になったのが、建物解体後のインフラ設備だった。物流会社は倉庫の地下に配管や電気設備を敷設しており、これらの撤去費用をどちらが負担するのかが契約書に明記されていなかった。司法書士によれば、一般定期借地権では、原則として借地人が原状回復義務を負い、建物だけでなく地中埋設物も含めて撤去し、更地として引き渡すのが基本だという。ただし契約書に明確な取り決めがない場合はトラブルになりやすく、事前の協議書で費用負担者と撤去範囲を書面化しておくことが望ましいとのアドバイスを受けた。実際、過去には撤去範囲があいまいなまま解体が進み、後になって基礎の一部が地中に残っていることが判明し、追加費用の負担でもめた例もあるという話を聞き、克彦は改めて気を引き締めた。

克彦は物流会社の担当者と何度も打ち合わせを重ね、解体スケジュール、境界確認の立会日、地中埋設物の撤去範囲と費用負担を一つずつ確認書に落とし込んでいった。解体工事が終わった後は、克彦自身も現地に立ち会い、更地になった土地を歩いて、地中に埋設物の残骸がないか、境界杭が正しい位置にあるかを目視と資料で確かめた。専門家の立会いに加えて自分の目でも確認したことで、後になって「聞いていた話と違う」という食い違いを防ぐことができた。

すべての確認を終え、正式に土地の返還を受けたとき、克彦は祖父の代から続く土地の歴史がひとつの区切りを迎えたことを実感した。更地となった土地をこれからどう活用するか、まだ具体的な計画はないが、返還までの一連の手続きを通じて、借地契約の終わり方にも入り口と同じくらいの慎重さが必要なのだと、克彦は身をもって学んだ。次に土地を貸すことがあれば、契約書には境界確認や撤去範囲の取り決めまで、あらかじめ細かく盛り込んでおこうと、克彦は心に決めている。

学びのボックス