［学ぶ・知る］ものがたりで底地借地を学ぶ知るシリーズ

「このマンション、価格が周辺より三割安いんですよ。駅徒歩三分でこの値段は奇跡的です」
不動産会社の担当者がそう言うのを聞きながら、共働きの夫婦・村上拓也（三十七歳）と妻の実花（三十五歳）は、広くて明るいリビングを見渡した。都内近郊、築二年、整ったデザイン。一目で気に入った。
しかし重要事項説明書を手渡された拓也は、一つの文言に目が止まった。「一般定期借地権付きマンション（存続期間：借地開始日より五十年）」
「定期借地権って何ですか」と拓也は担当者に尋ねた。

「五十年後に返さなければいけない」土地
担当者は丁寧に説明してくれた。「定期借地権は、あらかじめ定めた期間が来たら土地を地主に返す借地権です。このマンションは築二年ですから、残り四十八年間は住めます。期間中は管理費・修繕積立金に加え、地代を毎月お支払いいただきます」
「四十八年後はどうなるんですか」
「建物を解体し、更地にして地主にお返しします」
「解体費用は誰が払うんですか」
担当者が取り出した資料には「建物解体準備積立金：月額一万二千円」と書かれていた。管理費・修繕積立金・地代に加えて、毎月一万二千円が解体のために引かれていく。

積立金の「正体」を理解する
拓也と実花はその夜、不動産コンサルタントの吉田先生に相談した。
「定期借地権マンションでは、期間満了時に建物を解体して更地返還する義務があります。マンションは区分所有者全員の共有建物ですから、解体費用も全員で按分して負担します。その費用を毎月少しずつ積み立てておくのが『解体積立金』です」
「一万二千円で足りますか？」と実花が尋ねた。
「現在の解体見積もりをもとに計算されていますが、四十八年後のコストは誰にもわかりません。人件費の上昇・インフレ・アスベスト等の特殊処理が必要になった場合、積立金が不足するリスクはあります。不足した場合、住民が一時金を追加で負担する事態も理論上あり得ます」

「安さ」の背景にあるもの
「やはり周辺より三割安い理由は、定期借地権だからですか」と拓也は聞いた。
「大きな要因です。土地代がかかっていない分、購入価格は下がります。ただし毎月の地代・解体積立金が継続してかかる。また、四十八年後には資産価値がゼロになります。分譲マンションとは根本的に性格が違う」
「売るときはどうですか」
「残存期間が長いうちは売れますが、期間が短くなるほど買い手がつきにくくなります。老後に資産として売却しようとするなら、タイミングを慎重に考える必要があります」

知ったうえで選ぶ
拓也と実花は一週間話し合った。
「子供が独立するまでの二十〜三十年、ここに住めれば十分かもしれない」と実花は言った。「価格が安い分、教育費や老後の積立にまわせる」
拓也は吉田先生のアドバイスをもとに、管理組合の議事録で積立金の運用状況を確認し、地代の改定条件も細かくチェックした。納得のうえで、購入を決めた。
定期借地権マンションは、知らずに買うと後悔し、知ったうえで買えば合理的な選択になる。大切なのは「安さの理由」を正確に理解することだ。解体積立金はその理由の、最もわかりやすい象徴だった。

学びのボックス：定期借地権マンションのポイント