『借地権の個人間売却』親族間で安値売買すると贈与税が来る！

藤田健二は、独身のまま高齢になった叔父の借地権付き住宅を、格安の値段で譲り受けることになった。叔父は施設に入居することになり、この借地権を手放したいと考えていた。「お前が住んでくれるなら、形だけの値段で構わない」という叔父の言葉に甘え、健二は登記費用程度の百万円という価格で、譲渡契約を結んだ。健二にとっては願ってもない話で、深く考えることなく手続きを進めてしまった。親族間のことだから、多少値段が安くても問題にはならないだろうという、軽い気持ちもあった。

ところが半年ほど経ったころ、健二のもとに税務署から一通の通知が届いた。「借地権の譲渡に関して、確認したいことがあります」。呼び出しを受けた健二は、担当者から思いがけない指摘を受けることになった。「この借地権の時価を不動産鑑定士に算定してもらったところ、およそ千五百万円という評価額が出ています。健二さんが叔父様に支払った対価は百万円ですので、その差額である千四百万円について、贈与を受けたものとみなされる可能性があります」。

健二は言葉を失った。正式な売買契約を結び、対価もきちんと支払ったつもりだったのに、なぜ贈与とみなされるのか、すぐには理解できなかった。税理士に相談すると、詳しい説明を受けることができた。「相続税法には、著しく低い価額で財産の譲渡を受けた場合、時価と実際に支払った対価との差額を、贈与によって取得したものとみなすという規定があります。これを『みなし贈与』と呼びます」。売買契約書を交わし、実際にお金を払っているという事実だけでは、贈与税の課税を避けられないのだと、健二は初めて知った。

「今回のケースでは、借地権の時価が千五百万円であるのに対し、支払った対価が百万円と、あまりにもかけ離れています。この差額分について、健二さんが叔父様から贈与を受けたとみなされ、贈与税の課税対象になる可能性が高いと考えられます」。健二は、親族間だからと安易に金額を決めてしまったことを、深く後悔した。

税理士はさらに、「親族間の取引では、市場価格よりも大幅に安い金額で譲渡が行われることが珍しくありませんが、税務署はこうした取引を注意深く見ています。特に不動産や借地権のように評価額が高額になりやすい資産では、対価が適正かどうかが厳しく審査される傾向があります」と付け加えた。何をもって「著しく低い価額」とみなされるかについて明確な数値基準があるわけではないものの、時価との開きが大きいほど指摘を受けるリスクは高まるという。

健二は、みなし贈与と認定された差額について、贈与税の申告と納付を行わざるを得なくなった。基礎控除を差し引いた金額に対して、贈与税の税率が適用され、健二が想定していなかった多額の税負担が発生することになった。しかも贈与税の税率は相続税よりも高く設定されているため、健二の負担は想像以上に重いものとなった。当初、格安で借地権を譲り受けられたと喜んでいた健二だったが、結果的には、通常の売買以上の負担を強いられる結果となってしまった。

この経験を通じて健二は、親族間の取引であっても、時価とかけ離れた金額でのやり取りは、思わぬ形で課税を招くリスクがあることを学んだ。今後、同じような話があれば、必ず事前に専門家に相談し、適正な価格を確認したうえで取引を進めることの重要性を、健二は身をもって理解した。納税を終えた後、健二は施設で暮らす叔父を訪ね、この一件を正直に伝えたところ、叔父も「良かれと思ったのに、かえって迷惑をかけてしまったな」と申し訳なさそうにしていた。

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