本来、底地は人に貸さなければただの土地です。
誰かに賃貸するという目的を持ったときに初めて、地主以外が利用する権利（借地権）が土地に付与されます。そのため、「底地は借地権が設定されている土地」と説明されます。
底地は、土地の権利の中から借地権を借地人に貸している状態なので、地主は土地に建物を建てて利用することなどができなくなります。つまり、底地を所有する地主の権利は「土地の所有権」と「地代や利用料（利用に関する諸費）をもらう権利」の2つが主となります。承諾に代わる許可を得られます。

借地は土地そのものではなく、あくまで権利を借りていることと解釈できます。その権利の中に土地を利用できるという項目があるだけで、土地の所有権はありません。
借地権の内容を具体的に説明すると「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権」とされています。（借地借家法2条1号）
「建物所有目的」というのが重要で、駐車場や墓地などの建物の所有目的ではない借地契約の場合、借地人を保護する借地借家法が適用されない場合があります。借地借家法が適用されないことで、地主からの明け渡し要求などがあれば、すぐに土地を明け渡さなければなりません。

借地人が持つ権利である借地権に対して、地主が所有するのが底地権です。借地権割合は地域ごとに国税庁が定めており、路線価図で公表されています。借地権と底地権の2つを合わせて所有権となります。そのため借地権または底地権のどちらか一方だけでは、金融機関等の融資を受ける際、担保評価として低くみられてしまうこともあります。そこで借地人は地主から底地権購入をして底地権＋借地権＝所有権とすることもできます。

地主は底地のみを売ることもできますが、商業地など土地の利用価値が高い地域などの借地権割合が高く、底地割合は低く設定されている地域では、底地のみの売却ですと価格はかなり低くなってしまう可能性があります。

底地を相続したがそもそも内容が全然わからない

親が亡くなり底地を相続しました。土地のことは親が管理しており、自分はまったくノータッチでした。仕事も不動産業とは全く関係ない職種であり不動産のことはまったくわからない。借地権って何？底地って何？そんなレベルです。契約書もどこにあるのかもわからない・・・ 借地は一生返してもらえないとも聞いたことがあるけど、実際はどうなのでしょうか？とりあえず、借地人の方々にも迷惑をかけないようにしたいが、何から手をつければいいのかわからない。一から借地権・底地について教えてほしい。

借地権という権利の特徴・特性をよく理解することが大切です

まずは借地権という権利の特徴・特性をよく理解することが大切です。
一般的に借地権とは、“借地借家法”の適用を受ける“賃借権”もしくは“地上権”のことを言います。このうち、土地賃貸借契約に基づく“賃借権”が多く見受けられます。
前記の内容を端的にいいますと、借地権とは、『建物を所有する目的で土地を借りる権利』です。また、その借地権が設定されている土地のことを“底地”と言います。
借地権は、法律的に自動更新（法定更新）が認められています。建物が存在する限り、借地権は存続し、半永久的に主張できる権利ともいえます。 地主と借地人との関係は、半永久的に続くということです。そのため、地主が土地（底地）をどのように運用をしたいのか、ご意向を踏まえ、借地権者の方とうまくお付き合いをしていく必要があります。

適正な地代や更新料、承諾料がわからない

もうすぐ契約更新をむかえる借地があり、更新料はいくらぐらい請求していいものなのか？ 地代はもう何十年も安い金額のままで改定していないし、可能であれば更新料は多くもらいたい。
しかし、借地人さんとの関係もあるので、どのように話しをしたらいいのかもわからない。
また、借地人さんの建物も老朽化してきているので、将来建替えしたいなどの相談があるかもしれない。そのようなときに、どのように対応したらいいのか、教えてほしい。

更新料等は、原則、お互いの合意によって決定します

地主と借地権者との間で授受される地代、更新料、承諾料等の金員は、原則、お互いの合意によって決定します。
更新料については、契約更新自体が20年や30年に一度のことですし、まとまった金額の請求が想定されますので、地主も借地権者も互いに事前の準備が必要です。 前述したとおり、地主・借地権者の互いの合意が必要である以上、金額については交渉を行うこととなります。一般的に授受されるいわゆる“相場価格”を把握しながら、現実的に互いの合意できる金額をすり合わせしていくことが必要です。 お金の話しはなかなか互いにしづらい部分があるかと思います。借地契約の当事者である以上、更新料や地代・承諾料については、互いに重要な事柄ですので、きちんと合意できるよう互いにお話し合いを重ね、取決めを行うことが大切です。

底地を次の世代に引き継ぐためにきちんと整理をしたい

先祖代々引き継がれてきた底地がある。
自分はある程度借地権のことを理解し、苦労しながらも地主業を続けてきた。借地人さんとの付き合いも長く、良い関係を築けてきたと思っている。
しかし、自分の子供の代になったらと思うと少し心配。子供達は底地にあまり関心もなさそうだし…次の世代に同じような苦労をかけたくない。次の世代に引き継ぐことになっても困らないような状況に整理をしたい。

もっとも重要なことは契約書をきちんと整備することです

借地・底地の関係は、借地権上に建物が存在している限り、半永久的に続きます。 地主も借地権者も借地関係が次世代・次々世代へと引き継がれていくということになります。 底地の整理において、もっとも重要なことは契約書をきちんと整備することです。 契約書は、地主・借地権者とのお約束事を記した重要な書面です。この書面における約束事が法律的に有効な内容かどうか、また、法律的に有効な範囲において、どこまで詳細な取決め（約束事）ができるのかを踏まえて、契約書を整備している必要があります。 例えば、更新料や承諾料の取決めや計算方法、地代改定のルールなど法律的に有効な範囲で整備することも可能です。 地主がどのように底地を次世代に残していきたいのか、また、受け継がれる世代が底地をどのように運用等をしたいのかによって、底地整理の方法は異なります。

借地人と地代や更新料、承諾料で揉めている

地代の値上げを要求したが、断られてしまった。今まで更新料もそれほどもらってないし、地主としては地代を上げたい。互いに感情的にもなっているし、あまり直接話したくもない。
地代や更新料は互いの合意が必要というが、実際のところ、合意できない場合は地主が泣き寝入りするしかないのでしょうか。

直接お話しが困難ならば、管理会社や弁護士等の第三者を通じて話し合いを

既述のとおり、地代・更新料・承諾料等については、互いの合意が原則となります。
直接お話しが困難な状況であれば、管理会社や弁護士等の第三者を通じてお話し合いを行い、地主側の要望・事情と借地権者側の要望・事情のすり合わせを行います。 互いの妥協できる範囲の調整を含め、地代と更新料・承諾料の各金額とのバランスを考えながらの交渉が必要です。 それでもお話しがまとまらない場合は、法的手段を検討します。現在の地代が、近隣相場や現在の固定資産税・都市計画税等の地主が負担する必要経費に比べ、極端に安い金額などの場合は、地代の増額請求（調停）を行うことが可能です。