『借地上の建物の滅失登記漏れ』火事で焼失した建物の登記が残り売買が止まる罠

吉川健太は、五十五歳。三年前に亡くなった父から、約三十坪の借地権付き建物を相続した。地主の大野さんも代替わりし、今は息子の達也さんが、土地を管理している。健太とは、子どものころからの顔なじみだった。ある日、達也さんから、提案があった。「底地を、買い取っていただけませんか」。

健太は、考えた。底地を買えば、地代の負担がなくなり、自分の土地になる。子どもたちにも、安心して引き継げる。健太は、迷わず、前向きに考えることにした。価格は、約千五百万円。健太は、自己資金に加え、銀行の融資を受けることにして、申込みを済ませた。

数日後、銀行の担当者から、電話があった。「登記簿を確認したところ、建物が二棟、登記されています。母屋と、離れです。現地には、母屋しかないようですが」。離れの登記が残っているため、融資の実行には、離れの滅失登記が完了していることが、条件になるという。売買の日程は、まだ決まっていなかったが、健太は、血の気が引くのを感じた。

健太は、はっとした。離れは、約四十年前、火事で焼けたのだ。子どものころの記憶が、よみがえった。小さな火事で、母屋は、助かった。近所の人たちが、バケツで水を運んでくれたのを、健太は覚えている。焼けた離れは、片づけられ、そのまま、時が過ぎた。登記のことなど、誰も考えなかった。父も、何も言わなかった。

健太は、土地家屋調査士を訪ねた。調査士は、説明した。建物がなくなったときは、所有者が、一か月以内に、滅失の登記を申請する義務がある。放置すると、過料の対象になるおそれがある。登記簿上の所有者は、亡き父のまま。相続人である健太が、手続きを進めることになる。健太は、父の代の宿題を、引き受けた思いだった。

問題は、書類だった。滅失登記には、通常、取壊し証明書や、滅失したことを示す書類を添える。しかし、四十年も前の火事だ。解体した業者も分からず、罹災証明書も、手元にない。消防署の記録が、残っているかも、分からなかった。健太は、途方に暮れた。

調査士は、諦めずに、いくつかの方法を教えてくれた。市役所の固定資産税の資料で、離れに対する課税がいつ終わったかを調べる。古い写真や、航空写真を探す。近隣の住民や、地主に、事実を証明してもらう。そして、相続人が、滅失の事実を述べる上申書を作る。

健太は、実家の古いアルバムを、ひっくり返した。焼け跡で撮った写真が、一枚だけ、見つかった。黒く焼けた柱と、笑う幼い自分が、写っていた。父の古い手帳にも、火事の日付が、書かれていた。達也さんにも、事情を話した。達也さんは、子どものころの火事を、父から聞いていた。快く、上申書に、協力してくれた。底地の売買を進めたい気持ちは、地主も、同じだった。

書類がそろい、調査士が、法務局に申請した。登記官は、書類を一つひとつ確認し、現地の様子も、調べた。約二週間後、滅失登記が、完了した。滅失登記には、登録免許税がかからない。健太は、胸をなで下ろした。融資は、無事に実行され、底地の売買も、予定どおり終わった。引渡しの日、達也さんと、握手を交わした。

健太は今、こう話している。建物がなくなったら、すぐに滅失登記をすること。古い火事でも、あきらめず、専門家に相談すること。売買の前に、登記簿と現況が一致しているか、確認しておくこと。放置すれば、肝心なときに、手続きが止まってしまう、と。

学びのボックス