『借地上の建物が競売』地主が「優先買取権」を行使して土地を取り戻す実務

森信一は、六十六歳。約四十坪の底地を、四十五歳の借地人、山下さんに貸している。ある日、地方裁判所から、一通の書類が届いた。山下さんの住宅ローンが返済できなくなり、借地上の建物と借地権が、競売にかけられるという通知だった。信一は、封筒を持つ手が、小さく震えるのを感じた。

信一は、戸惑った。山下さんは、失業して、ローンが苦しくなったらしい。以前は、地代を持って、毎月きちんと挨拶に来てくれる人だった。心配だが、それ以上に気がかりなのは、競売で見知らぬ第三者が、借地人になることだった。地代の支払いも、建物の使い方も、これまでとは違うかもしれない。信一は、弁護士に相談した。

弁護士は、最初に誤解を正した。「地主に優先買取権がある、という制度は、民事執行法には見当たりません。ただ、地主が土地を取り戻すための方法は、いくつかあります」。信一は、背筋を伸ばして、耳を傾けた。弁護士の落ち着いた声に、少し気持ちが軽くなった。

競売で借地権付きの建物を買った人が、借地権を取得するには、地主の承諾が必要になる。承諾が得られなければ、買受人は、裁判所に、承諾に代わる許可を申し立てられる。この許可の申立ては、建物の代金を納めたあと、決められた期間内に行う必要がある。

弁護士が示した選択肢は、三つだった。一つ目は、地主自身が、競売に入札して、建物と借地権を買い受けること。二つ目は、第三者が落札したあと、その人と、承諾料などの条件を交渉すること。三つ目は、買受人が許可を申し立てた場合に、地主が、自ら建物と借地権の譲渡を受けたいと申し出る方法。裁判所が相当と認めれば、地主が譲り受けられると考えられている。

信一は、裁判所の資料を確認した。競売では、現況調査報告書、評価書、物件明細書という書類が公開され、借地権の内容や、売却基準価額が分かる。今回の売却基準価額は、約千百万円。借地権の評価額と、古い建物の価格を合わせた金額だった。山下さんの滞納地代が、わずかにあったため、弁護士は、配当要求の手続きも検討した。専門用語が多く、信一は、一つずつ弁護士に質問して、理解を深めた。

信一は、考え抜いたすえ、一つ目の方法を選んだ。入札には、保証金の準備が必要で、他の入札者より高い価格を示さなければ、落札できない。信一は、土地を一つにまとめる価値を考え、上限の価格を決めた。妻にも相談し、自己資金で出せる範囲に、きちんと収めることにした。「安く手に入る保証はありません。ただ、他人に落札されて関係が変わるより、いいと思います」。

開札の日は、朝から緊張した。信一の入札額は、約千三百五十万円。上限の範囲内で、悔いのない金額だった。最も高い価格となり、売却が許可された。信一は、ようやく息をついた。代金を納めて、建物と借地権の持ち主になった。土地と借地権が一つになり、権利関係は、整理された。山下さんには、建物からの退去について、期限を話し合って、引渡しを受けた。山下さんは、「ご迷惑をおかけしました」と、深く頭を下げて、新しい住まいへ移っていった。

信一は今、こう話している。競売は、地主にとって、土地を取り戻す好機にも、新たな借地人との関係の分かれ道にもなる。通知が届いたら、すぐに弁護士に相談すること。競売の書類を確認し、入札するか、交渉するか、早めに方針を決めること。上限の価格を決めておくことも、大切だったという。

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