［学ぶ・知る］ものがたりで底地借地を学ぶ知るシリーズ

「あなたは地主に無断で建物を増築しました。これは重大な契約違反です。直ちに原状回復のうえ、土地を返還してください」
地主の長谷川家から届いた内容証明を読んだ借地人・村瀬健太（四十六歳）は、手足が冷たくなるのを感じた。
半年前、健太は庭にサンルームと小型の物置を設置した。子供が生まれ、洗濯物を干す場所と収納スペースが欲しかったのだ。工務店に頼み、延べ床面積にして約十五平方メートルの増築工事を行った。費用は百二十万円。
「地主に連絡するなんて頭になかった。庭を使うだけだし、自分の建物なんだから大丈夫だと思っていた」

借地上の増築は「承諾が必要」
弁護士の小林先生に連絡すると、先生はまず基本的な説明をしてくれた。
「借地上に建てた建物を増改築する場合、原則として地主の承諾が必要です（借地借家法一七条）。建物はあなたの所有ですが、土地は地主のもの。土地の使い方が変わるような工事には地主の関与が求められます」
「でも壁紙を張り替えたり、キッチンを入れ替えたりするのも承諾が必要なんですか」と健太は尋ねた。
「建物の通常の維持や修繕——内装のリフォームや設備の交換——は、土地の使い方を変えるわけではないので承諾不要とされることが多い。しかし今回のように建物の床面積を増やす『増築』は、明らかに土地の利用形態が変わります。承諾が必要なケースです」

「信頼関係の破壊」という基準
「では、今すぐ解除されてしまうんですか」と健太は青ざめた。
「判例上、借地契約の解除には、単なる契約違反では足りず『地主との信頼関係を破壊するに至った』という事情が必要とされています。軽微な違反なら解除は認められないケースも多い」
「今回はどうですか」
「残念ながら、十五平方メートルの増築は軽微とは言いにくい。地主に報告もなく大規模な工事を行ったことは、信頼関係を損なう行為とみなされる可能性があります。ただちに解除が確定するわけではありませんが、迅速な対応が必要です」

謝罪と「事後承諾」という出口
「どうすれば解除を免れられますか」
「まず工事をこれ以上進めないこと。そして地主の長谷川さんに誠実に謝罪し、承諾料を支払うことで事後承諾をお願いする——これが現実的な解決策です」と小林先生は言った。
健太は小林先生と一緒に長谷川家を訪問し、深く頭を下げた。「報告せずに工事を進めたことは、本当に申し訳ありませんでした」
長谷川家の当主は最初は強い口調だったが、健太の誠意ある謝罪と弁護士の丁寧な説明を受けて、最終的に「承諾料三十万円を払うなら事後承諾する」と述べた。
健太は即日同意した。三十万円は決して安くはなかったが、家を失うことに比べれば比較にならない。

「事前の一報」が最大の節約
「工事の前に一本電話していれば、こんなことにならなかった」と健太は苦笑いした。
「その通りです」と小林先生は言った。「承諾料は事前に相談すれば、もっと低い金額で折り合いがついたかもしれません。無断でやってしまうと、地主は感情的になる。事後承諾のほうが、心理的に高くなります」
借地上の増築・改築を考えたら、まず地主に連絡する——それが、借地人として守るべき最も基本的なルールだ。その一手間が、家と信頼の両方を守ってくれる。

【学びのボックス：無断増改築と契約解除のポイント】