『定期借地権の期間延長は可能か？』合意による再契約と公正証書の作成

吉岡恵子は、五十八歳。三年前に亡くなった父から、都内の底地を相続した。約四十坪の土地には、五十年前に結ばれた一般定期借地権が設定されている。借地人は、三浦昭さん、八十二歳。契約の満了まで、あと一年半となった。庭の柿の木は、三浦さんが、家を建てた年に植えたものだという。

恵子は、父の遺した契約書を、あらためて読み返した。契約書の端には、父の字で、小さな書き込みがあった。契約は、更新がなく、満了時には、建物を取り壊して更地で返す、という内容だった。恵子には、返還後の使い道のあてがなかった。自分は遠方に住み、土地を売る気も、貸し出す気も、まだ固まっていなかった。

ある日、三浦さんが、菓子折りを手に訪ねてきた。「妻と二人、この家で最期まで暮らしたい。何とか、続けさせてもらえないでしょうか」。奥さんは足が不自由で、いまさら引っ越すのは難しいという。更地にする解体費用も、大きな負担になる。恵子は、返事に迷った。父の代から続く縁を、一方的に断ち切るのも、忍びなかった。

恵子は、司法書士に相談した。司法書士は、こう説明した。「一般定期借地権には、更新がありません。法律上、期間を延ばして続けることは、認められないと考えられています。ただ、満了後に、あらためて、新しい定期借地権の設定契約を結ぶことは、当事者の合意があれば可能です」。

つまり、今の契約を延長するのではなく、新しい契約を結び直すのだ。更新ではないから、地主に、更新を承諾する義務はない。恵子は、少し肩の力が抜けた。三浦さんにも、そのまま伝えることにした。続けるかどうかは、自分で決められる。ただし、決めるなら、条件を、きちんと詰める必要があった。

話し合いは、数回に及んだ。新しい契約の期間は、何年にするのか。地代は、いくらにするのか。三浦さんの年齢を考えると、契約の途中で、相続や住み替えが起きる可能性も高い。そのとき、建物をどうするのか。譲渡や転貸を認めるのか。終了時に、建物を取り壊して返す費用は、誰が、どう備えるのか。

恵子は、一つの条件を求めた。終了時の解体費用に備えて、保証金のような形で、一定額を預かること。三浦さんは、少し考えてから、了承した。「それで、安心して暮らせるなら」と、頭を下げた。契約の期間は、二人で何度も相談し、無理のない長さに決めた。地代も、近隣の水準を見ながら、お互いに納得できる額に、落ち着いた。

契約書は、公正証書にすることにした。一般定期借地権は、書面で契約すれば足りるとされ、公正証書は、必須ではない。ただ、更新がないことなど、重要な約束を、後から争われないように、公正証書にしておくと安心だと、司法書士が勧めた。公証役場で、二人は、内容を確認して、署名した。

ここで、恵子は、司法書士から注意を受けた。保証金や権利金を受け取ると、税金の問題が生じることがある。借地権の設定登記を行うかどうかも、含めて、前もって、税理士などの専門家にも、確認しておくとよい。恵子は、手続きの前に、税理士にも相談した。契約の日、三浦さん夫妻は、柿の木の下で、深く頭を下げた。

恵子は今、こう話している。定期借地権は、延長ではなく、再契約で続けるもの。決めるのは、地主と借地人の合意。条件は、書面に残し、できれば公正証書にすること。税金や登記は、前もって専門家に確認すること。満了の数年前から、動いて、よかった、と。迷ったら、早めに専門家へ相談することだ。

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