裁判所を活用して問題を解決する
借地非訟とは？
「増改築したいけど、地主が承諾してくれない」
「借地権の売却（第三者への譲渡）をしたいけど、地主が承諾してくれない」
「承諾料が高すぎる」
このような借地権の条件変更等にまつわるトラブルは非常に多く、当事者間での話し合いでは解決しないケースがしばしばあります。
通常、借地人（土地の借主）は、借地上にある建物を「増改築／建て替え／売却・譲渡」する場合、必ず地主（土地の所有者）の承諾を得なければなりませんが、承諾を得られない場合に、地主に代わって裁判所へ許可を求める法的手続きを”借地非訟”といい、裁判所は、諸般の事情を評価して、許可を与えるかどうか判断します。
ただし、裁判に持ち込む、ということですから地主との紛争状態なり、結果的には関係が悪化する事にもつながります。
そのため、許可は得たが、なかなか借地権の買い手がつかなかったり、価格が下がってしまうことがありますので注意しましょう。
そういう意味でも、正に借地権者にとって借地非訟は「最後の手段」といえる制度でしょう。
借地非訟手続き4つの種類
借地非訟手続きを利用できる4つの場面について説明いたします
借地非訟の申し立てには4種類あります。
借地非訟裁判の手続きに関する期間は、約半年から1年が一応の目安といわれます。
借地条件変更申立
借地契約では、借地上の建物について
- 種類（居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅など）
- 構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリート造など）
- 規模（床面積、階数、高さなど）
- 用途（自己使用、賃貸、事業、教室など）
などの条件を設けているケースがあり、変更するには地主の”承諾”が必要となってきます。しかし、地主が承諾をしない。そんなとき、借地人は”借地条件変更の申立”を行うことができます。 裁判所が相当と認めれば、借地条件の変更が可能となります。
< 法律：借地借家法 第17条1項 >
第17条 建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
増改築許可申立
借地契約では、借地上の建物を
- 増改築
- 建て替え
- 大規模修繕
する際、地主の”承諾”が必要と定められているケースが多々あります。しかし、地主が新借地人と承諾をしない。そんな時、借地人は”増改築許可の申立”を行うことができます。
裁判所が相当と認めれば、増改築等に関して、地主の承諾に代わる許可を得られます。
< 法律：借地借家法 第17条2項 >
増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立
借地人が借地上の建物を「第三者（買い主）」に譲渡（売却）する際は、借地権も移転することになるため、地主の”承諾”が必要となります。
しかし、地主が承諾をしない。そんなとき、借地人は”土地の賃借権譲渡又は転貸の許可の申立”を行うことができます。
裁判所が相当と認めれば、第三者への譲渡（売却）に関して、地主の承諾に代わる許可を得られます。
< 法律：借地借家法 第19条1項 >
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
借地権付き建物が
- 裁判所の競売
- 行政庁の公売
により「第三者（新しい借地人）」に落札されたら、借地権も一緒に移転することになります。そうなれば、第三者は、地主と「借地契約」を締結する必要が生じます。
しかし、地主が新借地人と借地契約を承諾をしない。そんなとき、新しい借地人（取得者）は”競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立”を行うことができます。
裁判所が相当と認めれば、借地契約に関して、地主の承諾に代わる許可を得られます。
< 法律：借地借家法 第20条1項 >
第20条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
介入権
介入権とは借地非訟裁判で使われる言葉です
介入権とは借地非訟裁判で使われる言葉です。
- TYPE03.土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
- TYPE04.競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
により、借地権が「借地人（現在の所有者）」から「第三者（新しい所有者）」に移転することになった。
そんなとき、譲渡承諾を地主さんが認めなかった場合に、裁判所に地主に変わる許可（代諾許可）を求める申し立てを行います。
地主は、その申し立ての期間中、裁判所から介入権行使にかかる期間を設けられ、その期間内に優先的に地主さんが借地権を買い戻せる権利を得ることができます。（これを「介入権」と言います。）
< 主な特徴 >
- 裁判所が定めた期間に限って、申立ができます。
- 原則、裁判所が定めた価格で取得することになります。
< 法律：借地借家法 第19条3項 >
第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
借地非訟手続の流れ
借地非訟手続きについての流れをフローチャートにまとめました
借地非訟を行うには正当事由と、地主に不利益の無いことを証明しなくては、裁判所は代諾許可を行ってくれません。
実際、裁判となると時間もかかり、地主様との紛争に借地権者様が直接関わることになり、お互いの関係も非常に悪化してしまいます。
また、借地非訟を弁護士などに依頼をすると費用がかさんでしまい売却が出来たとしてもかかった経費分がマイナスとなってしまいます。
借地非訟はあくまでも最終的な手段に近く、借地非訟を起こせばすべてが解決するということではありません。
借地非訟を行ったことで進んだケースとしては、対象者が多数いらっしゃる場合でした。地主様が共有名義で複数おり、その複数の地主の意見がバラバラでまとまっておらず交渉が進んでおりませんでした。（底地を借地権者に売りたい、借地権を買い戻したい、このまま地代等で収益をあげたい等）さらに地主はそれぞれ別の地域に住んでおり集まること難しい事も話しが進まない原因でした。そこで非訟裁判をおこし審問期日が開かれることで地主が集まる機会が生まれ、話し合いの末、このケースでは交渉が進みました。
借地非訟裁判を調整の場、有効な解決策とした事例ですが、あくまで借地非訟は変わらず最終手段であると捉えていただければと思います。私達は借地非訟等を含めて、様々な角度から最善の解決方法をご提案させていただきます。
借地権者様に代わって、地主様との交渉一切を引き受けております。
「地主様が譲渡承諾など認めない」と借地権者様からのご相談をよくいただきますが、譲渡を認めないからすぐに借地非訟裁判を起こすというのはお勧めしておりません。
当社では地主様のお考え・意向をお伺いし、提案等を当社より提出させていただき、それでも譲渡を認めていただけないとなった場合に借地非訟という手続きをさせていただくという考えです。
可能な限り地主様・借地権者様との会話を続け、話し合いで解決へ導くことを私たちは一番と考えております。
借地権についての関連リンク
借地権をさらに知ってもらうために関連するリンクを用意しました。
また、借地について問題を抱えている方は、底借が相談、買取、問題解決まで対応いたします。詳細は下記をご参照くださいませ。
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問題解決の事例
