『借地権付き建物の個人間賃貸』借地人が第三者に家を貸す際の「転貸」との誤解解明

小野健は、四十五歳。借地の上の自宅で、家族と暮らしている。ある日、会社から、福岡への転勤を命じられた。妻と子どもたちは、学校の都合で、家族そろって、引っ越すことになった。期間は、二、三年の見込み。家を空けておくのはもったいない。健は、不動産会社に相談して、家を貸すことにした。

不動産会社は、期間を決めて貸す定期建物賃貸借を勧めた。三年の契約で、家賃は月十二万円。家族連れの三週間ほどで、借り手が見つかり、契約が結ばれた。健は、地主の西村さんには、あらためて知らせなくてもよいだろうと考え、そのまま、福岡へ引っ越した。新しい生活の準備に追われ、地主のことは、すっかり頭から抜けていた。

一か月後、健の携帯電話が鳴った。西村さんからだった。「あんた、無断で、人に又貸ししただろう。契約違反だ。すぐに戻ってきなさい」。近所の人から、知らない家族が住んでいると聞いて、驚いて、すぐに電話をかけたという。西村さんの声は、怒りで震えていた。健は、受話器を握ったまま、しばらく言葉が出なかった。

健は、あわてて、不動産会社に連絡した。担当者は、落ち着いて説明した。「建物を貸すことと、土地を又貸しすることは、法的に別です。西村さんの怒りは、無理もないですが、いきなり契約違反と決めつけるのは、早いと思います。今回は、承諾が必要な場面ではないと考えられています」。

健は、念のため、弁護士にも、確認した。借地契約には、地主の承諾なく、借地権を譲渡したり、土地を転貸したりしてはならない、という条項が、よく入っている。この転貸とは、借地人が、土地そのものを第三者に使わせることだ。民法の賃借権の考え方でも、借地権の譲渡や転貸には、地主の承諾が必要とされている。

一方、借地上に建つ自分の建物を貸すのは、建物の賃貸借。借りた人が使うのは、建物だ。その敷地は、建物の所有者である借地人が、借地権にもとづいて使い続けている。建物を貸しても、借地権の譲渡や、土地の転貸にはあたらない、というのが一般的な考え方だ。

弁護士は、念のため、借地契約書の全文を確認した。譲渡・転貸の禁止条項はあった。しかし、建物を第三者に使用させる場合の承諾を求める特約は、見当たらなかった。もし、そのような特約があれば、確認の仕方が変わる。契約書の確認は、欠かせないと、弁護士は念を押した。口約束や、記憶だけに頼るのは、危険だという。

健は、地主に、きちんと説明することにした。西村さんを訪ねて、丁寧に頭を下げた。「事前にお知らせしなかったのは、私の落ち度です」。そのうえで、法的な違いを、弁護士の助言を受けた手紙にまとめて渡した。借り手の使い方は、住居のみ。増改築は禁止。地代は、これまでどおり、健が責任をもって払う。定期借家なので、三年後には、必ず戻る。

西村さんは、手紙を読み、貸借契約書の写しにも目を通した。個人情報の部分は、黒く塗ってある。「話は分かった。ただ、これからは、先に言ってほしい」。健は、深くうなずいて、メモを取り、今後の連絡先と、地代の支払い方法も、確認した。誤解は、解けた。帰り際、西村さんは、「気をつけてな」と、手を振ってくれた。

健は今、こう話している。法律上、承諾が不要でも、地主への事前の連絡は、信頼関係を保つ最良の方法だった。ただし、建物の賃貸と、借地権の譲渡や、土地の転貸は、別の話。迷ったときは、契約書を確認し、専門家に相談することだ、と。

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