『借地上の建物が全壊』再築のタイムリミット

西村悠人が借地の上に建てた自宅は、大型台風の直撃を受けて一夜にして全壊した。屋根が吹き飛び、柱が折れ、修繕では到底元に戻らない状態だった。二十年以上暮らしてきた家が一夜にして姿を消したことに、悠人は言葉を失った。保険金の手続きに追われながらも、悠人はまず地主である本多さんに被害の報告と、建て替えの相談をしなければならないことに気づいた。

借地契約の残存期間は、あと八年ほどだった。悠人は当初、「自分の建物なのだから、自分の判断で建て直せばいいのではないか」と考えていたが、司法書士に相談すると、そう単純な話ではないことが分かった。「借地借家法では、借地権の存続期間中に建物が滅失した場合、借地人が残存期間を超えて存続する建物を新たに建てるときは、地主の承諾が必要とされています。承諾を得ずに、残りの契約期間を超える規模の建物を無断で建ててしまうと、契約違反として解除を主張されるリスクがあります」。司法書士はそう説明した。

悠人が最も気になったのは、残存期間があと八年しかない中で、しっかりした家を再建しても、契約満了とともに立ち退きを迫られるのではないかという不安だった。せっかく再建してもすぐに契約が切れるなら、多額の建築費用をかける意味がないのではないかとさえ思えた。司法書士は続けてこう教えてくれた。「地主の承諾を得て、残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、借地権はその承諾があった日、または建物が実際に建てられた日のいずれか早い日から二十年間存続することになります。つまり、承諾さえ得られれば、契約期間そのものが延びるのです」。

悠人はさっそく本多さんに連絡を取り、再建の計画と承諾を求める書面を送った。本多さんは高齢で、当初は「急に言われても」と戸惑っていたが、悠人が新しい建物の設計図や工期、今後の地代の支払い方針まで丁寧に説明したことで、次第に前向きな返事をもらえるようになった。司法書士によれば、もし地主が書面を受け取ってから二か月以内に異議を述べなければ、承諾があったものとみなされる仕組みもあるといい、悠人にとっては心強い後ろ盾になった。万が一、本多さんが最後まで承諾しなかった場合には、裁判所に建物の再築についての許可を申し立てる手続きも用意されていると聞き、悠人は選択肢が一つではないことにも安心した。それでも悠人は、みなし承諾や裁判所の手続きに頼るのではなく、本多さんから明確な返事をもらうことにこだわった。

結局、本多さんから正式な承諾書を受け取った悠人は、建物の建築確認申請と並行して、承諾日を基準に借地権の存続期間が二十年に延長されることを、司法書士とともに書面で確認した。念のため、承諾の経緯や日付、延長後の期間満了日を記載した確認書も別途取り交わし、将来の相続や売買の際にも誤解が生じないようにしておいた。半年後、新しい家が完成し、悠人は台風で失った暮らしを取り戻すことができた。

この経験を通じて悠人は、被災という緊急事態のさなかであっても、地主との手続きを飛ばして先走ってはいけないこと、そして正しい手順を踏めば、単なる再建にとどまらず、借地権そのものを安定させる機会にもなり得ることを学んだ。焦って無断で建て直していたら、せっかく再建した家を失うリスクさえあったのだと、悠人は今でも振り返っている。次に自然災害が起きたときのために、悠人は保険証券や借地契約書、今回のやり取りの記録一式を、すぐに取り出せる場所にまとめて保管するようにしている。

学びのボックス