『地主の破産と底地の公売』税金滞納で差し押さえられた底地を買うリスク

森田剛は、六十三歳。約四十坪の借地の上で、長年暮らしている。地主の高橋さんは、八十歳。事業に失敗して、税金を滞納していると、うわさに聞いていた。毎月の地代は五万円。これまで、きちんと払ってきた。高橋さんとは、挨拶を交わす程度の付き合いだったが、気の毒に思っていた。

ある日、税務署から、一通の通知が届いた。「高橋さんに対する地代の債権を、差し押さえました。今後の地代は、税務署に支払ってください」。剛は、動揺した。これまでどおり、高橋さんに払ってはいけないのか。払えば、二重払いを求められるおそれもある。剛は、司法書士に相談した。

司法書士は、通知に従うよう助言した。滞納処分では、地主の財産だけでなく、地主が借地人から受け取る地代の権利も、差し押さえられることがある。差押えの通知を受け取った後に、地主へ払っても、税務署に対して、支払ったことを主張できない場合がある。剛は、翌月から、税務署に地代を納めた。なお、地主が破産した場合は、破産管財人が底地を売却する手続きになり、流れが異なるとも教わった。

数か月後、さらに、底地そのものが公売にかけられることになった。公売公告が出て、見積価額は、約九百万円。土地全体の更地価格は約三千二百万円で、借地権割合を六割とすると、底地の価値は約千二百八十万円。借地権の負担がある底地は、買い手が限られる分、見積価額が低めに設定されることが多い。

剛は、一晩、じっくり考えた。「自分で入札して、底地を買えば、完全な所有権になる」。司法書士は、説明した。借地人も、公売に参加できる。ただし、入札するには、見積価額の一割以上の公売保証金が必要で、公告の条件を、よく読む必要もある。さらに、見積価額以上の価格を示す必要がある。代金の納付期限も、厳しい。他にも入札者がいれば、競争になる。安値で買えるとは、限らない。

剛は、貯金と家族の援助をあわせ、入札額の上限を、約千五十万円と決めた。保証金の約九十万円を納め、期間入札に参加した。入札の締切りから、数日後、結果が出た。最高価の入札者は、不動産会社。落札額は、約千百五十万円。剛は、わずかに及ばなかった。結果の通知を読み返し、しばらく、動けなかった。

剛は、肩を落とした。家族にも、結果を伝えるのが、つらかった。けれど、司法書士は、慌てなくてよいと言った。「借地権は、引き続き、あなたのものです」。借地人が、建物の登記を持っていれば、新しい所有者にも、借地権を主張できる。剛の建物は、きちんと登記されていた。

落札した不動産会社から、まもなく連絡があった。新しい所有者になったので、今後の地代は、自社に払ってほしい。剛は、登記事項証明書で、所有者が変わったことを確認した。そのうえで、会社からの正式な通知書を受け取り、支払い先を変更した。

不動産会社は、ひとつの提案をした。「底地を、買い取りませんか」。価格は、約千四百万円。剛は、交渉して、約千三百万円で合意した。金融機関にも相談して、返済の計画を立てた。公売で落札できれば、安く済んだかもしれない。ただ、借地権が守られ、最終的に、完全な所有権を手にできた。

剛は今、こう話している。公売の通知が来たら、まず、支払い先を確認すること。落札できなくても、建物の登記があれば、借地権は守られる。底地の買取りは、価格と資金の準備を、冷静に考えること。迷ったら、専門家に、早めに相談することだ、と。

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